最近接觸到很多朋友在咨詢一個(gè)地方的預(yù)售資金嚴(yán)不嚴(yán)格，好不好操作。其實(shí)這樣問顯得有點(diǎn)不專業(yè)，在弄清楚這個(gè)問題前，我們有必要先了解什么是預(yù)售資金監(jiān)管。
預(yù)售資金監(jiān)管，主要指的是地方房地產(chǎn)主管部門（主要是房管局也就是現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)局）根據(jù)法律要求，會(huì)同地方銀行金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)建設(shè)資金的監(jiān)管，要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將預(yù)售資金存入指定的賬戶，只能用于本項(xiàng)目建設(shè)?？顚Ｓ茫坏盟阶耘灿玫闹贫?。
預(yù)售資金監(jiān)管制度設(shè)立的目的在于保障房地產(chǎn)開發(fā)的有序進(jìn)行，防止項(xiàng)目爛尾，?？顚Ｓ每梢苑乐归_發(fā)商將資金挪用至新項(xiàng)目的土地款，從而保證本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和交房時(shí)間。同時(shí)，為了更快的回款，開發(fā)商會(huì)抓緊房屋的銷售和工程進(jìn)度的管理，基于資金的壓力，會(huì)避免有囤地捂盤等行為。
預(yù)售資金監(jiān)管是一個(gè)三方行為，是銀行、政府、開發(fā)商三個(gè)主體之間的相互約束監(jiān)督關(guān)系?；谫Y金安全和保證抵押權(quán)人關(guān)系的考量，每個(gè)地方在設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管制度之初，都會(huì)強(qiáng)行要求開發(fā)商首先選擇項(xiàng)目辦理了開發(fā)貸或者有抵押的銀行作為必須的首選監(jiān)管機(jī)構(gòu)。監(jiān)管銀行為了自身的資金安全，會(huì)積極履責(zé)，有利于調(diào)動(dòng)銀行的銀行的積極性，監(jiān)督資金監(jiān)管到位。
預(yù)售資金監(jiān)管的額度，監(jiān)管的具體額度，是由每個(gè)地方的預(yù)售資金監(jiān)管辦法里面約定的，一般來說監(jiān)管的金額要大于項(xiàng)目土建成本+園林+配套+其他基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到使用條件所需的其他費(fèi)用。為了防止不可預(yù)見事項(xiàng)的發(fā)生，會(huì)額外增加約等于項(xiàng)目建設(shè)資金總額的20%資金作為額外監(jiān)管。
預(yù)售資金的監(jiān)管的范圍，原則上是每一棟樓為單位單獨(dú)監(jiān)管，在一個(gè)監(jiān)管賬戶里面設(shè)立單獨(dú)的每個(gè)樓棟的子賬戶，并預(yù)留相對應(yīng)樓棟的簽章，簽章要與樓棟號(hào)一一對應(yīng)。
預(yù)售監(jiān)管資金的步驟，一般來說會(huì)根據(jù)以下步驟和比例提取，每個(gè)地方會(huì)有一定的差距，作者僅就一般情況做表述：
1、 取得的預(yù)售證時(shí)，可以支取不超過資金總額的30%，即必須保留不低于總監(jiān)管金額的70%用于后續(xù)監(jiān)管；
2、 工程進(jìn)度達(dá)到主體一半時(shí)，可以支取不超過資金總額的55%，即必須保留不低于總監(jiān)管金額的45%用于后續(xù)監(jiān)管；
3、 工程進(jìn)度主體封頂時(shí)，可以支取不超過資金總額的85%，即必須保留不低于總監(jiān)管金額的15%用于后續(xù)監(jiān)管；
4、 項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收時(shí)，可以支取不超過資金總額的95%，即必須保留不低于總監(jiān)管金額的5%用于后續(xù)監(jiān)管；
5、 項(xiàng)目完成產(chǎn)權(quán)辦理時(shí)，可以支取資金總額的100%，即完成全部監(jiān)管資金的支取。
重點(diǎn)來了，很多人問到的監(jiān)管資金政策嚴(yán)不嚴(yán)格，怎樣識(shí)別，怎樣回答。嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，就是上述幾個(gè)步驟必須要求按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，完成實(shí)質(zhì)性的狀態(tài)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)需要到現(xiàn)場采集證據(jù)，并進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，符合要求的予以審批發(fā)放資金，不符合要求的不予發(fā)放資金。不嚴(yán)格的，一般由開發(fā)商自行提交申請資料，監(jiān)管機(jī)構(gòu)只對開發(fā)商提供的申請資料進(jìn)行形式的審查，即可完成預(yù)售監(jiān)管資金的發(fā)放。至於標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格寬松如何，這是一個(gè)地方政策精神的體現(xiàn)，更多的是當(dāng)?shù)偷姆抗苄姓块T與開發(fā)商在實(shí)操過程中達(dá)成的一種慣例和默契，需要每個(gè)項(xiàng)目單獨(dú)去理解。
附件
XX市商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書
甲方（開發(fā)企業(yè)）：
營業(yè)執(zhí)照（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼號(hào)）或組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào):
乙方（監(jiān)管合作銀行）：
營業(yè)執(zhí)照（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼號(hào)）或組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)：
丙方（監(jiān)管機(jī)構(gòu)）：
營業(yè)執(zhí)照（統(tǒng)一社會(huì)信用代碼號(hào)）或組織機(jī)構(gòu)代碼證號(hào)：
為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金使用，根據(jù)《XX市關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的通知》（德建發(fā)〔2018〕152號(hào)）（以下簡稱：通知）有關(guān)規(guī)定，經(jīng)甲乙丙三方協(xié)商，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，現(xiàn)就甲方開發(fā)并擬進(jìn)行預(yù)售的商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管事宜達(dá)成以下協(xié)議：
一、監(jiān)管項(xiàng)目基本情況
預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱：
項(xiàng)目坐落：
預(yù)售項(xiàng)目類別：
預(yù)售房屋面積： 平方米
預(yù)售房屋幢數(shù)： ，套數(shù)： ，間數(shù)： （商業(yè)）；
本次監(jiān)管項(xiàng)目工程建設(shè)款總額：
二、監(jiān)管賬戶
1.甲方選定乙方為其開發(fā)的商品房項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)管合作銀行。甲方同意并保證本合同項(xiàng)下的商品房預(yù)售資金全部存入其在乙方設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。
甲方在乙方設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶名稱：
賬號(hào)：
2.乙方應(yīng)按照《通知》的規(guī)定，就甲方開發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金的入賬、支付等進(jìn)行監(jiān)督，履行相應(yīng)監(jiān)管職責(zé)，并將預(yù)售資金入賬和撥付情況進(jìn)行臺(tái)帳登記，定期報(bào)送監(jiān)管部門。
三、監(jiān)管范圍
1. 商品房預(yù)售資金收入均屬監(jiān)管范圍，應(yīng)全部納入監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。商品房預(yù)售款是指商品房預(yù)售全部價(jià)款（包括但不限于定金、首付款、購房貸款以及其他形式的房價(jià)款）。
2. 監(jiān)管賬戶須留存商品房預(yù)售資金總額的6%的資金額度用于工程質(zhì)量維修、權(quán)屬登記等所需費(fèi)用。
四、申請使用監(jiān)管資金的程序與撥付
甲方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂時(shí)，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提交《項(xiàng)目工程建設(shè)預(yù)售資金使用計(jì)劃表》。
1. 甲方申請使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)按照其與施工單位簽署的相關(guān)工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際工程進(jìn)度，經(jīng)工程監(jiān)理單位并簽署意見后，提出用款計(jì)劃，并向乙方提交下列資料：
（1）XX市商品房預(yù)售資金（?？顚Ｓ茫徍吮?；
（2）項(xiàng)目工程建設(shè)資金使用計(jì)劃表；
（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求提供的其他必要材料。
2. 乙方在收到商品房預(yù)售資金使用申請之日起對符合監(jiān)管協(xié)議用款條件的，應(yīng)當(dāng)2個(gè)工作日內(nèi)予以支付。有《通知》第六條規(guī)定的情形的，乙方不予核準(zhǔn)使用預(yù)售資金；
3. 甲方應(yīng)在與買受人簽署《商品房買賣合同》后30日內(nèi)，為買受人辦理商品房預(yù)售合同備案登記手續(xù)，并向監(jiān)管部門提交該商品房預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶的證明。
五、三方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)
甲方預(yù)售本協(xié)議約定范圍內(nèi)的商品房所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)全部存入本協(xié)議約定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶中的預(yù)售資金只能用于工程建設(shè)不得挪作他用。甲方不按規(guī)定的金額、用途等使用預(yù)售資金的，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
乙方應(yīng)按《通知》的有關(guān)規(guī)定，做好預(yù)售資金監(jiān)管工作，按規(guī)定辦理商品房預(yù)售資金繳存撥付業(yè)務(wù)。
丙方應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范實(shí)施監(jiān)管，對項(xiàng)目預(yù)售資金使用實(shí)施監(jiān)管，承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。
六、監(jiān)管賬戶注銷
甲方在完成監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，憑登記部門出具的權(quán)屬登記結(jié)束證明文件向乙方申請辦理監(jiān)管賬戶銷戶手續(xù)，符合銷戶條件的，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)與乙方辦理結(jié)算手續(xù)，注銷賬戶。對不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明理由。
七、其他約定：
八、本協(xié)議自簽訂之日起生效，一式六份，甲、乙、丙三方各一份，申報(bào)商品房預(yù)售許可證時(shí)提交市建設(shè)行政主管部門備案。
甲方： （簽章）
法定代表人： （簽章）
年 月 日
乙方： （簽章）
法定代表人： （簽章）
年 月 日
丙方： （簽章）
法定代表人： （簽章）
年 月 日
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