“安土重遷”的傳統(tǒng)觀念讓國(guó)人對(duì)房子一直情有獨(dú)鐘，住有所居、居有所安也因此成為很多人一生的追求。在剛誕生的《民法典》中，提到了一個(gè)新名詞：居住權(quán)。
居住權(quán)起源于羅馬婚姻家庭關(guān)系中。羅馬法的繼承制度是嫡長(zhǎng)子繼承制，因此羅馬人常通過(guò)遺囑繼承的方式為沒(méi)有繼承權(quán)的子女、無(wú)獨(dú)立財(cái)產(chǎn)的老年配偶、被解放的奴隸等在房屋上設(shè)置居住權(quán)。我國(guó)《民法典》第三百六十六條對(duì)居住權(quán)作了定義：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！币簿褪钦f(shuō)，居住權(quán)人可以和“房東”通過(guò)書(shū)面合同的方式約定在房屋不過(guò)戶給自己的情況下對(duì)該房屋合法“占有、使用”。哪些場(chǎng)景適用“居住權(quán)”？
日常生活中，婚姻、繼承、公租房、以房養(yǎng)老等都有可能適用居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立，使婚前財(cái)產(chǎn)房本加名字的問(wèn)題有了新的選擇，同時(shí)對(duì)于暫無(wú)居所的離婚一方也可通過(guò)特定期限居住權(quán)的設(shè)立為其保障住房需求。父母出資為子女買房，房子登記在子女名下，此時(shí)可以通過(guò)無(wú)償約定居住權(quán)的方式保障父母住房需求及出資后的權(quán)益。老人如果立遺囑將個(gè)人房產(chǎn)留給子女，又擔(dān)心配偶的養(yǎng)老居所問(wèn)題，就可以在房產(chǎn)上為其設(shè)立居住權(quán)。居住權(quán)的設(shè)立、內(nèi)容與消滅：
居住權(quán)并非長(zhǎng)期居住就能獲得“居住權(quán)”。像之前深圳“遺忘28年的房子”的新聞事件中，只要房屋所有權(quán)人未主動(dòng)與住戶設(shè)立“居住權(quán)”，即便陌生住戶私自住了十多年也不等于獲得了居住權(quán)。
居住權(quán)應(yīng)當(dāng)通過(guò)書(shū)面合同或遺囑方式設(shè)立，并向登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記設(shè)立。居住權(quán)原則上是無(wú)償設(shè)立，但是雙方也可約定有償。除此之外，雙方可以約定居住的期限、條件和要求等，居住權(quán)一般具有長(zhǎng)期性，雙方約定5年、10年、終生，均可。如果約定終生有效，那么直至居住權(quán)人去世居住權(quán)才消滅。也就是說(shuō)，在約定的居住權(quán)期間屆滿或居住權(quán)人死亡時(shí)，居住權(quán)即消滅，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。
老年人可以將房屋以相對(duì)較低的價(jià)格出售給金融機(jī)構(gòu)或其他投資人，并約定在其有生之年享有對(duì)房屋的居住權(quán)。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和繼承，并且房屋若設(shè)立了居住權(quán)，其自由處置也受到限制。如果購(gòu)買的房屋已經(jīng)被登記了居住權(quán)，購(gòu)房者無(wú)法入住。
居住權(quán)與我們的生活息息相關(guān)，需要留心的是，日后承租住宅、購(gòu)買住宅，尤其是購(gòu)買二手房時(shí)，還需要注意查詢相關(guān)房屋是否已登記了居住權(quán)。如果房屋已被設(shè)立了居住權(quán)，承租人要看居住權(quán)合同或者遺囑中是否同意在特定時(shí)段對(duì)外出租，而購(gòu)房者則需要考慮到居住權(quán)存續(xù)期間內(nèi)自己無(wú)法占有、使用該房屋的問(wèn)題。聲明｜轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明來(lái)自“浦江天平”公眾號(hào)
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