在一起房屋買賣合同糾紛中，雙方在合同中約定賣房人“凈拿”房款104萬元，但隨后買方卻堅持認(rèn)為個人所得稅應(yīng)由賣方自行繳納，其只愿意承擔(dān)交易過程中的契稅及中介費(fèi)。雙方因此發(fā)生爭議導(dǎo)致合同未能全面履行，事后雙方均訴請要求解除合同并主張對方承擔(dān)違約金。
8月6日，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，認(rèn)為根據(jù)交易習(xí)慣，二手房房屋買賣合同中廣泛存在買賣雙方對個人所得稅的實際承擔(dān)人進(jìn)行約定的情況，且社會公眾對“凈拿”概念有普遍的共同認(rèn)知，認(rèn)定買方李女士系違約方，其已經(jīng)支付的5萬元購房定金抵作應(yīng)支付的違約金。
2017年初，黃某委托海門市某中介出售自己名下位于海門市靜海新村的一套房屋。很快，李女士看中了這套房屋。經(jīng)過中介的牽線，黃某和李女士就該房屋買賣達(dá)成了合意，兩人在中介簽訂了《售房協(xié)議書》。雙方在協(xié)議中約定：黃某（甲方）將該房屋出售給李女士（乙方），總價為104萬元，過戶費(fèi)用由李女士承擔(dān)，同時該合同第13條附說明“甲方凈拿104萬”；乙方同意向甲方交納定金5萬元，余額中的41萬在過戶之日支付，58萬元貸款直接到甲方賬上；雙方協(xié)議過戶時間為2017年2月28日。
此外，黃某為達(dá)到“凈拿”104萬房款的目的，合同還專門約定過戶費(fèi)用和中介費(fèi)用均由乙方李女士支付，并注明了違約金為房款總價的20%即20.8萬元。合同簽訂當(dāng)天，李女士根據(jù)協(xié)議將5萬元定金支付給了黃某。
至此，本應(yīng)皆大歡喜，未料隨后的發(fā)展卻再起波折。到了原本該過戶的2月28日，李女士要求等到3月再支付首付款，黃某表示同意。幾經(jīng)協(xié)商，兩人約定將過戶日期更改為3月15日。
3月15日當(dāng)天，雙方依約來到行政審批中心不動產(chǎn)登記處，準(zhǔn)備辦理相關(guān)過戶手續(xù)，又因“個人所得稅由誰來負(fù)擔(dān)”的問題再起爭執(zhí)。李女士堅持認(rèn)為，個人所得稅一般由得利者個人自行繳納，這既是法律規(guī)定，更是交易慣例，要推翻這種規(guī)定或者慣例，應(yīng)該通過明確無誤的條款寫明，同時她還認(rèn)為在選擇采用商業(yè)貸款事項中自己已經(jīng)有所讓步，再讓她出個人所得稅肯定是不合理的。雙方為此僵持不下，當(dāng)天的過戶計劃徹底泡湯。
此后的半個月，李女士選擇了“隱身人”狀態(tài)，經(jīng)中介每日的短信催促，她的回復(fù)是“讓黃某自己聯(lián)系我”。而黃某夫婦約她在銀行碰面，她仍選擇了不出現(xiàn)，這使得買賣一下子陷入了僵局。
沒過多久，李女士看到了別人發(fā)給她的朋友圈截圖：中介的工作人員在黃某夫婦約她見面的當(dāng)天，在銀行門口拍攝了她未出現(xiàn)履約的相關(guān)視頻。一氣之下，李女士一紙訴狀將黃某告上了海門市人民法院，訴請解除雙方售房合同并由黃某支付違約金20.8萬元。
黃某卻認(rèn)為構(gòu)成根本違約的是李女士，向法院提出了反訴，要求解除雙方售房合同，并由李女士支付違約金20.8萬元。
海門法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)個人所得稅相關(guān)法律、法規(guī)，個人所得稅的納稅人固然應(yīng)當(dāng)是房屋出售方，但根據(jù)交易習(xí)慣，二手房房屋買賣合同中廣泛存在買賣雙方對個人所得稅的實際承擔(dān)人進(jìn)行約定的情況，社會公眾對“凈拿”概念亦有普遍的共同認(rèn)知，即由買方承擔(dān)所有的交易費(fèi)用。本案中，《售房協(xié)議書》第8條約定過戶費(fèi)用由李女士承擔(dān)，該約定雖未明確“過戶費(fèi)用”是否包含個人所得稅，但結(jié)合合同第13條附“甲方凈拿104萬元整”及第6條由乙方分三次共計向甲方支付104萬元的約定，若個人所得稅由黃輝承擔(dān)，其出售房屋所得的價款將少于104萬元，顯與合同約定相矛盾。
在合同履行過程中，李女士在2017年3月15日下午才首次提出個人所得稅的負(fù)擔(dān)問題，不排除李女士在合同簽訂時對“甲方凈拿104萬元整”有明確認(rèn)知，故黃某應(yīng)繳納的個人所得稅應(yīng)由李女士實際承擔(dān)。
合同雙方均訴請要求解除合同并主張對方承擔(dān)違約金，解除合同系雙方的共同主張，該主張不違反法律規(guī)定，應(yīng)予以支持?！妒鄯繀f(xié)議書》約定了違約金為房款總價的20%即20.8萬元，考慮2017年二手房交易市場行情及黃某關(guān)于其損失的陳述，對合同約定的違約金予以適當(dāng)減少，酌情確定為5萬元。李女士作為違約方，已支付購房定金5萬元，為減少雙方訴累，該款抵作李女士應(yīng)支付的違約金。
李女士不服，向二審法院提起上訴。南通中院經(jīng)審理維持了原判。
連線法官：“凈拿”應(yīng)理解為最終純得之意
“合同生效后，對合同履行過程中部分權(quán)利義務(wù)沒有約定或者約定不明的，雙方可以協(xié)商，協(xié)商不成的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定?！痹摪付彸修k法官谷昔偉介紹說，《中華人民共和國合同法》第一百二十五條規(guī)定，當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。本案中，所涉購房協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)，合同履行過程中雙方對個人所得稅由誰負(fù)擔(dān)產(chǎn)生爭議，導(dǎo)致合同未能全面履行。對于雙方爭議應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議有關(guān)條款、法律規(guī)定、交易習(xí)慣等因素做出理解，從而確定責(zé)任主體。
谷昔偉法官介紹說，《中華人民共和國個人所得稅法》對個人所得稅的規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)范，并不屬于效力性強(qiáng)制規(guī)范，只有違反效力性強(qiáng)制規(guī)范的法律、法規(guī)，才涉及到合同無效的問題。在二手房買賣中，買方不用交個人所得稅，賣方則可能要交個人所得稅，但如果滿足免稅條件的就可以不用交，具體由誰承擔(dān)要看購房合同的約定，如果約定了由買方承擔(dān)房屋交易過程中的所有稅費(fèi)的話，就必須由買方承擔(dān)。具體到本案，涉案協(xié)議條款中“凈”應(yīng)理解為純粹之意，“凈拿”應(yīng)理解為最終純得之意，結(jié)合雙方協(xié)議中約定的“甲方凈拿104萬”以及當(dāng)前房屋買賣交易習(xí)慣，應(yīng)理解為由李女士承擔(dān)交易中產(chǎn)生的契稅、個人所得稅等費(fèi)用，賣房人最終純得104萬元。因此，雙方因個人所得稅由誰負(fù)擔(dān)產(chǎn)生爭議導(dǎo)致合同未能履行，主要原因在于買房人，應(yīng)由其承擔(dān)違約責(zé)任。
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