在去年的易居沃頓PMBA課題發(fā)布會(huì)上，國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主任、原重慶市市長黃奇帆教授曾特別講授了影響房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的10個(gè)邊界條件。
近日，黃奇帆教授又發(fā)表了對(duì)房地產(chǎn)的最新研判，他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到頂峰，已經(jīng)出現(xiàn)十個(gè)拐點(diǎn)，今后中國房企將會(huì)減少近90%，房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入平衡狀態(tài)，但局部地區(qū)房價(jià)還會(huì)上漲。通過本輪調(diào)控，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入新的良性循環(huán)，迎來新常態(tài)。
國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會(huì)學(xué)術(shù)委員會(huì)常務(wù)副主任、原重慶市市長 | 黃奇帆
黃奇帆：中國的房地產(chǎn)，改革開放40年來為何能“轟轟烈烈”地發(fā)展？這取決于1980年前后中國房地產(chǎn)城市化需求的極度饑渴。
整體講，八十年代中國城市化改革，制度化的松動(dòng)和市場(chǎng)需求極度的饑渴疊加在一起，就形成了中國房地產(chǎn)爆炸性的發(fā)展。
首先，1980年中國1.8億城市居民的人均住房面積是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是廁所間。2020年是50平米。5平方米和現(xiàn)在人均50平方米對(duì)比，就能看到那個(gè)時(shí)候住房需求極度的饑餓狀態(tài)。
其次，1980年改革開放一開始，就釋放了城市化的機(jī)制。其中一個(gè)是可以落戶的制度；一個(gè)是可以離土離鄉(xiāng)的制度；一個(gè)是土地承包釋放農(nóng)村勞動(dòng)力的制度；第四，城市有了土地批租有了房產(chǎn)商；第五，老百姓有了自己擁有產(chǎn)權(quán)的家庭居住的房子；之后按揭貸款也出來了。這六條改革一合成，就變成了巨大推動(dòng)力。
其三，政府成立了像上海浦東這樣的投融資平臺(tái)，接著國家又開設(shè)開發(fā)區(qū)，每個(gè)開發(fā)區(qū)就是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極，這都是城市化運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)力。
有了這八個(gè)機(jī)制，各項(xiàng)政策一松動(dòng)，就把前面餓得扁扁的肚子一下子就撐開了。
這一爆發(fā)是什么概念呢？
1990年，中國1年造的房產(chǎn)面積是1000萬平米，
2017年，中國房產(chǎn)商建的房子是17億平方米，
2021年，中國房產(chǎn)商新建房的總量16.5億左右
所以大體上2017年17億就打住了，后面三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國過去30年、40年房地產(chǎn)發(fā)展的情況。
黃奇帆：在眼下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新階段，關(guān)鍵的10個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)了拐點(diǎn)：
第一，總?cè)丝跍p少。再過40年，中國人口不會(huì)再上演過去“4個(gè)億變14億”，大家基本上認(rèn)為14億人是人口天花板，總之人口在減少。
第二，中國的城市化率已經(jīng)到了65%，但是中國的65%相當(dāng)于歐美75%，再增長也就增加5、6個(gè)點(diǎn)。
因?yàn)楝F(xiàn)在的65%實(shí)際上是把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來了，小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村。
第四，到去年為止，中國房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我們一年房地產(chǎn)建設(shè)量也就17億平方米，這就是一個(gè)較大的庫存。
中國老百姓買下來的房子，用來投資，沒有住也沒有出租的，有20%。在房價(jià)上升期，就算我有兩套房子閑置我也不怕。房產(chǎn)商房沒賣掉會(huì)覺得沒賣掉反而劃算。但是房價(jià)如果不漲了，這個(gè)庫存都是積壓，會(huì)造成新房需求大幅萎縮。
第七 ，中國的土地價(jià)格和房產(chǎn)的價(jià)格20年翻了四番。
比如，上海最貴的地方衡山路，2000年時(shí)房子是6000多塊錢一平米?，F(xiàn)在那邊的房子就是14萬、15萬。全國在原來基數(shù)上20年翻四番，基本如此。土地價(jià)格也是從每畝100萬變成1000萬、2000萬，也是10倍、十幾倍的漲。
當(dāng)?shù)貎r(jià)有20年翻四番的趨勢(shì)時(shí)，所有房產(chǎn)商都會(huì)囤地、炒地，大家都不怕庫存，都拼命融資貸款。這個(gè)做法是20年如此的溫床給寵出來的，給慣出來的。
第八，危舊房改造和舊城改造，大規(guī)模的舊城改造也差不多了，沒有這個(gè)需求了。
第九，城市的學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)也到頭了。
整個(gè)環(huán)境已經(jīng)到了這一步，你還像當(dāng)年饑渴狀態(tài)時(shí)期那樣去激進(jìn)，那不變成神經(jīng)病了嗎？
現(xiàn)在的困境既不是政府調(diào)控過頭造成的困難，也不是房產(chǎn)商自作孽造成的，因?yàn)榉慨a(chǎn)商2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉(zhuǎn)、炒地皮的行為方式。
為什么當(dāng)時(shí)不破產(chǎn)、這會(huì)兒房產(chǎn)龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？
原因就是這種方式在擴(kuò)張的時(shí)候是可以循環(huán)的，但現(xiàn)在繼續(xù)按這個(gè)邏輯來你就轉(zhuǎn)不動(dòng)了。
這五大變化會(huì)是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)！
所以你一點(diǎn)不要擔(dān)心這一次的房地產(chǎn)陣痛會(huì)怎么樣，這個(gè)陣痛恰恰是中國房地產(chǎn)發(fā)展到這一步“必然的拐點(diǎn)”。
拐點(diǎn)過后是良性循環(huán)的開始，這個(gè)開始不僅僅是靠政府約束，而是以環(huán)境土壤為導(dǎo)向的。
因?yàn)榉慨a(chǎn)總有折舊，如果我們有550億平方米，55年時(shí)間每年折舊2%或者1.5%，每年差不多折舊就是10億，形成一個(gè)可循環(huán)的狀態(tài)，這個(gè)平衡就形成了一個(gè)新常態(tài)。
這時(shí)候房產(chǎn)的價(jià)格就是保值的，局部地區(qū)房價(jià)也可能繼續(xù)漲。
黃奇帆： 房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須要穩(wěn)住。
首先，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要穩(wěn)定。
長遠(yuǎn)來說，房產(chǎn)商自己的行為方式也會(huì)轉(zhuǎn)變到比較可持續(xù)的穩(wěn)定狀態(tài)，對(duì)政府來說，當(dāng)下對(duì)這些困難房產(chǎn)商我們不是簡單要去救，一旦它要崩盤，它的債務(wù)實(shí)際上進(jìn)入破產(chǎn)重整的保全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權(quán)人的，這個(gè)債權(quán)人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主、也包括買了按揭貸款的房子的老百姓，他也是個(gè)債權(quán)人，還有許多施工隊(duì)的施工欠款。
對(duì)這樣的資產(chǎn)，如果簡單讓他破產(chǎn)，就會(huì)造成社會(huì)震蕩，而使得它軟著陸就要用重組的辦法。
重組是一切危機(jī)中重要的軟著陸的一種方法。
黃奇帆：第一種，大型的房產(chǎn)商，出了問題的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個(gè)肌體，只要不整體上癱瘓。
第四種，地方政府也可以拿出一定的錢把過去10年5年批租給房產(chǎn)商的地，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情打個(gè)折回購而不是沒收，因?yàn)檫@個(gè)地事實(shí)上已經(jīng)是債權(quán)人的了，你無權(quán)去沒收它，你應(yīng)該回購。
回購以后這個(gè)資金封閉運(yùn)行，就用來還債，也是一種重組。
為了穩(wěn)住局面，這五個(gè)渠道進(jìn)行重組的時(shí)候當(dāng)然需要資金，這種資金國家可以有專項(xiàng)債或者專門的貸款，這種債務(wù)不放在三條紅線里，算體外循環(huán)，這也是一種辦法。
總之最后的結(jié)果，使得這次拐點(diǎn)到來以后新的背景下，作為一個(gè)陣痛、轉(zhuǎn)軌的一個(gè)重組手段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)落地，軟著陸。
在新的拐點(diǎn)下，其實(shí)用不著擔(dān)心，房地產(chǎn)也好、政府的條款方式也好，都會(huì)隨著地產(chǎn)新形勢(shì)進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)。
來源 | 地產(chǎn)總裁參考
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