——房地產(chǎn)開發(fā)全流程稅務(wù)籌劃思考（一）——
前言
房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，主要包括立項(xiàng)環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅。由于項(xiàng)目的稅收成本會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)，而稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的重要一環(huán)。所以有必要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)進(jìn)行總結(jié)。
一、企業(yè)拿地階段重要稅務(wù)問題與納稅籌劃
1、企業(yè)以路換地、以橋換地的稅務(wù)問題解析與納稅籌劃
2、企業(yè)以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
3、企業(yè)通過合并方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
4、企業(yè)通過債務(wù)重組拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
5、企業(yè)通過分立方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
6、企業(yè)通過資產(chǎn)、項(xiàng)目收購(gòu)方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
7、企業(yè)通過股權(quán)收購(gòu)方式拿地的稅務(wù)問題解析與籌劃
8、計(jì)劃劃撥土地轉(zhuǎn)性的稅務(wù)問題與籌劃
9、定向增資，植入土地或房產(chǎn)等資產(chǎn)的稅務(wù)問題與籌劃
10、三舊改造拿地的稅務(wù)問題與籌劃
11、純商業(yè)性拆遷的稅務(wù)陷阱（征地賠償款的稅務(wù)難題）
12、企業(yè)取得土地返還款的財(cái)稅處理
13、拿地中支付的土地開發(fā)成本如何計(jì)繳契稅
14、與政府簽署土地合同應(yīng)關(guān)注的時(shí)間要點(diǎn)
15、個(gè)人取得的拆遷補(bǔ)償款如何繳納個(gè)稅
16、如何解決無法取得發(fā)票的稅務(wù)難題
二、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段的重點(diǎn)稅務(wù)問題與籌劃
1、合作開發(fā)的重要稅務(wù)問題與籌劃
2、拆遷還房的稅務(wù)處理，別繳了冤枉稅
3、代建工程籌劃難點(diǎn)
4、內(nèi)部勞務(wù)規(guī)避增值稅的處理（組織形式套利是關(guān)鍵）
5、自建規(guī)避增值稅的籌劃
6、甲供材料的稅務(wù)問題及籌劃
7、鋁合金門窗和電梯的稅務(wù)籌劃
8、征地賠償老百姓的征地款和上面的附屬物是否征稅
9、如何講不可售面積的故事，總體搞好項(xiàng)目的籌劃（核心園林綠化、會(huì)所、配套等在設(shè)計(jì)中的運(yùn)用）
10、出售精裝房，裝飾材料由購(gòu)房戶自行購(gòu)買的稅務(wù)問題及籌劃
11、分簽銷售合同和裝修合同的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及籌劃
12、綠化工程的稅務(wù)問題及籌劃
13、會(huì)員銷售模式的稅務(wù)問題及籌劃
14、團(tuán)購(gòu)和秒殺的稅務(wù)問題及籌劃
15、低價(jià)銷售的稅務(wù)問題及籌劃
16、匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理
17、銷售未完工產(chǎn)品的稅費(fèi)處理
18、商鋪售后返租的稅務(wù)問題
19、房企代墊首付和購(gòu)房返稅的稅務(wù)問題
20、售后回購(gòu)的稅務(wù)問題
21、融資性售后回租的稅務(wù)問題及籌劃
22、賣房送家電、家俱的稅務(wù)處理及籌劃
23、人防設(shè)施和地下車庫的稅務(wù)處理機(jī)籌劃
三、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段土地增值稅的重點(diǎn)稅務(wù)問題及籌劃
1、清算單位到底應(yīng)該如何確定更合法、更合算？（聯(lián)體樓）
2、土增稅收入確定的稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及籌劃：（未開票簽合同、未開票也未簽合同、未開票未簽合同未使用）
3、代收費(fèi)用的稅務(wù)問題及籌劃
4、分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)土地使用權(quán)分?jǐn)偟亩悇?wù)問題及籌劃
5、一筆或幾筆借款多開發(fā)項(xiàng)目多個(gè)清算單位共同受益、利息分?jǐn)偟亩悇?wù)問題
6、單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)如何扣除
7、土地增值稅清算中利息費(fèi)用的扣除技巧
8、旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓的土增稅問題及籌劃
9、土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)如何把握？
10、合并清算還是分別清算？
11、開發(fā)產(chǎn)品先出租再轉(zhuǎn)讓，按舊房清算的稅務(wù)問題及籌劃
12、多交營(yíng)業(yè)稅所得稅對(duì)沖土地增值稅合算嗎？
13、如何通過集團(tuán)資金池來調(diào)整項(xiàng)目的增值率？（背對(duì)背擔(dān)保和借款）
14、搬遷損失能否扣除？
15、房地產(chǎn)公司收取的違約金、更名費(fèi)是否繳納土地增值稅？
四、其他應(yīng)當(dāng)關(guān)注的稅務(wù)問題及籌劃
1、承租房屋經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)攤位費(fèi)是否繳納房產(chǎn)稅？
2、承租他人房產(chǎn)自己裝修部分是否繳納房產(chǎn)稅？
3、以不動(dòng)產(chǎn)投資收取固定利潤(rùn)是否應(yīng)繳納房產(chǎn)稅？
4、更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的如何計(jì)算房產(chǎn)稅？
5、土地價(jià)值應(yīng)該如何計(jì)入房產(chǎn)原值？
6、租金較低必須按原值計(jì)繳房產(chǎn)稅嗎？
7、重組契稅的籌劃要點(diǎn)
8、清算期間的壞賬損失是否需要報(bào)批？
9、土地租賃合同是否屬于印花稅應(yīng)稅憑證？
10、出租方收取的空調(diào)費(fèi)應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅還是增值稅
11、托管收益是否能做收投資收益免稅？
12、清算企業(yè)剩余資產(chǎn)分配如何進(jìn)行稅務(wù)處理？
13、房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的稅務(wù)問題及籌劃
14、房地產(chǎn)企業(yè)差額交稅問題及籌劃
15、企業(yè)融資采用“固定回報(bào)+浮動(dòng)收益”的稅務(wù)問題及籌劃
16、企業(yè)信托融資股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)的稅務(wù)問題及籌劃
17、企業(yè)民間借貸的稅務(wù)、法律問題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港
——房地產(chǎn)開發(fā)全流程稅務(wù)籌劃方法（二）——
一、立項(xiàng)環(huán)節(jié)
實(shí)際中很多企業(yè)在做項(xiàng)目規(guī)劃及向有關(guān)部門報(bào)批時(shí)，都未考慮通過合理搭配立項(xiàng)來適當(dāng)降低企業(yè)的潛在稅負(fù)。
企業(yè)對(duì)同一項(xiàng)目可能同時(shí)或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產(chǎn)，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對(duì)應(yīng)的稅負(fù)會(huì)有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項(xiàng)，只能按這些分期項(xiàng)目為單位清算。但是，若企業(yè)對(duì)不同增值率的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目或同一期來立項(xiàng)并經(jīng)批準(zhǔn)，則可按一個(gè)項(xiàng)目或同一期項(xiàng)目的整體增值率來進(jìn)行土地增值稅清算。若整體增值率低于個(gè)別房地產(chǎn)的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)可能會(huì)有所降低。
所以筆者建議，企業(yè)在立項(xiàng)時(shí)，就應(yīng)提早考慮項(xiàng)目的實(shí)際情況和相關(guān)影響，選擇一個(gè)較優(yōu)的方案來立項(xiàng)。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負(fù)，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)利益。這是一個(gè)很好的稅收籌劃?rùn)C(jī)會(huì)。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)
實(shí)際中有些企業(yè)在委托境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，由于設(shè)計(jì)服務(wù)合同不規(guī)范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導(dǎo)致為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)。
境外設(shè)計(jì)公司提供設(shè)計(jì)服務(wù)時(shí)，可能會(huì)不涉及境內(nèi)服務(wù)，也可能會(huì)涉及境內(nèi)服務(wù)。對(duì)于不涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算、繪圖等業(yè)務(wù)全都在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)，對(duì)外商從中國(guó)取得的全部設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，暫免征收企業(yè)所得稅，且不征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于涉及境內(nèi)服務(wù)的，外商除設(shè)計(jì)工作開始前派員來中國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、搜集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、計(jì)算繪圖等業(yè)務(wù)全部或部分是在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，又派員來中國(guó)解釋圖紙并對(duì)其設(shè)計(jì)的建筑、工程等項(xiàng)目的施工進(jìn)行監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)，已構(gòu)成在中國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。因此，對(duì)其所得的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)收入，除準(zhǔn)許其扣除發(fā)生的中國(guó)境外的設(shè)計(jì)勞務(wù)部分所收取的價(jià)款外，其余收入應(yīng)依照稅法規(guī)定按營(yíng)利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營(yíng)業(yè)稅。但對(duì)在委托設(shè)計(jì)或合作(或聯(lián)合)設(shè)計(jì)合同中，沒有載明其在中國(guó)境外提供設(shè)計(jì)勞務(wù)價(jià)款的，或者不能提供準(zhǔn)確證明文件的，不能正確劃分其在中國(guó)境內(nèi)或境外進(jìn)行的設(shè)計(jì)勞務(wù)的，都應(yīng)與其在中國(guó)境內(nèi)提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)所取得的業(yè)務(wù)收入合并計(jì)算征收企業(yè)所得稅和增值稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國(guó)境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外和境內(nèi)工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩。
三、融資環(huán)節(jié)
企業(yè)資金不足可以從其關(guān)聯(lián)方融資。如從關(guān)聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，明確關(guān)聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關(guān)聯(lián)方貸款金額，盡量使關(guān)聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調(diào)整項(xiàng)目融資架構(gòu)、調(diào)整企業(yè)間資金融通的安排來達(dá)到。
如企業(yè)向關(guān)聯(lián)方支付的利息超過同期金融機(jī)構(gòu)的貸款利率，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額部分準(zhǔn)予扣除。因此，超過同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項(xiàng)目。對(duì)于超過貸款期限的利息部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)亦不允許扣除。
所以筆者建議，為避免關(guān)聯(lián)方過高的利息支出和利息收入在稅負(fù)方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機(jī)構(gòu)同類貸款利率來安排集團(tuán)內(nèi)資金借貸。
若企業(yè)是無償使用關(guān)聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應(yīng)的利息支出，那么就會(huì)虛增利潤(rùn)；借出方的利息費(fèi)用也不能在稅前扣除，將會(huì)導(dǎo)致雙重征收企業(yè)所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
四、土地取得環(huán)節(jié)
(一)企業(yè)以國(guó)家出讓方式取得土地
在以前年度取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，沒有及時(shí)取得國(guó)家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本，費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)對(duì)不屬于預(yù)付賬款性質(zhì)的金額轉(zhuǎn)入相對(duì)應(yīng)開發(fā)成本、費(fèi)用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務(wù)麻煩。
對(duì)于企業(yè)未在約定的期限內(nèi)進(jìn)行土地開發(fā)而支付的土地閑置費(fèi)，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，土地閑置費(fèi)能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。該土地閑置費(fèi)不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此，在計(jì)算土地增值稅時(shí)不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內(nèi)進(jìn)行開發(fā)；若的確需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免土地閑置費(fèi)，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可能會(huì)被視為與取得收入無關(guān)的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此計(jì)算土地增值稅時(shí)也不能從應(yīng)稅收入中扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理，按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實(shí)需延期，應(yīng)盡早與相關(guān)政府部門協(xié)商，爭(zhēng)取減免滯納金。
(二)以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地
實(shí)際中在資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)，存在實(shí)際交易價(jià)格可能與相關(guān)憑證價(jià)格不同的情況。由于相關(guān)憑證沒有反映真實(shí)交易價(jià)格，根據(jù)《稅收征收管理法》規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)按實(shí)際交易價(jià)格來訂立相關(guān)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
五、拆遷安置環(huán)節(jié)
在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費(fèi)用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證。
所以筆者建議，企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。
六、工程建設(shè)環(huán)節(jié)
在工程建設(shè)環(huán)節(jié)若與關(guān)聯(lián)方簽訂的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。根據(jù)國(guó)稅發(fā)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的房地產(chǎn)開發(fā)成本中各項(xiàng)費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。
七、預(yù)售環(huán)節(jié)
企業(yè)有時(shí)未對(duì)取得的預(yù)售收入進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)申報(bào)，根據(jù)規(guī)定，對(duì)預(yù)售收入，應(yīng)按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對(duì)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅。對(duì)預(yù)售收入亦需繳納增值稅稅及其附加。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)就項(xiàng)目預(yù)售收入向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
八、銷售環(huán)節(jié)
企業(yè)對(duì)于樣板房的裝修費(fèi)用常計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用，而不計(jì)入開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務(wù)規(guī)定未對(duì)此作相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)此費(fèi)用能否扣除，暫無相關(guān)規(guī)定，需向相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)相關(guān)稅務(wù)處理方法。
所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費(fèi)用作為開發(fā)成本核算，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅的處理方法。
企業(yè)為鼓勵(lì)業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費(fèi)作為報(bào)酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費(fèi)用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費(fèi)用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務(wù)報(bào)酬超過一定標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)作為扣繳義務(wù)人需代業(yè)主扣繳他們的個(gè)人所得稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負(fù)有納稅義務(wù)的業(yè)主扣繳相關(guān)的個(gè)人所得稅。
九、出租環(huán)節(jié)
實(shí)務(wù)中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用權(quán)買賣合同收取使用費(fèi)，確認(rèn)為銷售收入。
無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對(duì)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負(fù)影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實(shí)質(zhì)為出租，若確認(rèn)為租金收入，按租賃期限來分期確認(rèn)租金收入，在合同簽訂當(dāng)年，租金對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)將相對(duì)低于確認(rèn)銷售收入所對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅稅負(fù)。另外，若確認(rèn)為銷售收入，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可能會(huì)被視作應(yīng)稅收入；而作為租金收入確認(rèn)，則不需繳納土地增值稅。
所以筆者建議，企業(yè)應(yīng)將買賣合同改為租賃合同，避免稅務(wù)機(jī)關(guān)誤征土地增值稅和按房產(chǎn)銷售來征收企業(yè)所得稅。
十、項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)
在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)對(duì)一些與其它“期”共享的公共配套設(shè)施的建造費(fèi)用，可能在該“期”進(jìn)行清算時(shí)，仍未開始建造，企業(yè)會(huì)預(yù)提這部分費(fèi)用。對(duì)這部分預(yù)提費(fèi)用在計(jì)算企業(yè)所得稅和土地增值稅時(shí)一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)允許企業(yè)在結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目最終的實(shí)際情況再計(jì)繳土地增值稅的實(shí)際稅負(fù)。
所以，筆者建議，企業(yè)在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)工程。對(duì)后建的工程，企業(yè)可與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商在最終結(jié)算時(shí)，按項(xiàng)目(期)來重新計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)，多退少補(bǔ)。
總之，房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務(wù)問題比較復(fù)雜，筆者希望能夠通過對(duì)這些稅務(wù)問題及其改善和籌劃?rùn)C(jī)會(huì)的分析和總結(jié)，能為房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，合理進(jìn)行稅收籌劃提供一些參考。
聯(lián)系客服
