在限價(jià)背景下，精裝房成為了房企利潤增長的一個(gè)有效來源。

但大規(guī)模的批量精裝并不是件容易的事，其對材質(zhì)和施工工藝的要求更高更細(xì)，管控難度更大，一旦做不好，工期被拖延，成本白白被浪費(fèi)不說，還最終影響到房屋品質(zhì)，變成了“驚”裝修，進(jìn)而引發(fā)群訴。

那么，如何才能保障批量精裝做得又快又好呢？

云鏈君認(rèn)為，這與房企自身的品質(zhì)管控水平息息相關(guān)，從前期的圖紙會(huì)審策劃、土建場地移交、裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板，到入場施工中的精裝過程管控、成品保護(hù)、質(zhì)量通病及防治等，都依靠房企自身的品質(zhì)管控體系。

但體系的刷新談何容易，有沒有更加實(shí)在可行的方式？

萬科、碧桂園、綠城等房企便選擇了從技術(shù)層面解決批量精裝難題。其中的裝配式精裝，由于政策的鼓勵(lì)和降本提效保質(zhì)等優(yōu)勢，成為了他們一致的選擇。

1、裝配式精裝獲得青睞的四大原因

裝配式建筑，可能是大家比較常聽到的一個(gè)詞。但實(shí)際上，裝配式建筑包括了裝配式結(jié)構(gòu)和裝配式精裝。其之所以受政策與開發(fā)商的歡迎，主要有以下四個(gè)原因：

2、集成廚衛(wèi)是裝配式建筑得分關(guān)鍵

由于裝配式建筑優(yōu)點(diǎn)多多，越來越多項(xiàng)目的土地出讓條件里加上了裝配式建筑的認(rèn)定。若不符合條件要求，項(xiàng)目將無法獲得建設(shè)許可。

根據(jù)某房企對2018年2月1日正式實(shí)施的《裝配式建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》分析得知，集成廚房和集成衛(wèi)生間，由于得分辦法較明確、面積小、易實(shí)現(xiàn)，可以作為裝配式精裝的得分首選項(xiàng)。

根據(jù)《裝配式建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》要求，集成廚衛(wèi)的實(shí)現(xiàn)方式為：

下面 ，云鏈君主要給大家介紹廚房和衛(wèi)生間墻面、地面的干法施工技術(shù)要點(diǎn)。

一、干法墻面體系及技術(shù)要點(diǎn)

干法墻面體系主要有三種：輕鋼龍骨隔墻、裝配式墻面、系統(tǒng)衛(wèi)浴隔墻，他們之間的綜合對比如下圖（表中綜合單價(jià)僅為參考）：

主要施工技術(shù)要點(diǎn)如下：

1、吊頂交接處理

吊頂可采用鋁扣板，也可采用裝修公司提供的專用吊頂，具體項(xiàng)目可根據(jù)需求與成本綜合考慮：

墻面和吊頂連接節(jié)點(diǎn)示意

鋁扣板吊頂安裝

專用廚衛(wèi)吊頂安裝

2、地面交接處防水處理

墻面和地面交接處防水較復(fù)雜，衛(wèi)生間宜采用整體防水底盤。

輕鋼龍骨隔墻和貼面墻，防水底盤在墻板和墻體之間上反形成擋水邊，墻板與地面交接處打防水膠：

SMC壁板安裝在整體底盤內(nèi)外擋水邊內(nèi)側(cè)，由內(nèi)外擋水邊防水：

鋁蜂窩復(fù)合自立板中間設(shè)計(jì)凹槽，卡在整體底盤上反的擋水邊上 ：

3、隔墻連接做法

飾面板陰角處的連接一般采用打膠嵌縫處理，可采用鋁型材提升品質(zhì)：

龍骨隔墻與主體相連

龍骨隔墻“T”型相連

龍骨隔墻“L”型相連

4、主要拼縫方式示意

以下拼縫方式根據(jù)不同房間要求及立面需要進(jìn)行選擇：

1、密拼工字鋁；2、工字鋁；3、企口槽；4、U型鋁；5、鉆石陽角；6、企口陽角

5、墻面防水防潮處理

干法墻面也可用于廳房，與廚衛(wèi)墻面的區(qū)別僅在于是否做防水防潮處理。

關(guān)于飾面選擇，有防潮要求的房間采用光滑飾面墻板，無防潮要求的房間可采用壁紙壁布飾面墻板：

6、門窗套處理

門頭掛板與門窗框整體設(shè)計(jì)，無土建掛板：

門窗框與墻板交接處整體設(shè)計(jì)生產(chǎn)安裝，體現(xiàn)集成：

7、吊掛物做法

應(yīng)在必要處預(yù)留吊掛龍骨或木枋，并向業(yè)主提供使用說明：

橫龍骨吊掛

豎龍骨吊掛

木枋吊掛

二、干法地面體系及技術(shù)介紹

干法地面體系主要分為三種：架空地面、直鋪復(fù)合地板、模壓整體防水底盤，他們之間的綜合對比如下圖（表中綜合單價(jià)僅為參考）：

關(guān)鍵技術(shù)介紹如下：

1、架空地面：基本構(gòu)造形式 —— 架空層 + 鋪筑層 + 裝飾面層

架空地面的優(yōu)點(diǎn)在于施工快速，可利用架空層敷設(shè)設(shè)備管線，便于后期維修更換和裝修拆改更換，一般有以下四層：

·裝飾面層：室內(nèi)使用者直接接觸的材料，一般為各類地面板材，如SPC復(fù)合地板，強(qiáng)化復(fù)合木地板，實(shí)木地板，也可用地磚(膠粘）；

·鋪筑面層：水泥承壓板/密度板/型鋼保溫泡沫復(fù)合模塊等；

·架空層：起架空和調(diào)平作用，將面層的荷載傳遞至結(jié)構(gòu)層。由專用支撐地腳構(gòu)件和龍骨組成(龍骨也可與鋪筑層板材集成)；

·基層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板 /預(yù)制疊合板上部現(xiàn)澆層（樓板無需找平）。

整體防水底盤與架空墻面連接部位示意

衛(wèi)生間薄法排水系統(tǒng)

2、直鋪復(fù)合地板

直鋪復(fù)合地板，施工快速，做法薄，平整度3mm，構(gòu)造總厚度約 10mm，不影響房間凈高，但需要基層找平或樓板高精度收平，如做水泥砂漿找平則不算干式工法，樓板高精收平對工人技能要求高實(shí)施難度較大。

3、模壓整體防水底盤

一般分為SMC防水底盤和玻璃鋼防水底盤。其中，玻璃鋼防水底盤成本高些。

其優(yōu)點(diǎn)為施工快速，底盤防水性能優(yōu)異，工廠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的集成化部品，質(zhì)量相對穩(wěn)定。目前在系統(tǒng)衛(wèi)浴產(chǎn)品中應(yīng)用，技術(shù)體系相對封閉，靈活性不高，如壁板采用SMC、彩鋼板以外的材料， 節(jié)點(diǎn)需重新設(shè)計(jì)。

3、裝配式精裝如何合理采用

一個(gè)項(xiàng)目是否要配置裝配式精裝技術(shù)，某TOP房企定了這樣一個(gè)原則：成本增量低，質(zhì)量有保障。

裝配式精裝目前依舊處于發(fā)展階段，有些技術(shù)還需進(jìn)一步完善，故而在采用相關(guān)技術(shù)的時(shí)候，需要重點(diǎn)考慮以下幾點(diǎn)：

1、項(xiàng)目需確定得分條件，再按照比例要求進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算和合理分配，以滿足裝配率指標(biāo)；

2、裝配化裝修現(xiàn)處于發(fā)展階段，技術(shù)待進(jìn)一步完善，建議選擇有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)公司合作，并對相關(guān)參建公司提前定標(biāo)；

3、裝配化裝修與傳統(tǒng)裝修在使用和體驗(yàn)上存在一定的差異，如成本偏高、空鼓感等，建議項(xiàng)目提前進(jìn)行市場調(diào)研及樣板房展示；

另外，針對目前裝配式內(nèi)裝成本增量較高的問題，建議尋求有能力的長期戰(zhàn)略合作伙伴，獲取更有競爭力的價(jià)格，或者設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、采購、施工一體化的集成技術(shù)和能力。

若確定使用裝配式精裝技術(shù)，還需要從設(shè)計(jì)階段、施工階段到后期使用進(jìn)行全面策劃，其中，各個(gè)階段需要重點(diǎn)關(guān)注的點(diǎn)為：

一、設(shè)計(jì)階段：

標(biāo)準(zhǔn)化--通過模數(shù)協(xié)調(diào)、模塊化組合的設(shè)計(jì)方法來減少浪費(fèi)和降低成本(如減少材料的裁切、衛(wèi)生間防水底盤的種類、廚衛(wèi)功能空間凈尺寸定型、規(guī)格化、系列化，同一項(xiàng)目中的廚房、衛(wèi)生間種類盡可能少等)；

集成設(shè)計(jì)--設(shè)計(jì)前期即對設(shè)備、管線、裝修等進(jìn)行綜合考慮；

空間利用--墻、地面具體做法需考慮對層高、使用面積和空間感受的影響；

防潮防水--墻體面板可使用自防水覆膜飾面板+背部防潮膜；拼縫處可使用密封膠+背部防水膠帶；

設(shè)備管線--不同廠家或不同做法，對衛(wèi)生間地面降板、排水方式要求不同，需注意和集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別，按需設(shè)計(jì)；

裝修線盒--裝修設(shè)計(jì)前置，開關(guān)插座應(yīng)與墻板效果統(tǒng)一考慮，注意線盒深度和樣式設(shè)計(jì)配合，如墻板廠家提供深化設(shè)計(jì)的話，需確定土建設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)、墻板深化設(shè)計(jì)的配合方式及界面分工；

二、施工階段：

土建施工精度--薄貼法對基層墻面精度要求非常高(±3mm)；基面平整，架空墻板調(diào)平占用空間少，利于使用；

安裝工人培訓(xùn)上崗--應(yīng)對安裝工人針對安裝順序、拼縫、防水、踢腳、地面銜接等細(xì)部處理、驗(yàn)收要求等方面進(jìn)行培訓(xùn)；

明確質(zhì)量責(zé)任方--涉及到后續(xù)質(zhì)量維護(hù)，應(yīng)明確安裝是由總包負(fù)責(zé)還是全屋裝修公司負(fù)責(zé)；

三、后期使用：

業(yè)主使用說明--交付給業(yè)主時(shí)應(yīng)附帶使用說明，介紹裝配式內(nèi)裝情況，釘掛物體注意事項(xiàng)、保養(yǎng)維護(hù)方式，維修、更換辦法等；

維修更換--維保期一般為2-3年，建議安排1-2個(gè)專業(yè)定點(diǎn)工人負(fù)責(zé)維修更換。

4、 小結(jié)

隨著各地精裝政策的出臺(tái)，毋庸置疑，“精裝時(shí)代”已經(jīng)來了。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表示，2019年精裝項(xiàng)目占比已超30%，部分房企的精裝項(xiàng)目占比甚至早就超過50%。精裝領(lǐng)域，早已成為各家房企的又一大戰(zhàn)場。而隨著消費(fèi)者審美觀、見識(shí)度和維權(quán)意識(shí)的進(jìn)一步提升，房企已經(jīng)不可能為了快周轉(zhuǎn)而降低房子質(zhì)量。唯有通過新工藝和新技術(shù)的應(yīng)用，才能給行業(yè)帶來新變革，帶動(dòng)行業(yè)品質(zhì)提升。裝配式精裝便是一大革新，你，還不趕緊跟上腳步嗎？