晨報記者 徐運
面對一直以來存在的群租“頑疾”，本市再度開出“藥方”。市綜治辦、市高法院、市房管局、市公安局等十部門聯(lián)合制訂了《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)出租房屋綜合管理的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，進(jìn)一步細(xì)化了群租的定義，并且針對群租中的大房東、二房東、租客、中介等不同人員給出了相對應(yīng)的處罰措施。同時，新“藥方”注意有堵有疏、剛?cè)岵?jì)，要求各區(qū)縣收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，逐步擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)規(guī)模。
明晰群租各方責(zé)任
多年的實踐證明，整治群租，光把板子打在大房東或二房東身上都是無濟(jì)于事的，因此《實施意見》要求租房“上下游”的各相關(guān)主體都應(yīng)切實承擔(dān)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任。
出租人(大房東)應(yīng)對出租房屋的安全負(fù)責(zé)，并與公安派出所簽訂《治安責(zé)任保證書》，特別是集中出租的出租人，還應(yīng)按規(guī)定的要求，全面落實安全管理職責(zé)；違規(guī)租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時將處罰信息作為其不良記錄，納入本市公共信用信息服務(wù)平臺；不按規(guī)定納稅的，由地稅部門責(zé)令限期繳納，并從滯納稅款之日起按日加收滯納金。
轉(zhuǎn)租人(二房東)根據(jù)《實施意見》的要求：“轉(zhuǎn)租住房不得以營利為目的”?？咕軋?zhí)法的，由公安部門依法處以警告、罰款，直至拘留；違規(guī)轉(zhuǎn)租受到行政處罰的，除記入信用檔案外，還將建立“黑名單”抄告相關(guān)部門加強(qiáng)監(jiān)管，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行通報，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務(wù)。
承租人(租客)應(yīng)對出租房屋的使用安全負(fù)責(zé)，并服從行政管理部門和街鎮(zhèn)的管理；在群租整改前，按照合法穩(wěn)定居住的要求，將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時居住證等手續(xù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人(中介) 這次其作為群租中的重要一環(huán)，也被戴上了“緊箍咒”；一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，除行政處罰外，還將暫停其經(jīng)紀(jì)合同網(wǎng)上備案資格，記入信用檔案，并交由工商部門按照分類管理的要求，列為重點監(jiān)管對象。
處罰力度大大提高
對當(dāng)前群租治理執(zhí)法成本高、違法成本低的問題，相關(guān)部門還加大了對違規(guī)租賃行為的處罰力度。一方面，提高了對部分違規(guī)行為的處罰標(biāo)準(zhǔn)。針對出租人和轉(zhuǎn)租人，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“5000元以上3萬元以下”，提高至“1萬元以上10萬元以下”；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，將罰款幅度由2011年《管理辦法》的“3000元以上3萬元以下”，提高至“3萬元以上10萬元以下”。
另一方面，新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規(guī)定的治安、消防等標(biāo)準(zhǔn)和要求的，由公安部門責(zé)令改正，并可處1000元以上3萬元以下的罰款；出租人集中出租房屋達(dá)到一定規(guī)模，未落實相應(yīng)安全管理責(zé)任，造成嚴(yán)重后果的，由公安部門責(zé)令改正，并可處最高10萬元以下的罰款。
近年來，中遠(yuǎn)兩灣城等部分群租現(xiàn)象嚴(yán)重的小區(qū)采取了“居民自治管理”、“人防加技防”等手段，有效地遏制了群租現(xiàn)象，這表明，加強(qiáng)居民自我管理是維護(hù)住宅小區(qū)公共安全和居民合法權(quán)益的有效手段?！秾嵤┮庖姟芬蔡岢隽艘l(fā)揮居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等作用，通過修訂完善業(yè)主管理規(guī)約，增加人防技防手段、鼓勵業(yè)主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑，開展自我管理。這表明，已經(jīng)初顯成效的“居民自治管理”、“人防加技防”的方法有望在更多小區(qū)推開。
鼓勵探索“代理經(jīng)租”
市房管局表示，開展“群租”綜合治理的目的，是為了規(guī)范居住房屋租賃行為，并不是禁止這些房屋出租，包括正常的合租，如果當(dāng)事人改正后能夠合法租賃、規(guī)范租賃，也是達(dá)到了治理目標(biāo)。
另一方面，《實施意見》對區(qū)縣政府提出了明確要求，要通過研究制定財政扶持政策，積極探索代理經(jīng)租業(yè)務(wù)模式，鼓勵公共租賃住房運營機(jī)構(gòu)、社會專業(yè)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，逐步擴(kuò)大租賃住房供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房租金水平。
事實上，早在2012年，長寧、靜安等區(qū)就已經(jīng)試點通過代租居民存量房源的方式來擴(kuò)大公租房的供應(yīng)量。例如長寧區(qū)的劍河家苑就有一批閑置的動遷安置房源被政府以回租的形式，變?yōu)楣夥俊?/p>
[何為群租]
要治理群租首先必須明確定義群租。盡管新修訂的《上海市居住房屋租賃管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)已給出了明確的定義，但《實施意見》又進(jìn)一步將其細(xì)化，在本市中心城區(qū)和市郊城鎮(zhèn)的住宅小區(qū)內(nèi)，只要有下列情形之一，就應(yīng)認(rèn)定為群租：
1 將單位集體宿舍設(shè)在住宅小區(qū)內(nèi)；
2 將一間原始設(shè)計為居住空間的房間進(jìn)行分割、搭建后出租或按床位出租；
3 將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居??；
4 任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；
5 任一出租房間的居住人數(shù)超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外)。
其中，居住人數(shù)不得超過2人的規(guī)定，是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款，主要是為了解決出租房間內(nèi)居住使用人超過正常居住人數(shù)，包括在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)集體宿舍的問題；同時，人均出租面積是指出租房間內(nèi)的實際面積，而不能簡單套用房屋建筑面積來計算。
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