去年，南都曾報(bào)道過一組官方數(shù)據(jù)：已審批210項(xiàng)城市更新項(xiàng)目中，將落實(shí)中小學(xué)51所、幼兒園130所、醫(yī)院2家、社康中心108家、公交首末站34個(gè)、近3 .5萬套保障房，打通一批斷頭路。社區(qū)公園及養(yǎng)老設(shè)施等民生項(xiàng)目也將投入建設(shè)……從這一組數(shù)據(jù)可直觀感受到，城市更新并非簡(jiǎn)單地拆掉舊樓建新樓。
城市更新作為城市重塑、發(fā)展的主要手段之一，必然肩負(fù)了提升城市生活品質(zhì)的重要責(zé)任。最終，城市更新又如何從多重利益的博弈中，再兼顧到公共利益？彼此的平衡也將決定了“城市更新項(xiàng)目”是否能走得更遠(yuǎn)，對(duì)于城市是否更有價(jià)值。
城市功能改變舊改土地的性質(zhì)也應(yīng)隨之改變
在2009年底出臺(tái)的《深圳市城市更新辦法》中，保證公共利益成為一大重點(diǎn)———所有城市更新項(xiàng)目必須拿出15%、不少于3000平方米的土地面積用于建設(shè)公共設(shè)施。深圳市華園地產(chǎn)董事總經(jīng)理賀承軍認(rèn)為：“深圳城市更新的先進(jìn)性以及制度的完善度，在全國稱得上是做得最好的?！痹谒磥恚鞘懈律婕暗蕉喾矫胬娴牟┺?，但最重要的是“開發(fā)商利益”和“公共利益”要實(shí)現(xiàn)平衡。
“不過，在與城市更新相關(guān)的新城市規(guī)劃的落實(shí)上，依舊存在著重點(diǎn)不突出、無序的尷尬?！鄙盥氃悍康禺a(chǎn)研究所所長鄧志旺建議兩點(diǎn)：1、土地屬性要適當(dāng)根據(jù)它所擔(dān)當(dāng)?shù)某鞘泄δ軄碚{(diào)整，例如一味強(qiáng)調(diào)“工改工”是否合理？華強(qiáng)北由廠房集群發(fā)展而來，之后更注重商業(yè)功能，那政府也應(yīng)該按照新的城市功能改變土地屬性，改變征稅方式。2、政府在拆遷之前定好城市更新項(xiàng)目的容積率，會(huì)減少業(yè)主漫天要價(jià)以及降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)下，因?yàn)槌鞘懈峦恋厝莘e率存在很多可能性，因此導(dǎo)致業(yè)主預(yù)期很高，加大拆遷談判難度。
在香港用十幾年去等、用十幾年去建都正常
而在香港有不同做法。城市更新土地的容積率早已在城市的規(guī)劃中明確固定，即便要提高容積率，也需要多做城市公共配套，以換取容積率獎(jiǎng)勵(lì)。記者近日走訪香港城市大學(xué)公共政策學(xué)系教授葉毅明指出，在目前的香港，破舊已不是進(jìn)入城市更新的唯一標(biāo)準(zhǔn)，更多會(huì)從整個(gè)區(qū)域的城市功能考慮，結(jié)合城市整體的發(fā)展。
并且，對(duì)于一塊相對(duì)大的地塊，會(huì)分很多期工程來建設(shè)，一個(gè)項(xiàng)目做上十幾年也不足為奇，這一方面分散了資金壓力，另一方面小范圍施工，不會(huì)給市民帶來太大干擾。同樣，葉教授稱，進(jìn)入城市更新名單等上十幾年的項(xiàng)目也比比皆是，但政府現(xiàn)在更加強(qiáng)調(diào)保育，甚至撥放一筆資金給業(yè)主，鼓勵(lì)業(yè)主自己維修房屋。“社區(qū)要重建，一定還是要有公權(quán)力的支持。香港于2000年后成立了‘社區(qū)重建局’（相當(dāng)于內(nèi)陸的事業(yè)單位），以協(xié)助城市更新工作的推進(jìn)。”
據(jù)去年的統(tǒng)計(jì)，深圳在建城市更新項(xiàng)目72個(gè)，面積近2000萬平方米，全市需要城市更新的規(guī)模達(dá)到240平方公里。盡管深圳在全國已是表率，但城市更新依然是任重道遠(yuǎn)。
項(xiàng)目巡展
大沖村
改造總建面達(dá)280萬平方米，2011年動(dòng)工2014年入市
基本信息
地址：深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)中區(qū)東片
開發(fā)商：華潤置地[1.12%]（深圳）有限公司
數(shù)據(jù)：總占地面積為68萬平方米，總建筑面積為280萬平方米，總投資不低于300億元人民幣。
華潤大沖改造項(xiàng)目是深圳“十二五”期間五大標(biāo)志性城市更新項(xiàng)目之一。此項(xiàng)目總共拆除約1500棟破舊建筑，于2011年12月20日全面開工建設(shè)，后命名為“華潤城”。華潤城占地約68.5萬平方米，建筑面積280萬平方米，業(yè)態(tài)包括商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅等，其中商業(yè)方面建有24萬平方米的萬象天地，定位為創(chuàng)新升級(jí)版萬象城。首期住宅“潤府”已在今年10月開盤，陸續(xù)推出兩批單位，兩房和小三房戶型為主，均價(jià)4.7萬元/平方米，寫字樓也推出E座在售。預(yù)計(jì)整體商業(yè)在2016年底落成開業(yè)。
進(jìn)展情況
華潤城已于2014年11月底推出了第二批單位
歷史沿革
2011年底正式奠基
大沖村舊改最早于2002年被深圳市政府列為舊村改造項(xiàng)目的重要試點(diǎn)村之一，因拆遷和補(bǔ)償問題一直未能得到徹底解決，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)十分緩慢。
直至2007年3月，深圳南山區(qū)政府為大沖村村委會(huì)旗下的大沖實(shí)業(yè)股份公司與華潤搭建合作橋梁，雙方才完成簽約，初步確定合作意向。
又經(jīng)兩年過去，2009年，政府大力推動(dòng)雙方的合作，項(xiàng)目終于取得了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展———大沖實(shí)業(yè)股份公司與華潤集團(tuán)正式簽訂《大沖舊改合作意向書》。
為推進(jìn)大沖舊改項(xiàng)目，華潤置地（深圳）有限公司在深圳注冊(cè)誕生，注冊(cè)資本達(dá)3.8億港元。該公司專門負(fù)責(zé)深圳南山區(qū)大沖村舊城改造項(xiàng)目。
2011年12月20日上午，華潤大沖村整體改造奠基典禮在南山區(qū)大沖村舉行。時(shí)代賦予了奠基典禮落下的第一坯土以重大歷史意義。它的落下，是大沖舊改項(xiàng)目全面進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段的標(biāo)志，也是大沖舊改項(xiàng)目采取的運(yùn)作模式獲得成功的證明。
為實(shí)現(xiàn)“三年見成效，五年大變樣，八年換新貌”的建設(shè)目標(biāo)，讓大沖成為深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、華僑城旅游景區(qū)和大沙河創(chuàng)新走廊的重要配套基地，華潤置地（深圳）有限公司按照舊改進(jìn)度規(guī)劃，首先啟動(dòng)大沖村民回遷房建設(shè)，繼而花費(fèi)3至5年的時(shí)間完成還遷房及大沖片區(qū)市政道路、配電、供水等公共設(shè)施建設(shè)，再用8年的時(shí)間完成核心商務(wù)、商業(yè)及商品房建設(shè)。
2013年12月，隨著大沖舊改回遷自住A區(qū)主體結(jié)構(gòu)順利封頂，大沖村民實(shí)現(xiàn)了第一次回遷。全新的住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓、酒店等一應(yīng)俱全，還具備市政道路、變電站等完善的配套設(shè)施。
此外，從2014年下半年起至2015年底，總建面為110萬平方米的回遷物業(yè)將分期分批竣工并交付給原居民。
在整個(gè)大沖項(xiàng)目的東南角，一個(gè)總投資約90億元、建筑面積達(dá)24萬平方米的萬象城升級(jí)版———萬象天地將在2016年10月建成開業(yè)。
重要節(jié)點(diǎn)
大沖舊改項(xiàng)目于2011年12月破土動(dòng)工，正式開始拆除
2014年10月12日，華潤城首期高端住宅“潤府”正式開盤
2014年10月21日，華潤城甲級(jí)寫字樓物業(yè)———華潤置地大廈E座商務(wù)樣板間開放
2014年11月，華潤城首推甲級(jí)寫字樓物業(yè)———華潤置地大廈E座發(fā)售
2014年11月23日，華潤城潤府第二批單位開放樣板房
2014年11月30日，深圳華潤城潤府二期正式開盤
項(xiàng)目大事記
1998年，深圳市政府首次將大沖村納入舊改規(guī)劃。
2005年《南山區(qū)大沖村舊村改造規(guī)劃》完成。
2008年9月，大沖實(shí)業(yè)股份有限公司與華潤集團(tuán)簽訂《深圳市大沖舊村改造項(xiàng)目合作協(xié)議（框架）》。
2010年1月23日，19位村民首先與華潤置地公司簽約。截至當(dāng)晚，共有168戶村民完成簽約。
2010年3月，村民物業(yè)簽約戶數(shù)已達(dá)904戶。
2011年12月，大沖整體改造奠基，全面進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。
2013年3月，海砂問題曝光后，華潤大沖舊改項(xiàng)目一度停工整頓。
2014年10月，華潤城開盤。
項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)
11月底推售了第二批單位
從深南大道自東向西，與沙河西路交會(huì)路段，一眼便能望見“華潤城”，齊刷刷一長排米黃色超高層住宅中，點(diǎn)綴著幾棟玻璃外立面的寫字樓，上面打著全球發(fā)售的大幅廣告。而在這些樓房的腳下，還有多個(gè)地基“大坑”，多名工人仍然還在工地上緊鑼密鼓地開展建設(shè)。據(jù)華潤置地方面介紹，華潤城率先建設(shè)了回遷房，再建設(shè)自有物業(yè)。
不過，華潤城的工期進(jìn)度一直都在意料之中，后續(xù)的銷售也按部就班。從7月開放展示中心到開放樣板房以及10月開盤、11月底推第二批單位……每個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)點(diǎn)都沒落下。展示中心銷售人員仍在進(jìn)行著接待工作，不斷有買家過來咨詢著下一批住宅產(chǎn)品。而寫字樓E座雖已處于發(fā)售狀態(tài)，但還在建設(shè)當(dāng)中。
深圳中心
幾百棟舊樓倒下去，十個(gè)億萬富翁站起來
基本信息
地址：深圳市中心區(qū)深南路南側(cè)
開發(fā)商：卓越集團(tuán)、金地集團(tuán)[-1.75% 資金 研報(bào)]、大百匯集團(tuán)
總建面：140萬平方米
原福田區(qū)崗廈城市更新項(xiàng)目，也是深圳C BD內(nèi)唯一城中村改造項(xiàng)目，北鄰深南大道，南至福華三路，占地面積為深圳C BD的1/9.整個(gè)項(xiàng)目由800米品牌森林大街O N EAVEN U E，30萬平方米商業(yè)、住宅、380米高超甲級(jí)寫字樓以及學(xué)校、紀(jì)念館、設(shè)計(jì)藝術(shù)中心、文化廣場(chǎng)等公共空間共同組成。其中，深圳中心·天元是其住宅部分，由7棟住宅與公寓組成，共800多套，面積從80-800平方米不等，主打200-300平方米的大平層。
其中500個(gè)一線品牌的中央大街O N EAVEN U E、五大主題商業(yè)區(qū)域、17萬平方米的商務(wù)面積、380米高的超甲級(jí)寫字樓，造就深圳全新商業(yè)模式下的頂級(jí)商業(yè)街區(qū)。
進(jìn)展情況
營銷中心、樣板房已開放，待售
歷史沿革
拆遷無事故，至今仍是深圳中心的驕傲
深圳中心堪稱深圳城市更新的教科書，它所走過的每一步，都對(duì)后續(xù)的更新項(xiàng)目意義深遠(yuǎn)。改造前的崗廈村，是一座有700多年歷史的老村，原居民多姓文，是文天祥的后裔。隨著1998年確定福田中心區(qū)建設(shè)，2006年，崗廈村周邊已高樓林立，更新提上日程，福田區(qū)政府即與崗廈股份公司、金地大百匯公司簽署《崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》。
根據(jù)深圳中心提供數(shù)據(jù)，整個(gè)拆遷覆蓋600棟樓，建筑面積逾54萬平方米，遷移了本地村民與暫住人口近10萬。即便到現(xiàn)在，除了大沖村深圳依然沒有項(xiàng)目可以與之匹敵。在崗廈漫長的拆遷過程中，“沒有出過一次事故”一直是深圳中心團(tuán)隊(duì)引以為傲的事情。
更新前期，崗廈創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)類別的新紀(jì)錄。根據(jù)媒體報(bào)道，崗廈之前，深圳城市更新一般有兩種標(biāo)準(zhǔn)，只有首層和非首層的區(qū)別，崗廈拆遷過程中，開發(fā)商與村民多次協(xié)商之后，共提出兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三種模式、六種選擇，讓村民可以選擇實(shí)物補(bǔ)償，也可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以兩者兼顧。
幾乎同期啟動(dòng)的蔡屋圍更新，是崗廈拆遷過程中不得不提的插曲。2006年，經(jīng)歷了著名的“蔡屋圍風(fēng)波”后，蔡屋圍最貴釘子戶拿走1700萬天價(jià)補(bǔ)償款，直接影響了崗廈原居民的心理預(yù)期，認(rèn)同原定賠償標(biāo)準(zhǔn)的崗廈原居民從85%下降到50%.看上去相距很遠(yuǎn)，可沒有哪個(gè)拆遷項(xiàng)目獨(dú)立存在，現(xiàn)在依然如此。
隨之而來的，便是崗廈創(chuàng)出的“造富”神話?！皫装贄澟f樓倒下去，十個(gè)億萬富翁站起來”。根據(jù)當(dāng)時(shí)金地大百匯工作人員估算，假設(shè)深圳中心房?jī)r(jià)在3萬左右，原居民中億萬家族或有20多個(gè)，個(gè)人則有近10個(gè)。若以如今深圳中心的市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格來看，3萬沒有任何可能，那么這里因?yàn)槌鞘懈抡Q生的億萬富翁還將更多。
如今，140萬平方米的深圳中心，以緊縮城市的形式，將功能、人群、物業(yè)形態(tài)、建筑充分融合，最大程度地提升片區(qū)活力。其中，500個(gè)一線品牌的中央大街O N E A V E N U E、五大主題商業(yè)區(qū)域、17萬平方米的商務(wù)面積、380米高的超甲級(jí)寫字樓，都令深圳中心成為深圳中心區(qū)域最具標(biāo)志性的綜合體。
重要節(jié)點(diǎn)
2014年5月17日，深圳中心·天元開放首批4套精裝樣板房，為232-320平方米三房、四房。
項(xiàng)目大事記
1998年，深圳確定中心區(qū)建設(shè)，崗廈河園片區(qū)作為C B D唯一城中村面臨升級(jí)改造，實(shí)行“預(yù)留天窗”。
2002年，深圳市政府將改造任務(wù)交由福田區(qū)政府組織實(shí)施。
2006年，福田區(qū)政府即與崗廈股份公司、金地大百匯公司簽署《崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》，正式推動(dòng)片區(qū)整體改造。
2008年8月《崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目合作協(xié)議（集體物業(yè)部分拆遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書）》簽訂。
2008年底，崗廈村啟動(dòng)拆遷。
2014年3月，深圳中心·天元營銷中心開放。
2014年5月，深圳中心·天元首批樣板房開放。
項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)
深南大道旁的“禮物”
12月10日下午，記者再度來到深圳中心，已經(jīng)建成的深圳中心包裝成金色禮物的模樣，一把鑰匙垂下，“完美，從不辜負(fù)時(shí)間”的廣告詞耐人尋味。對(duì)面的鳳凰大廈、西北側(cè)的市民中心，以及周邊環(huán)繞著的中心區(qū)高樓，都顯示著深圳中心所處的恰是深圳中心的位置。
環(huán)繞深圳中心一周，圍擋依舊高聳，施工車輛有序進(jìn)出，開放式街區(qū)的雛形可見一二，因?yàn)闆]有預(yù)約無法入內(nèi)，但不時(shí)仍見保安拉開攔路的鐵馬，放里面的轎車出來，可見預(yù)約到訪仍在正常進(jìn)行。
就在上個(gè)月14日，深圳中心的深圳中心·天元舉辦了“遇見對(duì)味的你———中心人物紅酒品鑒之夜”活動(dòng)，中心人物系列營銷推廣仍在繼續(xù)，天元待售中。
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