安家置業(yè)是人生大事。在城市，買賣二手房往往通過房屋中介公司進(jìn)行交易，但是近年來，因房屋中介公司在提供居間服務(wù)過程中的不規(guī)范行為引發(fā)的民事糾紛屢見不鮮，這些行為不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也干擾了二手房交易市場的正常秩序，不利于社會和諧穩(wěn)定。房屋中介公司都有哪些不規(guī)范行為，又該如何規(guī)范?對此，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。
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購房被騙中介被判賠30萬
2012年6月，演員方子哥的妻子顏珍為兒子方曉鴿看中了北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的一套房子。顏珍代兒子分別與北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(以下簡稱我愛我家)、北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司(以下簡稱偉嘉安捷)簽訂合同，在我愛我家居間服務(wù)下，與李佳霖簽訂了《存量房買賣合同》，并先后支付給對方393萬元房款。
不料，李佳霖隱瞞了已將房屋委托他人出售并辦理了最高額抵押貸款的事實(shí)，使用偽造的房屋所有權(quán)證，騙取了方家的購房款393萬元。日前，李佳霖已因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑。
方子哥夫婦認(rèn)為，我愛我家和偉嘉安捷在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理等方面未履行審慎義務(wù)，以方曉鴿的名義將我愛我家、偉嘉安捷起訴至北京市朝陽區(qū)法院，向兩家公司索賠300萬元。
法庭上，原告訴稱，賣房人戶口簿上的名字是李佳霖，其身份證和房產(chǎn)證的名字均為李蕊，第一次貸款沒成功，網(wǎng)簽也被撤銷。第二次網(wǎng)簽時(shí)，我愛我家又把李佳霖性別登記錯(cuò)誤，直至第三次網(wǎng)簽才成功。而早在第二次網(wǎng)簽前，涉案房產(chǎn)已被李佳霖抵押給了銀行，李佳霖第一次提供的房本就是假的。二被告工作中有瑕疵，沒有盡到審查賣房人身份證、房產(chǎn)證的責(zé)任。
我愛我家辯稱，公司已經(jīng)依照合同完成了居間服務(wù)，李佳霖的房本和身份證姓名一致，但和戶口簿姓名不一致，是李佳霖惡意隱瞞。被告并非國家權(quán)力部門，只能靠經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)判斷房本真?zhèn)?，無法預(yù)知李佳霖詐騙。按照慣例，網(wǎng)簽性別寫錯(cuò)不會影響房屋交易和實(shí)際過戶。另外，在第一次網(wǎng)簽沒成功情況下，按照合同，原告不應(yīng)該交剩余房款，但原告卻在被告不知情的情況下，擅自把房款交給了業(yè)主。后又輕信李佳霖“能找人省稅”，主動拿出23萬元讓對方交稅。
擔(dān)保公司稱，購房款是方家私下給的李佳霖，沒有通過該公司資金托管。
二被告認(rèn)為，方家一直在全款買房還是貸款之間變來變?nèi)?，對一再網(wǎng)簽也有責(zé)任，在騙局中存在責(zé)任。
法院審理后認(rèn)為，我愛我家作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，收取了居間費(fèi)，卻規(guī)避了主要居間服務(wù)義務(wù)，對損害后果有一定責(zé)任。我愛我家存在未按照合同約定對出賣人(即李佳霖)的身份信息進(jìn)行全面核實(shí);未至房屋權(quán)屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查產(chǎn)權(quán)證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉狻⒌盅旱葯?quán)利限制信息;涉案交易實(shí)際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀(jì)人資格以及未充分告知警示房屋交易資金自行交割的風(fēng)險(xiǎn)等4項(xiàng)過錯(cuò)。
法院同時(shí)指出，原告忽視對合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進(jìn)行的情況下，仍支付李佳霖73萬元，對賣方過于輕信，也有過錯(cuò)。偉嘉安捷與方曉鴿是服務(wù)合同關(guān)系并非居間法律關(guān)系，法院在該案中不予處理。
今年9月23日，朝陽法院作出一審判決，認(rèn)定我愛我家公司構(gòu)成違約，判決其賠償30萬元。10月9日，方家不服一審判決，上訴至北京市第三中級人民法院。
房屋中介屢成被告
“房屋中介提供虛假信息，被判返還傭金”“房產(chǎn)中介私吞2萬差價(jià)成被告”“父親偽造兒子委托書，房產(chǎn)中介促成交易成被告”……類似官司并不少見。
去年，在北京工作的彭女士通過房屋中介購買了一套學(xué)區(qū)房，但整個(gè)購房過程卻并沒有因?yàn)橹Ц读烁哳~中介費(fèi)用而“省心”。她告訴記者，購房就是為了能讓女兒就讀附近的一所重點(diǎn)小學(xué)，自己一開始就把這項(xiàng)購房要求明確告訴了中介。然而，在彭女士支付了十幾萬元中介費(fèi)，簽訂了購房合同之后才發(fā)現(xiàn)，要符合一定的落戶年限才能夠入讀那所小學(xué)。“這些情況中介公司應(yīng)該事前核實(shí)清楚，并如實(shí)告知我?！?/p>
去年10月29日，河南省許昌市魏都區(qū)法院對一起居間合同糾紛案作出了審理。賣房人周某夫婦以為自己的房子賣了38萬元，然而房子卻在中介公司的操作下以40萬元賣給了買房人張某，多出的2萬元進(jìn)了中介的“腰包”。張某在后來得知實(shí)際售房價(jià)格后，將房屋中介公司訴至法院，要求房屋中介公司返還多收的2萬元房款及傭金。法院判決房屋中介公司退還買房人傭金8000元及購房款2萬元，并賠償購房款2萬元的利息損失。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)5萬多家，從業(yè)人員近百萬，每年傭金規(guī)模超過300億元。特別是在存量房市場，房地產(chǎn)中介作用更為凸顯。近年來，北京市場約70%以上的存量房買賣交易均在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)下完成。
記者采訪了解到，2010至2014審判年度，北京市朝陽區(qū)法院共受理居間合同糾紛案件1760件，涉案標(biāo)的1.38億元?！霸诟叱山涣康谋澈?，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或從業(yè)人員違規(guī)、失職等行為引發(fā)的居間合同糾紛呈現(xiàn)出高發(fā)、復(fù)雜、多元的態(tài)勢?！背柗ㄔ壕葡蓸蚍ㄍジ蓖ラL羅曼說。
據(jù)介紹，涉訴的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主體相對集中。近五年，朝陽法院受理的涉存量房買賣的居間合同糾紛共涉及北京市約70家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。以2014審判年度為例，北京安信瑞德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司4家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共涉訴197起，占到了同期全部居間合同糾紛案件的62%。
“此類案件的爭議焦點(diǎn)也較為集中?！笨傮w而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為被告的案件，爭議焦點(diǎn)則多集中于中介機(jī)構(gòu)服務(wù)是否存在瑕疵、對房屋買賣合同不能履行或事后解除的后果是否存在過錯(cuò)、應(yīng)否退還中介費(fèi)并賠償相應(yīng)損失等。
此外，值得引起重視的是，在這類案件中，當(dāng)事人對爭議事實(shí)和過錯(cuò)歸屬的主觀認(rèn)識差異較大、認(rèn)同度低，矛盾尖銳。以2014年為例，朝陽法院受理的房屋居間合同糾紛調(diào)撤率僅為13.8%。
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