住房按揭貸款（Home Mortgage Loan），又稱住房抵押貸款
抵押房屋貸款實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓住房抵押貸款
置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如：炒房，炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途?？顚Ｓ?，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。
另外，抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意愿的歷史證據(jù)，如果，信用不好，房產(chǎn)再足值，銀行也不會受理抵押房屋貸款的，也就是說一分錢不借。
購房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
住房抵押貸款，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。
住房抵押貸款，實(shí)際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。
另外，抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要，是反映客戶的還款意愿的歷史證據(jù)，如果信用不好，房產(chǎn)再足值，銀行也不會受理抵押房屋貸款的，也就是說一分錢不借。
1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當(dāng)面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認(rèn);
3、銀行對貸款申請進(jìn)行調(diào)查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同;
5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔(dān)保);
7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)
房產(chǎn)證（房屋抵押銀行貸款中房產(chǎn)證、土地證是必須要給銀行抵押的）
權(quán)利人及配偶的身份證
權(quán)利人及配偶的戶口本
權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)
收入證明（這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及，最高的額度有比較大的影響。）
如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請?zhí)峁┏錾C
如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對帳單
為提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財(cái)產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)
個人房產(chǎn)
1、房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件；
2、身份證原件、戶口簿原件
3、配偶身份證原件/房地產(chǎn)共有人身份證原件
4、婚姻證明（結(jié)婚或未婚證明）
公司房產(chǎn)
1、房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證、購房合同及發(fā)票原件
2、企業(yè)法人身份證明、法人授權(quán)委托書、經(jīng)辦人身份證原件
3、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）、企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋公章）
4、公司章程、股東會決議/董事會決議
1、土地使用證
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
4、建筑工程施工許可證
5、營業(yè)執(zhí)照
6、商品房預(yù)售許可證
種類
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：
1.1違約風(fēng)險(xiǎn)
違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認(rèn)為導(dǎo)致被迫違約是因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔?。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權(quán)益理論認(rèn)為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的大小，作出違約與否的決策。當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格上升時(shí)，借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格下降時(shí)，借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。
流動性風(fēng)險(xiǎn)是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風(fēng)險(xiǎn)。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，極易導(dǎo)致流動性風(fēng)險(xiǎn)。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本帶來的損失。
1.3 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)是指在國民經(jīng)濟(jì)整體水平周而復(fù)始的波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)周期具有更高的敏感性。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求量增大，房屋的變現(xiàn)不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預(yù)期，銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量也急劇增加。經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，失業(yè)率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的疲軟無法變現(xiàn)。這時(shí)抵押風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債權(quán)和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導(dǎo)致銀行的信用危機(jī)甚至破產(chǎn)。
1.4利率風(fēng)險(xiǎn)
利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動給銀行資產(chǎn)價(jià)值帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調(diào)，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風(fēng)險(xiǎn)。如果利率下降，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在，提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流量發(fā)生不確定性，給銀行的集約化資產(chǎn)負(fù)債帶來一定的困難。
防范
針對上面所述的這些風(fēng)險(xiǎn)，本文從以下幾個角度出發(fā)，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務(wù)的同時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)盡量最小化。
2.1 違約風(fēng)險(xiǎn)的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應(yīng)從以下兩點(diǎn)入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產(chǎn)負(fù)債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業(yè)者的資信進(jìn)行審核。審核的指標(biāo)主要有：置業(yè)者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。
2.2 流動性風(fēng)險(xiǎn)的控制
住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩(wěn)定的狀態(tài)。但現(xiàn)有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，2007年實(shí)際繳存公積金的職工人數(shù)僅有7187.91萬；公積金存在應(yīng)建未建的現(xiàn)象，如一些民營企業(yè)還未創(chuàng)建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應(yīng)該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實(shí)地滿足消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低流動性風(fēng)險(xiǎn)。
2.3 經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)的控制
房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，應(yīng)建立個人住房抵押
貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場和政策風(fēng)險(xiǎn)。一是建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫，從各個方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；二是開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)；三是建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解，最大程度地降低經(jīng)濟(jì)周期給住房抵押貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。?
2.4 利率風(fēng)險(xiǎn)的控制
針對利率變動帶來的風(fēng)險(xiǎn)，銀行可以采取以下措施：
一是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率不斷變化而作周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時(shí)借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險(xiǎn)也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。
二是開發(fā)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)論
住房抵押貸款涉及到置業(yè)者、銀行以及開發(fā)商三方的利益，要使其帶來的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應(yīng)該不斷完善?？傊蕉紤?yīng)正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，在貸款產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性、健康發(fā)展。
1、商品住宅的抵押率最高可達(dá) 70% ;
2、寫字樓和商鋪的抵押率最高可達(dá) 60% ;
3、工業(yè)廠房的抵押率最高可達(dá) 50% ;
4、最長期限可達(dá)30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等
個人經(jīng)營性銀行貸款
個人經(jīng)營性貸款是以企業(yè)法人或股東的房產(chǎn)做抵押，所獲資金用于企業(yè)經(jīng)營的貸款。
貸款優(yōu)勢
1、貸款額度高，最高可達(dá)房產(chǎn)評估值的7成；
2、按季還息，一次還本；
3、按實(shí)際使用金額計(jì)息；
4、不限定貸款用途，無需提供消費(fèi)證明；
5、手續(xù)快捷簡便，5-10個工作日即可批貸
銀行要求
1、企業(yè)正常經(jīng)營；
2、所提供房產(chǎn)為大產(chǎn)權(quán)(可上市流通)
個人所需資料
借款人的有效身份證、戶口簿；
婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證（注明離異后未再婚）；
已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證；
借款人的收入證明（連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)兀?/p>
房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證；
擔(dān)保人（需要提供身份證、戶口本、結(jié)（未）婚證等）
第二住所證明（保證一旦拍賣借款人的房子借款人得有地方住）
注意事項(xiàng)必須有抵押物才能貸款，而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價(jià)值的1/2；
有長期穩(wěn)定的足以支付每月貸款本息的收入來源；
擔(dān)保人;
貸款需要支付律師見證費(fèi)、抵押登記費(fèi)、抵押房產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)的評估費(fèi)等。
一般貸款下來要1個月左右
企業(yè)所需資料
1、營業(yè)執(zhí)照正本及副本
2、組織機(jī)構(gòu)代碼證書正本
3、稅務(wù)登記證
4、基本戶開戶許可證
5、貸款卡
6、公司章程
7、法人身份證及公司其他股東身份證
8、企業(yè)銀行對帳單（三月）
9、上年度財(cái)務(wù)報(bào)表，近三個月財(cái)務(wù)報(bào)表
10、董事會決議
11、公司情況介紹及用款說明
1.借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明；借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價(jià)報(bào)告書、鑒定書和保險(xiǎn)單據(jù)；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。
借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險(xiǎn)單或有價(jià)證券交銀行收押。
借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。
貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。
貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計(jì)柜臺進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。
貸款用途
用于支持個人在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、大修住房，其主要產(chǎn)品是抵押加階段性保證個人住房貸款，即通常所稱個人住房按揭貸款。
貸款對象
具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內(nèi)有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國人。
貸款條件
借款人必須同時(shí)具備下列條件：
?。?）有合法的身份；
?。?）有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
?。?）有合法有效的購房合同；
?。?）以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價(jià)款30%的首付款；
?。?）已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；
（6）能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；
?。?）貸款行規(guī)定的其他條件。
貸款額度
最高為所購（大修）住房全部價(jià)款或評估價(jià)值（以低者為準(zhǔn)）的80%；
貸款期限
一般最長不超過30年。
從中國的民事立法來看，我國的房產(chǎn)抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善，顯然這還沒有做到一定的重視程度，那么，如何才能完善房產(chǎn)抵押貸款登記制度呢，兩個方面：
（一）房產(chǎn)抵押貸款登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款的登記需要按照兩個原則：登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。調(diào)研過很多國家，得出結(jié)論是：房產(chǎn)權(quán)屬登記基本上是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一辦理登記，房產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)都是司法機(jī)關(guān)，那么，登記行為屬于司法行為，具有很強(qiáng)的法律效力，我國《擔(dān)保法》第42條對各種不同抵押物的相應(yīng)登記部門作了規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，登記機(jī)關(guān)為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。授權(quán)縣級以上地方人民政府是為了與《城市房地產(chǎn)管理法》第61條的規(guī)定保持一致，目的是維護(hù)法律的統(tǒng)一性。而《城市房地產(chǎn)管理法》之所以沒有明確規(guī)定城市房地產(chǎn)抵押的登記部門，是因?yàn)槿珖鞯貙?shí)行的房地產(chǎn)管理體制不完全相同，實(shí)行房產(chǎn)地產(chǎn)分管體制，房產(chǎn)地產(chǎn)合一的管理體制等等，各不一致。這種狀況就使各登記機(jī)關(guān)無章可循，各行其是，為各類虛假登記開了方便之門，極大地影響了抵押登記的權(quán)威性，此后必然涉及到土地政策的貫徹，甚至阻礙中國房產(chǎn)的發(fā)展，政府的形象和威信。
?。ǘ┓慨a(chǎn)抵押貸款登記審查內(nèi)容不統(tǒng)一
房產(chǎn)抵押貸款登記的意義在于房產(chǎn)物權(quán)變動的公示和公信，其目的是使社會公眾相信該登記權(quán)利而為交易行為，維護(hù)交易安全，而不是對抵押合同的效力進(jìn)行確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)在受理抵押當(dāng)事人的登記申請后，只能在自己的職責(zé)范圍內(nèi)就申請的形式進(jìn)行審查，而不能超越登記權(quán)限對合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容進(jìn)行審查，更不可以利用職權(quán)強(qiáng)制收費(fèi)或指令當(dāng)事人到其指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估，搞壟斷經(jīng)營，損害抵押當(dāng)事人的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)抵押登記過程中，存在著種種不合理的現(xiàn)象，其中房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)不適當(dāng)?shù)匦惺构珯?quán)力，造成對私權(quán)利的侵犯就是主要表現(xiàn)。
總之，房地產(chǎn)抵押制度是擔(dān)保物權(quán)制度的重點(diǎn)，而由于我國尚無完善的民事基本法，現(xiàn)行法律法規(guī)對房地產(chǎn)登記的規(guī)定往往有語焉不詳之感，不合理之處頗多。因此，要完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)抵押登記制度，必須從立法的高度來考慮，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序的要求，以期提高我國登記的公信力、進(jìn)一步保護(hù)債權(quán)、保障交易安全、減少房地產(chǎn)糾紛。在新《物權(quán)法》出臺的情況下，我們更急切期待我國有關(guān)房地產(chǎn)抵押登記相關(guān)單行法律的早日出臺，并期待中國《民法典》的早日公布與實(shí)施。
一次還本付息法
講解：現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：
到期一次還本付息額=貸款本金×
1，等額本息
2，每月付息到期還本
3，隨借隨還
一次抵押和二次抵押皆可
銀行貸款的產(chǎn)品有很多種，虹信會根據(jù)客戶自身的條件匹配最合適的銀行，以達(dá)到利率最優(yōu)、放款最快的目的。
借 款 人：__________________________電 話：_________
住 址：__________________________郵政編碼：_________
貨款銀行：__________________________電 話：_________
法定代表人： _______________________傳 真：_________
地 址：__________________________郵政編碼：_________
借款人即抵押人（以下簡稱甲方）： ________________________________________
貸款人即抵押權(quán)人（以下簡稱乙方）： ______________________________________
保證人即售房單位（以下簡稱丙方）： ______________________________________
甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據(jù)xx市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規(guī)定，向乙方申請借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經(jīng)審查同意發(fā)放貸款。在抵押住房的房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權(quán)利和義務(wù)，甲，乙，丙三方遵照有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，共同遵守執(zhí)行。
第一條 借款金額
甲方向乙方借款人民幣（大寫）_________________________元。
第二條 借款用途
甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區(qū)（縣）____街道（鎮(zhèn)）_____路（村）_____弄_____號_____室的住房。
第三條 借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條 貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時(shí)公布的利率確定年利率為___%（月利率___%）。在借款期限內(nèi)利率變更，按中國人民銀行規(guī)定辦理。
第五條 存入自籌資金
甲方應(yīng)在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶（儲蓄卡帳戶），將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當(dāng)事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續(xù)。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據(jù)的可免存。
第六條 貸款撥付
向售房單位購買住房或通過房地產(chǎn)交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權(quán)乙方，在辦理住房抵押登記獲得認(rèn)同（乙方確定）之日起的五個營業(yè)日內(nèi)將貸款金額連同存入的自籌資金全數(shù)以甲方購房款的名義轉(zhuǎn)入售房單位或房地產(chǎn)交易市場在銀行開立的帳戶。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或?qū)⒁猛陼r(shí)，有乙方主動將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲蓄存款戶儲蓄卡帳戶）按工程進(jìn)度支用。
第七條 貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發(fā)放的次月起按月還本付息。根據(jù)等額還款的計(jì)算公式計(jì)算每月等額還貸款本息，去零進(jìn)元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
(1)第一期（合同簽訂時(shí)）每月還本息額為：人民幣（大寫）____萬____仟____百____拾____元整。
(2)第二期至以后各期每月還本息額根據(jù)當(dāng)年銀行公布的個人住房公積金貸款利率計(jì)算，以乙方書面通知為準(zhǔn)，同時(shí)變動分期每月還本息額。
甲方需動同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的________月份辦理一次，手續(xù)與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同。
儲蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國建設(shè)銀行上海市分行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉(zhuǎn)帳方式還本付息的足額款項(xiàng)，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠?qū)嵤┺D(zhuǎn)帳還款。
當(dāng)因甲方原因造成用卡還款失敗時(shí)，甲方必須持現(xiàn)金到原貸款經(jīng)辦行還款。
甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計(jì)收提前還款手費(fèi)，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。
第八條 貸款擔(dān)保
本合同項(xiàng)下甲方購買的住房由丙方提供階段性保證。在未將房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押前，如發(fā)生借款人違約連續(xù)三個月拖欠貸款本息，罰息及相關(guān)費(fèi)用，丙方須在接到乙方發(fā)出《履行保證責(zé)任通知書》后的十日內(nèi)負(fù)責(zé)代為清償。保證期限從貸款發(fā)生之日起，至乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證收押之日為止。
保證期間，借款合同的甲，乙方協(xié)議變更借款合同內(nèi)容，應(yīng)事先征得丙方的書面同意。
本合同項(xiàng)下甲方購買，建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔(dān)保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。甲方購買期房的，應(yīng)將購房預(yù)售合同交乙方保管。
第九條 合同公證
甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內(nèi)，向公證機(jī)關(guān)辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。
第十條 合同的變更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。
甲方如將本合同項(xiàng)下的權(quán)利，義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)事先經(jīng)一方書面同意（如在保證期間應(yīng)征得丙方同意），其轉(zhuǎn)讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。
第十一條 甲，乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
甲方有權(quán)要求乙方按合同約定發(fā)放貸款；
甲方應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)向/font
甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。
乙方應(yīng)按合同規(guī)定期限及時(shí)發(fā)放貸款。
第十二條 違約責(zé)任
甲方在執(zhí)行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規(guī)定對其欠款每____天計(jì)收萬分之_____的罰息；并由甲方在活期儲蓄或儲蓄卡帳戶內(nèi)存入一個月的貸款數(shù)，保證按時(shí)歸還乙方貸款。
甲方如連續(xù)六個月未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用，或被發(fā)現(xiàn)申請貸款時(shí)提供資料不實(shí)以及未經(jīng)已防書面同意擅自將抵押住房出租，出售，交換，贈與等方式處分抵押住房的，乙方有權(quán)提前收回貸款本息，直至處分抵押住房，如不足以償還欠款的沒有繼續(xù)向甲方追償欠款的權(quán)利。
甲方未將乙方貸款按合同約定使用而挪作他用，對挪用部分按規(guī)定每天計(jì)收萬分之十二的罰金。
第十三條 本合同爭議解決方式
在履行本合同過程中發(fā)生爭議時(shí)，可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以向乙方所在的人民法院起訴。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。
第十四條 其他約定事項(xiàng)(略)
第十五條 本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，丙方保證責(zé)任至甲方所購商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》和《房地產(chǎn)其他權(quán)證證明》交乙方執(zhí)管后終止。甲，乙雙方承擔(dān)責(zé)任至合同項(xiàng)下貸款本息和相關(guān)費(fèi)用全部清償完畢后終止。
第十六條 本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執(zhí)一份，公證機(jī)關(guān)，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)個執(zhí)一份，副本按需確定，其中：送城市公積金管理中心一份。
甲方：（私章） 乙方：（私章）
?。ê炞郑? 法定代表人（簽章）
____年____月____日 ____年____月____日
丙方：（公章）
法定代表人（簽章）
?。ɑ蚱涫跈?quán)代理人）
____年____月____日[2]
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