李某與劉某、黃某娟房屋買賣合同糾紛案
一、導讀
1、情侶合買房屋分手時注明是贈與，過戶時為避稅卻寫買賣，法院認定贈與還是買賣？
2、房屋過戶中以買賣形式規(guī)稅費，法律上如何認定？是否存在風險？
二、法院查明的案件基本事實
法院審理查明：
劉某與李某原系戀人關(guān)系并到了談婚論嫁的地步。2007年4月24日，二人向南寧市柳和島房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司購買了位于南寧市青秀區(qū)英華路66號半島·融園二期6棟2單元6-2-1301號的房屋，并以雙方的名義與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》。
2010年兩人因性格不合而分手，劉某與李某于2010年2月2日簽訂了一份《財產(chǎn)分割協(xié)議》。協(xié)議約定雙方購買的房屋歸李某所有，目前因尚未取得房產(chǎn)證，暫由李某使用，待取得房產(chǎn)證后劉某配合將該房屋過戶到李某名下。2010年8月23日，該房取得房產(chǎn)證，所有權(quán)人為劉某和李某。2011年3月28日，李某和劉某簽署《委托書》，共同委托黃某娟辦理過戶手續(xù)，該委托書經(jīng)南寧市東博公證處公證。2011年4月26日，黃某娟代劉某作為甲方與李某作為乙方簽訂了一份《存量房買賣合同》，在該合同第一條約定，甲方自愿將從落于南寧市英華路66號半島·融園二期6棟2單元6-2-1301號房所有份額出售給乙方。第二條，甲乙雙方議定上述房屋買賣成交價格為人民幣355492.5元。2011年5月11日，黃某娟代劉某和李某一起到南寧市房產(chǎn)管理局簽署了《南寧市房屋轉(zhuǎn)移登記申請書》，該申請書在“交易性質(zhì)”處載明系“買賣”，在房屋交易價格處載明“355492.5元”。同日，雙方還簽訂了《存量房交易結(jié)算資金自行交割聲明》，雙方聲明交易結(jié)算資金由買賣雙方自行交割。2011年5月26日，房屋所有權(quán)變更為被告李某單獨所有。在邕房權(quán)證字第02118618號《房屋產(chǎn)權(quán)證》附記處載明：“2007年4月李某、劉某向南寧市柳和島房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司購買。2011年4月李某向劉某購買所占該房份額”，在權(quán)利價值欄顯示該房現(xiàn)值931390元。
后劉某要求李某、黃某娟支付房款被拒訴至法院，要求判決李某、黃某娟按房屋現(xiàn)值931390元的一半連帶支付房屋轉(zhuǎn)讓款。
附：（2013）南市民一終字第1021號
三、一、二審法官觀點摘要：
（一）一審法官觀點
1、劉某與李某之間在過戶時以“買賣”形式變更了之前關(guān)于“贈與”的約定
一審法院認為，關(guān)于本案中劉某、李某之間存在何種法律關(guān)系的問題。2010年2月2日，二人簽訂了一份《財產(chǎn)分割協(xié)議》。在該協(xié)議第一條約定，本案訴爭房屋在協(xié)議簽訂后，取得房產(chǎn)證之前房歸李某單獨占有和使用，劉某對該房子不再享有和使用權(quán)，劉某應在協(xié)議簽訂后搬離該房；取得房產(chǎn)證后房子的所有權(quán)歸李某所有，劉某對該房屋不再享有所有權(quán)。從該份《財產(chǎn)分割協(xié)議》可以看出，劉某欲將自己所占之份額贈與給李某。但此后雙方又簽署了《委托書》，委托黃某娟出售訴爭房屋，并且為《委托書》辦理了公證手續(xù)。后黃某娟代表劉某陸續(xù)與李某簽訂了《存量房買賣合同》、《南寧市房屋轉(zhuǎn)移登記申請書》、《存量房交易結(jié)算資金自行交割聲明》等文件。從劉某和李某一系列的行為可以看出，雙方以自己的行為對原來的贈與合意作了變更，將原來的贈與關(guān)系變更為買賣合同關(guān)系。此點在邕房權(quán)證字第02118618號《房屋產(chǎn)權(quán)證》附記處載明的李某房屋權(quán)屬來源“2007年4月李某、劉某向南寧市柳和島房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司購買。2011年4月李某向劉某給買所占該房份額”亦得到了印證。因此，李某取得本案訴爭房屋中劉某的份額部分應系源于買賣而不是劉某的贈與。
2、李某辯稱過戶時將贈與變更為買賣系為了避稅違反法律規(guī)定，損害國家和社會公共利益，不應受到法律的保護
雖然李某庭審時辯稱系為了避稅才將贈與關(guān)系變更為買賣關(guān)系，買賣實際上是履行贈與合同的一種方式。但是，避稅行為本身即損害了國家和社會的公共利益，不應得到法律的保護，故對于李某的上述辯解意見，本院不予采納。
（二）二審法官觀點
經(jīng)公證處公證代辦房屋買賣的《委托書》具有法律效力，應當予以確認
二審法院認為：李某主張其與劉某簽訂《委托書》委托房產(chǎn)中介人員出售訟爭房屋并非雙方的真實意思表示，為了避稅才用虛假買賣的方式辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十九條“經(jīng)過法定程序公證證明的法律行為、法律事實和文書，人民法院應當作為認定事實的根據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外”的規(guī)定，本案中，李某與劉某均為完全民事行為能力人，在《委托書》上簽名之前，應當會審查和確定委托的內(nèi)容和條款，應當知道簽字的法律后果，且雙方簽訂的《委托書》已經(jīng)過公證，李某未能提供充分證據(jù)推翻公證證明的事項，而且規(guī)避稅收的行為損害了國家和社會的公共利益，不應得到法律的保護，故對李某的上述辯解意見，本院不予支持。
四、分析意見
1、本案李某之所以敗訴，大概有以下兩個方面的原因：一個是公證委托書內(nèi)容注明是“代辦房屋買賣”，另外一個是李某庭審中辯稱的之所以用買賣形式辦理過戶系出于“避稅”目的。公證書具有法定公信力，法院一般予以采信；而所謂的“避稅”目的也是違法行為，被法律所不允許。故李某的抗辯不能得到法律支持。
2、所以在房屋過戶登記中，應當盡量按照各方的真實意思表示、雙方約定的真正價格來簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，辦理有關(guān)過戶登記手續(xù)。否則雙方不發(fā)生糾紛不要緊，一旦一方反悔，則若本案，將會產(chǎn)生不利的不確定性后果。
五、判決結(jié)果
1、一審判決結(jié)果
判決李某按照合同約定支付劉某購房款。
2、二審判決結(jié)果
駁回上訴，維持原判。
六、爭議焦點
李某與劉某之間存在何種法律關(guān)系？劉某要求李某支付訟爭房屋的價款是否合法有據(jù)？
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