??在“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上我曾列出一個表格，未來城市將聚焦這50個，其中第一個指標是資源稟賦，在這其中，北上廣深杭無論是經(jīng)濟能力、人均購買力，還是人均GDP水平等，都在這50個城市中遙遙領(lǐng)先的。
??第二個指標是人口，人越多的城市對房地產(chǎn)來說越好，因為市場容量大，規(guī)模就大。目前常住人口超過一千萬城市就已經(jīng)有13個，未來會有更多城市邁入到人口更多的特大城市當中，在這其中，不能只看每一年常駐人口的增加，更要看質(zhì)量的增加，要看這些城市的小學生占比、大學生占比，量以及大學生畢業(yè)之后留在這座城市的占比城市，共同判斷這座城市的發(fā)展水平。
??在我所列出的50個城市中，暫時不考慮政策因素，長三角城市有二十個，東西部主要省會城市十個，粵港澳大灣區(qū)城市七個，環(huán)渤海城市五個，東北也有四個城市，海西兩個，可以說這50個聚焦的城市遍布了全國各個方面。
??未來十年，中國城市集中度會越來越高，房地產(chǎn)也會向資源稟賦更好的城市集中，在這其中，2020年長三角空間非常大，這不僅僅是因為長三角占據(jù)了50個城市中的20個，還因為與其他城市群相比，長三角一體化戰(zhàn)略落地最快，長三角發(fā)展空間更大。
??本文主要針對長三角區(qū)域的現(xiàn)狀與發(fā)展展開，以期對整個長三角區(qū)域的市場有一定的把握與關(guān)注。
??*本文共2752字，閱讀大約需要10分鐘。
??長三角城市走在前列，TOP50榜單占據(jù)四成
??2016年3月出臺的國家“十三五”規(guī)劃綱要里，明確提出要“加快城市群建設(shè)發(fā)展”，一直到2017年十九大報告，提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，全國基本確定了“19 2”城市群分布格局，即19個城市群，加上以新疆喀什和以西藏拉薩為中心的兩個城市圈。
??從國家戰(zhàn)略角度來講，各城市群起步時間不同，最終結(jié)果差異特別大，但是從目前現(xiàn)狀來看，長三角一體化推進更快一些。
??01
??以3.7%的面積創(chuàng)造全國1/4的GDP
??事實上，長三角一體化國家戰(zhàn)略啟動較晚，啟動時間僅早于粵港澳大灣區(qū)建設(shè)國家戰(zhàn)略。
??2018年11月5日，首屆中國國際進口博覽會上宣布，長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展并上升為國家戰(zhàn)略。
??上升為國家戰(zhàn)略之后，長三角一體化真正按下了“快進鍵”。
??2019年12月1日，中共中央、國務院印發(fā)《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長三角一體化，也同京津冀協(xié)同發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)等其他戰(zhàn)略國家一起，重新塑造中國空間格局。
??至此，長江三角洲，覆蓋上海、浙江、江蘇、安徽三省一市，以3.7%的國土面積、2.25億的人口總量，創(chuàng)造了接近全國1/4的GDP。
??長三角城市群無疑成為我國經(jīng)濟發(fā)展最活躍、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強的區(qū)域。起戰(zhàn)略定位也站在了新高地，被賦予“一極三區(qū)一高地”戰(zhàn)略定位，長三角一體化發(fā)展具有極大的區(qū)域帶動和示范作用。
??作為我國綜合實力最強、一體化程度最高的城市群，長三角區(qū)域無論是在空間結(jié)構(gòu)、聯(lián)動發(fā)展、城市職能分工，或者是公共服務體系的建設(shè)上都保持著高度的協(xié)調(diào)，是中國城市群一體化發(fā)展的排頭兵。
??02
??長三角各城市之間呈現(xiàn)均強性
??大潮起于江海之間，長三角一體化落地速度非常快，這與長三角各城市之間的均強性密不可分，不需要誰帶動誰，而是強強聯(lián)合，強強才能合作，才能形成一體化。
??近日，全國各省份正在陸續(xù)發(fā)布2019年經(jīng)濟成績單，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，長三角一體化覆蓋的三省一市GDP總量只有安徽省在11名，江蘇位列第2名，浙江省第4名，上海市位列第十名。
??從各個城市來看，目前我國共有17座城市GDP過萬億，分別為上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、寧波、佛山和鄭州。從城市群分布來看，萬億級強市長三角坐擁6席，超過三分之一。
??其中，作為長三角一體化的龍頭，上海一直保持著高質(zhì)量增長，距離4萬億GDP陣營僅一步之遙。上海市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，基于2018年GDP總量的修訂，2019年上海GDP總量達到38155.32億元，接近4萬億元，按可比價格計算，比上年增長6.0%。
??而江蘇省經(jīng)濟第一強市，也是國內(nèi)“最強地級市”的蘇州，2019年GDP預計為1.93萬億，并喊出了進軍“兩萬億俱樂部”的響亮口號。江蘇省內(nèi)經(jīng)濟總量排名第二的南京，則在向1.5萬億靠攏。
??浙江省杭州市在2019年完成的GDP為15373.05億元，同比實際增長6.8%。寧波市完成的GDP為11985.12億元，同比實際增長6.8%。
??長三角城市群城市階梯健康度居全國城市群首位。同時合肥、無錫等城市的經(jīng)濟實力也不容小覷，增長速度很快，從中就能看出長三角一體化建設(shè)發(fā)展的底色。
??從房地產(chǎn)投資的角度來講，長三角城市群投資熱度一直不減，這很大程度上是因為長三角城市群處于成熟發(fā)展階段，城市發(fā)展已經(jīng)相對較為均衡，因此整體上看長三角城市群房地產(chǎn)市場前景良好。
??03
??未來全國城市聚焦50個，長三角占20個
??過去一年，房價上漲情況來看，長三角占了一半城市，其中鹽城漲幅達到39%，南通31%，江陰同比增長28%，泰州增長22%。
??這一數(shù)據(jù)的背后，實際是城市基本面不斷被看好的表現(xiàn)。
??過去十年，長三角城市群房地產(chǎn)投資額總量整體上呈現(xiàn)逐年增加的趨勢。其中，2015年高達1.83萬億元，較2011年增長了95%。從分城市的房地產(chǎn)投資額來看，上海居于首位，高達3469億元，約占城市群總投資的19%；其次為杭州和蘇州，分別占13.5%和10%；合肥、南京、寧波和無錫居于第三梯隊，約占6%-8%之間。
??可以預見的是，長三角地區(qū)將進入新一輪一體化建設(shè)高峰期，未來長三角地區(qū)城市之間的交通、產(chǎn)業(yè)、人口、信息等各發(fā)展要素將加速流動，并在更大范圍、更寬領(lǐng)域、更高層次開展區(qū)域分工協(xié)作，助推長三角更高質(zhì)量地一體化發(fā)展。受此影響，長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場前景長期看好。
??在剛剛過去的“丁祖昱評樓市”年度發(fā)布會上，我提出了未來十年發(fā)展前景最大的五十個城市。其中，長三角城市有二十個。未來十年中國城市集中度也會越來越高，房地產(chǎn)也會向資源稟賦更好的城市集中，經(jīng)濟也會向這些城市靠攏，人口會主要留在這些城市當中，目前來看，長三角城市中上海和杭州領(lǐng)先，蘇州位列第十。
??從人口發(fā)展前景來看，上海依然位列第一，而杭州機械遷入人口數(shù)量在長三角城市群中排名第一。
??房地產(chǎn)基本面，新房和二手房成交情況來看，上海成交金額再次超過1萬億元，成交量達到2705萬平方米。上海不僅是中國最大的房地產(chǎn)交易城市，也是全球最大的房地產(chǎn)交易城市。
??實際上，從綜合指標來看，長三角城市在全國走在前列，TOP50榜單占據(jù)4成。因此，有理由相信，長三角城市群發(fā)展?jié)摿涂臻g巨大。
??需要指出的是，重要的核心城市以及節(jié)點城市，不僅在長三角地區(qū)，在全國綜合排名都是位居前列。從這個角度來看，雖然沒有直接關(guān)系，但我依然更加看好長三角一體化對于這些城市房地產(chǎn)市場積極的促進作用?！?/div>
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文章來源:丁祖昱評樓市
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