整肅了一段時間的PPP柳暗花明，房企轉(zhuǎn)型的又一條大道似乎通了。不過“凝視深淵”背后，房企彎道超車其實有點兒難。
中國國際經(jīng)濟咨詢有限公司PPP事業(yè)部副總裁唐憲偉認(rèn)為，從政策層面而言，未來沒有太大的變動，清庫以后，政策相繼出臺，PPP將更規(guī)范，原來很多模糊邊界，什么項目該做，什么項目不能做，都更加清晰。但對房企來說，靠不合規(guī)的模式來獲得投資收益，未來是行不通的。
戴上緊箍咒 多地重啟PPP
2014年以來，政府和社會資本合作的“PPP模式”一度備受各地政府青睞。短短數(shù)年，PPP迅速成長為萬億級市場。隨之而來的是，假PPP增多，“偽PPP”、違規(guī)采購、合規(guī)缺失、借PPP融資舉債的項目充斥其間，給PPP項目的健康發(fā)展埋下隱患。
歷經(jīng)野蠻生長后，PPP被戴上緊箍咒。為規(guī)范PPP項目運作、遏制隱性債務(wù)增量，2017年11月，財政部重拳出擊，集中清理PPP項目，不符合規(guī)范的假PPP項目被清庫。今年4月，相關(guān)部門再度發(fā)文，要求清查問題項目。
為肅清PPP亂象，各地方政府也紛紛效仿。7月4日，又一個“76號文”出爐。江蘇省財政廳印發(fā)《江蘇省政府和社會資本合作（PPP）項目入庫管理工作規(guī)則》，PPP正面清單和負(fù)面清單同時出現(xiàn)。7月6日，福建省《關(guān)于進一步規(guī)范政府和社會資本合作(PPP)項目的指導(dǎo)意見》正式出臺。
江蘇、深圳等地也相繼出臺新政，推進PPP項目發(fā)展。據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，福建、內(nèi)蒙古、甘肅、新疆等多個城市，也相繼進行PPP清理，以及出臺相應(yīng)措施規(guī)范PPP模式。
各地政策如福建省規(guī)定般，大致意思差不多：不得承諾回購社會資本方的投資本金；不得以任何方式“兜底”社會資本方的投資本金損失；不得承諾社會資本固定收益回報和最低投資回報；不得為項目債務(wù)提供任何形式的舉債擔(dān)?；虺兄Z；嚴(yán)把“入口關(guān)”，充分論證項目實施必要性、可行性，優(yōu)先支持存量項目；條件不成熟、不能實現(xiàn)物有所值的項目，不采用PPP模式；所有采用PPP模式的項目，都要納入財政部PPP綜合信息平臺管理，未納入平臺的項目，不得冠以PPP及相關(guān)名稱。等等，諸如此類。
這就意味著，對地方政府及其部門來說，借PPP名義變相舉債，無論是中央層面，還是地方層面，都全面叫停，變相違法違規(guī)舉債融資的行為，將被嚴(yán)厲規(guī)范，回歸正道。
積極布局PPP 房企的如意算盤
PPP再度進入政府視野，也預(yù)示著新萬億市場的重啟?！凹訌妼PP項目資金管理規(guī)范，嚴(yán)禁借PPP名義變相舉債”，柳暗花明的PPP，會給加速轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)帶來怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？
對房地產(chǎn)領(lǐng)域而言，各種大同小異的“緊箍咒”，無疑降低了房企彎道超車的可能性，去地產(chǎn)化成大勢所趨?！癙PP是公益性的項目，而房地產(chǎn)明顯是商業(yè)化、市場化的性質(zhì)，不屬于公共品的范圍，若朝地產(chǎn)化發(fā)展，那就背離了初衷，相關(guān)政策的出臺，能夠促使PPP項目規(guī)范展開”，財政部PPP專家孫潔指出。
不過，盡管PPP被戴上緊箍咒，但在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)，棚改安置受限的當(dāng)口，仍然有房企前赴后繼，進行PPP模式的積極探索，布局產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)、軌道交通等領(lǐng)域。如萬科、綠地、華夏幸福、億達(dá)、金科、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、上海建工、中國五礦、中冶等等，不一而足。
前赴后繼的房企顯然有自己的如意算盤：產(chǎn)業(yè)園涉及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及配套的商用和住宅物業(yè)開發(fā)；軌道交通設(shè)計地鐵上蓋和沿線的物業(yè)開發(fā)，可以獲得基礎(chǔ)設(shè)施改善帶來的較大的溢價；而特色小鎮(zhèn)也是以文化旅游、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等為核心，可做房地產(chǎn)。
“房企本身是市場化的產(chǎn)物，適應(yīng)市場變化的能力較強，而且目前面臨轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)為投資、運營型企業(yè)的機會較大”，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜說，房企也是資金密集型企業(yè)，具有天然的資金優(yōu)勢，房企轉(zhuǎn)型的當(dāng)口，PPP正好為其提供了機會。
并且，就PPP對社會資本的要求來看，是不排斥房企參與的。在我國現(xiàn)有PPP相關(guān)文件中，也并沒有規(guī)定地產(chǎn)商不得參與PPP模式。更何況，房企具有開發(fā)資質(zhì)，而一些棚改、舊改、城市更新PPP項目，通常會采用資源補償形式，也就是，配給一定比例的商品房來補償開發(fā)成本和合理盈利，這正是房企相對于施工企業(yè)，以及一般投資型企業(yè)的優(yōu)勢所在。
然而，新姿態(tài)PPP背后，終究是一場難解的博弈。尼采說，與惡龍纏斗過久，自身亦成為惡龍；凝視深淵過久，深淵將回以凝視。溢出效應(yīng)差、法律支撐欠缺、過度依賴地產(chǎn)、落地難、投資收益分配等問題，是這個機遇中最大的深淵。
“PPP非一方之力能做好，最終取得何種回報，取決于區(qū)域的發(fā)展，需要各方去協(xié)商、去探討，是摸著石頭過河，同樣也是有風(fēng)險的”，唐憲偉說。
特色小鎮(zhèn)大行其道
對于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資、拿地、建房、銷售模式來說，隨著融資難、拿地貴的多重壓力，借力PPP模式，雖然不能拓寬其融資渠道，但其“低成本”模式和相應(yīng)的凈利潤高速增長，令傳統(tǒng)房企側(cè)目。首當(dāng)其沖的便是特色小鎮(zhèn)，它被房企視為新的增長點，也是獲取土地資源的途徑。
毫不意外地，特色小鎮(zhèn)火爆異常。6月21日，第八批“石排科技小鎮(zhèn)合作開發(fā)項目”簽約儀式，以及第五批“碧桂園智能創(chuàng)新園項目”簽約儀式，均有宇宙第一房企碧桂園的身影。此前的6月20日，重慶市北碚區(qū)2018年招商引資簽約儀式上，恒大國際溫泉健康小鎮(zhèn)成為簽約儀式上最大一單，投資額高達(dá)400億元。
截至2017年底，被官方列入創(chuàng)建行列的，共有2000余個小鎮(zhèn)，包括住建部已公布的前兩批403個特色小鎮(zhèn)，還包括其他部委各自垂直領(lǐng)域的小鎮(zhèn)、省級行政單位公布的省級特色小鎮(zhèn)，以及企業(yè)主導(dǎo)操作的小鎮(zhèn)項目。
實際上，特色小鎮(zhèn)的繁衍與變身速度，格外迅猛。有農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、經(jīng)貿(mào)小鎮(zhèn)、紅木小鎮(zhèn)、航空小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、康養(yǎng)小鎮(zhèn)等類別，只有你想不到，沒有地產(chǎn)商的觸角伸不到。
縱使PPP市場戴上緊箍咒，但你有張良計，我有過墻梯。6月底，一則《舉報華大基因偽高科技忽悠欺詐涉嫌賄賂官員，大規(guī)模套騙國有資產(chǎn)》的文章爆紅，系天涯論壇注冊用戶“獨孤九劍王德明”發(fā)布。隨即，上市公司華大基因聯(lián)手蘇州高新、萬科等房地產(chǎn)企業(yè)，借打造生命科技小鎮(zhèn)之名，從而套騙國家高額補貼與土地的實名舉報信，暴走整個網(wǎng)絡(luò)與平面媒體。
在接受相關(guān)媒體采訪時，盡管當(dāng)?shù)卣貞?yīng)稱“生命健康小鎮(zhèn)不是房地產(chǎn)項目，也并非商業(yè)街區(qū)，沒有招商引資的計劃”，但在業(yè)內(nèi)看來，凡是可出售變現(xiàn)的項目，都屬于房地產(chǎn)項目。并且，據(jù)相關(guān)資料顯示，符合地方政府招商引資等地方性扶持政策，成為華大基因獲得政府補貼的理由，最近4年，共獲得政府補貼7278.06萬元。
這僅僅是冰山一角。如何規(guī)范 PPP模式，迫在眉睫。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，房企參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)，需要在房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模占比、項目的銷售和資金回籠等方面，有明確的公示。同時，要對全國各特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)出收益進行測算，測算相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資收益等，對特色小鎮(zhèn)的發(fā)展形成約束效應(yīng)。
而對于政府而言，積極推進舉報制度，尤其是部分土地隨意侵占、違規(guī)拆遷等做法，必須有更為嚴(yán)格的管控。財政部PPP專家孫潔透露，PPP相關(guān)立法工作，由國務(wù)院法制辦牽頭，正緊鑼密鼓地進行中。
產(chǎn)業(yè)園是重頭戲
產(chǎn)業(yè)園也是房企轉(zhuǎn)型重點涉足的領(lǐng)域之一，最適用PPP模式。住宅開發(fā)市場高歌猛進的時候，房企多數(shù)不愿意進入產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營領(lǐng)域，因為這個領(lǐng)域投資期長回收慢，對招商運營能力的要求很高，還需具備和政府打交道的能力。
產(chǎn)業(yè)園中的“老司機”，非華夏幸福莫屬了。固安、嘉善模式的異地復(fù)制下，華夏幸福業(yè)績著實不俗。然而，在房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)，去地產(chǎn)化的主基調(diào)下，受環(huán)京市場整體低迷影響，華夏幸福賴以生存的住宅銷售遭受重創(chuàng)，再加上產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)周期長、回報慢、資金需求量大的特點，關(guān)乎華夏幸福的壞消息頻傳：業(yè)績下滑、資金斷鏈、股價大跌、PPP模式存疑、股票質(zhì)押等等。
“華夏幸福PPP項目以三四線城市承接中心城市的溢出資源、謀求發(fā)展居多，一旦這些項目未達(dá)到市場預(yù)期，市場會投反對票”，唐憲偉評論。
根據(jù)相關(guān)資料顯示，2017年，孔雀城業(yè)績受環(huán)京限購政策影響出現(xiàn)下滑，這不僅影響了華夏幸福在行業(yè)內(nèi)的排名，也使得等待輸血的產(chǎn)業(yè)園項目被累及。2018年3月7日到3月26日，半個月時間里，華夏幸福股價累計跌幅達(dá)17.37%。
7月10日，就在中國網(wǎng)地產(chǎn)還在寫稿之時，為拯救產(chǎn)業(yè)版圖，華夏幸福實施染紅計劃，與平安資管簽訂對賭協(xié)議，平安資管占股華夏幸福19.7%。
盡管產(chǎn)城融合是大勢所趨，房企能分得一杯羹固然好，但在地產(chǎn)受限、毛利率下降、資金需求量大、金融環(huán)境又不支撐的情況下，若還走地產(chǎn)的老路子，拿住宅的利潤去反哺產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而未付諸于行動，擔(dān)負(fù)起產(chǎn)業(yè)運營的責(zé)任，這不僅違背了PPP的初衷，還給自己挖了坑，給社會埋了雷。
據(jù)了解，除了華夏幸福，當(dāng)前已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的企業(yè)不少，有天安數(shù)碼、億達(dá)、中信、協(xié)信、金科、萬科、綠地等等。
軌道物業(yè)看起來很美
軌道交通因自身的使用者付費、強經(jīng)濟外部性，使得軌道交通與 PPP 模式可“天然結(jié)合”，“地鐵+物業(yè)”等軌道交通 PPP 模式也是房企青睞的方向之一。萬科、龍湖、京投發(fā)展、綠地、綠城、融創(chuàng)等企業(yè)都在這一領(lǐng)域發(fā)力。
“地鐵+物業(yè)”模式，即在新地鐵沿線，政府給予“土地發(fā)展權(quán)”，對土地進行總體規(guī)劃，企業(yè)按照該地塊建設(shè)地鐵前的估值，向政府支付地價。土地轉(zhuǎn)讓成功后，房企將地鐵沿線的商業(yè)和住宅一同規(guī)劃，分別對商業(yè)和住宅進行持有或銷售，所有的物業(yè)都會因為地鐵的“外部效應(yīng)”而升值，從而獲得巨額利潤。
綠地投資建設(shè)地鐵項目，便是先取得地鐵上蓋配套設(shè)施的開發(fā)權(quán)，同時在地鐵開通區(qū)域提前拿地布局，坐等區(qū)域升值。綠城在杭州有“軌道+物業(yè)”項目，即地鐵綠城楊柳郡；在寧波有“寧波軌道綠城?楊柳郡”，而寧波軌道物業(yè)項目正是杭州項目的復(fù)制。萬科與深圳地鐵合作紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目。
盡管在基建領(lǐng)域向民資開放，以及房地產(chǎn)開發(fā)深入到城市建設(shè)的大背景下，該模式具備了更多的前景和想象空間。對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，“地鐵＋物業(yè)”模式已迎來“風(fēng)口”，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“軌道+物業(yè)”看起來很美，但該模式對開發(fā)商的要求其實很高，需要開發(fā)商專業(yè)的施工開發(fā)能力；此外，軌道交通線和物業(yè)要進行統(tǒng)一規(guī)劃與建設(shè)，涉及的利益相關(guān)方較多。并且，從資源整合的角度來看，擁有優(yōu)質(zhì)資源的大型房企更容易從中獲利。
無論房企探索PPP的何種模式，是特色小鎮(zhèn)，還是產(chǎn)業(yè)園，抑或軌道物業(yè)，事實情況是，PPP并沒有被列入國家債務(wù)之列，盡管PPP有支付義務(wù)，但支付義務(wù)是有先決條件的。
包括地方考核是否達(dá)標(biāo)、招商引資是否符合預(yù)期，如果因為社會資本的原因，沒有引進符合預(yù)期的人才、以及專業(yè)的運營能力等等，PPP項目收益率如何，無法預(yù)料，再加上去地產(chǎn)化的逐漸明朗，企業(yè)將會承擔(dān)更大的風(fēng)險。
房企想借此彎道超車，這有點難。地方缺乏足夠財政支持，引進社會資本是能緩解短期壓力，“但PPP落地是很難的，如何引進人才、產(chǎn)業(yè)等，保證投資的收益和回報，這些非一方之力能做好。最終取得何種回報，取決于區(qū)域的發(fā)展，需要各方去協(xié)商、去探討”，唐憲偉亦承認(rèn)。
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