在租賃關(guān)系中，出租人和承租人在租賃關(guān)系終止或者解除時(shí)，需要對租金進(jìn)行結(jié)算。結(jié)算后，如果承租人尚欠出租人租金未能即時(shí)清結(jié)一般情況下會留下結(jié)算單或者欠款單。對于該種單據(jù)，在司法實(shí)踐中因?qū)ζ湫再|(zhì)認(rèn)識有爭議，導(dǎo)致應(yīng)如何計(jì)算訴訟時(shí)效，存在分歧。
有的人認(rèn)為，租金結(jié)算后承租人與出租人之間的租賃關(guān)系已經(jīng)終止，租金已經(jīng)清結(jié)，承租人所欠出租人租金已經(jīng)轉(zhuǎn)化為普通的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該訴訟時(shí)效應(yīng)適用普通訴訟時(shí)效為二年。有的人認(rèn)為，租金結(jié)算并沒有改變出租人與承租人業(yè)已存在的租賃關(guān)系，只是表明了租金的延付。承租人結(jié)算后未予支付租金，說明了拒付租金，符合《民法通則》第136條第(3)項(xiàng)“延付或者拒付租金”的規(guī)定，訴訟時(shí)效應(yīng)為一年。
本人認(rèn)為，出租人和承租人對租金進(jìn)行結(jié)算，只是表明對租賃期間租金數(shù)額的計(jì)算，得出的數(shù)額的性質(zhì)仍然是租金。對于經(jīng)結(jié)算后達(dá)成的欠款單并未改變雙方之間租賃關(guān)系的性質(zhì)，“租轉(zhuǎn)債”并不成立，應(yīng)適用一年的訴訟時(shí)效。最高人民法院研究室2000年12月20日《關(guān)于對租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”不適用普通訴訟時(shí)效的復(fù)函》中答復(fù)：租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”只表明未付租金的數(shù)額，并未改變其與債權(quán)人之間的租賃關(guān)系。因此，租賃合同當(dāng)事人之間就該欠款結(jié)算單所發(fā)生糾紛的時(shí)效期間適用《中華人民共和國民法通則》第136條的規(guī)定。
但是，實(shí)踐中的情形是多樣的，特別是在房屋租賃關(guān)系中，出租人向承租人收取租賃保證金，而承租人又欠付租金、水電費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理等費(fèi)用，在租賃關(guān)系終止或者解除時(shí)進(jìn)行結(jié)算，結(jié)算的結(jié)果是出租人尚欠承租人租賃保證金或者承租人尚欠出租人租金等費(fèi)用而出具相應(yīng)的結(jié)算單或者欠款單。因該結(jié)算單或者欠款單的數(shù)額并非單純是租金，租金在其中已經(jīng)無法分清，在該種情況下本人認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)化為普通的債權(quán)債務(wù)關(guān)系為妥，應(yīng)適用二年的訴訟時(shí)效。
在租金結(jié)算單據(jù)中，有的存在分期償還或者支付的內(nèi)容，對于該種情況又應(yīng)如何計(jì)算訴訟時(shí)效呢？上海市高級人民法院曾經(jīng)就此作出過解答，認(rèn)為“訴訟時(shí)效應(yīng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起計(jì)算，適用一年的訴訟時(shí)效”，實(shí)際表明了租金的訴訟時(shí)效起算從約定的每一期租金應(yīng)當(dāng)支付而未支付的時(shí)間起算。主要理由是：訴訟時(shí)效是以“權(quán)利受到侵害時(shí)”為起算點(diǎn)，而不是以侵害行為終止點(diǎn)為起算點(diǎn)。
但是，該種觀點(diǎn)并未得到最高人民法院最新的司法解釋的支持。2008年9月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第5條規(guī)定，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期的期限屆滿之日起計(jì)算。因此，租金結(jié)算單據(jù)中如果約定分期償還的，應(yīng)從最后一期的期限屆滿之日起計(jì)算，而不是分期分段進(jìn)行計(jì)算，該規(guī)定也能更好地保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。
租金結(jié)算之后，對于欠付租金的數(shù)額得以固定，剩余的就是雙方如何予以履行的問題。作為權(quán)利人在租金結(jié)算單據(jù)的履行過程中一定要注意訴訟時(shí)效的規(guī)定，特別是對司法實(shí)踐中有爭議的適用訴訟時(shí)效問題，宜早不宜遲，及時(shí)在法定的訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使自己的權(quán)利，防止因超過訴訟時(shí)效而使自己的合法權(quán)益受到損失。
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