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近年來房地產(chǎn)市場一直是備受國家和百姓關(guān)注的話題，目前，我國大部分商品房買賣基本上都是通過預(yù)售的方式完成的，往往購房者在簽訂購房合同時，房屋還未建成的情況下，只能通過開發(fā)商的銷售現(xiàn)場沙盤、樣板房及宣傳廣告資料等途徑來了解開發(fā)商所建房屋及相關(guān)配套設(shè)施的基本情況，并以此作出是否購買的決定。而有的開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)銷售利益，便在商品房預(yù)售的宣傳廣告上狠下功夫，甚至過度宣傳，虛假宣傳時有發(fā)生。

作為購房者，當(dāng)我們發(fā)現(xiàn)實(shí)際交付的房屋或者配套實(shí)施與宣傳廣告不符時，該如何維權(quán)和防范？虛假宣傳內(nèi)容能否構(gòu)成合同要約內(nèi)容而具有法律效力呢？如何認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成虛假宣傳及承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任呢？筆者結(jié)合自己代理多起案例的經(jīng)驗(yàn)來分享商品房買賣中虛假宣傳的法律問題。

（一）案件事實(shí)

2017年12月，夏某與深圳某置業(yè)有限公司（以下簡稱“開發(fā)商”）簽訂《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）》，約定購買了深圳市坪山區(qū)某樓房。開發(fā)商在銷售過程中采用隱瞞復(fù)式樣板房違建、違建泳池的方式對業(yè)主進(jìn)行了虛假宣傳、欺詐銷售，導(dǎo)致所購房屋無法實(shí)現(xiàn)其宣傳效果。2018年10月8日深圳市坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局告知小區(qū)業(yè)主，其宣傳中的游泳池和“LOFT”隔層復(fù)式均屬于違建，將依法進(jìn)行查處拆除。后夏某訴至法院，要求開發(fā)商賠償因虛假宣傳、誘導(dǎo)銷售對原告造成的損失342035.7元（總房款的30%）。

（二）法院審理查明  

首先，開發(fā)商在宣傳手冊、樣板房、各網(wǎng)站的宣傳資料及相關(guān)銷售人員宣傳和推介中，均明確、具體描述涉案房產(chǎn)項(xiàng)目具有配套游泳池等配套設(shè)施，約定房產(chǎn)可裝修成室內(nèi)二層的 LOFT 戶型，開發(fā)商對此亦不否認(rèn)。同時，開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)擅自在涉案項(xiàng)目加建游泳池，后被深圳市坪山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察局作出相應(yīng)的行政處罰，亦可說明其有建造游泳池的規(guī)劃并已實(shí)際執(zhí)行，僅因客觀原因現(xiàn)已被拆除。關(guān)于 LOFT 戶型，案涉房產(chǎn)層高達(dá) 4.5 米，遠(yuǎn)高于正常的平層高度；且在買受人進(jìn)行隔層搭建時，開發(fā)商及物業(yè)管理公司審核通過裝修方案并在裝修完畢后驗(yàn)收合格，亦足以說明其銷售房產(chǎn)時曾經(jīng)宣傳買受人可以進(jìn)行隔層搭建的。因此，涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃存在游泳池等配套設(shè)施，可裝修成室內(nèi)二層的 LOFT 戶型，開發(fā)商通過宣傳手冊、樣板房及宣傳資料等方式，已經(jīng)明確、直觀的進(jìn)行了展示，有關(guān)允諾明確、具體。其次，考慮到涉案房產(chǎn)用途為辦公，宣傳規(guī)劃范圍內(nèi)存在游泳池等配套設(shè)施，并可搭建成 LOFT 戶型的情況下，必然有更好的租用效果和收益增值空間。因此，交易房地產(chǎn)項(xiàng)目是否存在游泳池等配套設(shè)施，是否可搭建成 LOFT 戶型，足以對案涉房產(chǎn)的價格及買受人的購房意愿產(chǎn)生重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院據(jù)此認(rèn)定有關(guān)案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目配套游泳池，案涉房產(chǎn)可裝修成 LOFT 戶型的宣傳構(gòu)成要約。

（三）法院判決

被告深圳市某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告夏某損失34203.57 元（按總房款的3%）。

（一）虛假宣傳的概念

所謂虛假宣傳，結(jié)合《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第九條的規(guī)定，是指經(jīng)營者在商業(yè)活動中利用廣告或其他方法對商品或者服務(wù)作出與實(shí)際內(nèi)容不相符的虛假信息，導(dǎo)致客戶或者消費(fèi)者誤解的行為。目前規(guī)定有虛假宣傳的法律法規(guī)主要有《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》以及《中華人民共和國刑法》。至于在房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域如何認(rèn)定宣傳資料的性質(zhì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》進(jìn)一步做了規(guī)定。

（二）商品房買賣中虛假宣傳的主要形式

筆者團(tuán)隊(duì)就結(jié)合實(shí)際處理案件的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了以下幾個商品房買賣虛假宣傳的表現(xiàn)形式，供廣大購房者在購房過程中參考：

(1)    發(fā)布虛假廣告承諾與實(shí)際不符，或者根本無法兌現(xiàn)。比如刻意美化樣品房、嚴(yán)重縮水的“精裝房”、綠化設(shè)施陷阱以及位置距離陷阱。

(2)    廣告內(nèi)容不規(guī)范或者未取得相關(guān)許可證的情況下，發(fā)布商品房的周邊設(shè)施虛假廣告，比如開設(shè)游泳池、公園綠化等。

(3)    盜用其他項(xiàng)目預(yù)售許可證進(jìn)行宣傳。

(4)    發(fā)布以偏概全的廣告承諾。比如所謂“零首付”看起來是沒有門檻的，實(shí)際上“零首付”是需要購房者具備一定的門檻、條件，而且開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得首付款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也存在較多法律爭議和法律風(fēng)險。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：

“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

從此條規(guī)定可以看出，商品房的銷售廣告和宣傳資料具有法律效力需要具備兩個條件：

1、是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定；

2、是對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。

從上述經(jīng)典案例中可以看出，因開發(fā)商在宣傳手冊、樣板房、各網(wǎng)站的宣傳資料及相關(guān)銷售人員宣傳和推介中，均明確、具體描述涉案房產(chǎn)項(xiàng)目具有配套游泳池等配套設(shè)施，約定房產(chǎn)可裝修成室內(nèi)二層的LOFT戶型，而且因其游泳池的配置以及LOFT的戶型，其價格均高于周邊小區(qū)。因此，我們可以認(rèn)定其宣傳資料已然構(gòu)成要約，雖未寫入合同內(nèi)容，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。

（一）違約責(zé)任

違約責(zé)任是指一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合合同約定而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。

商品房銷售廣告在符合前文所述的兩個條件下構(gòu)成要約，對于構(gòu)成要約的商品房銷售廣告，即使廣告內(nèi)容沒有列入合同當(dāng)中，只要買賣合同依然有效，購房者可以向出賣人主張違約責(zé)任。

（二）締約過失責(zé)任

虛假宣傳造成購房者損失的，如果虛假宣傳的銷售廣告不具備前文所述的兩個條件時，即該銷售廣告是對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍外的房屋及設(shè)施的（例如小區(qū)外的公園），或者其廣告允諾和說明不具體、不確定，或者對該房屋訂立合同及房屋價格的確定不具有重大影響的，則不能構(gòu)成要約，而且開發(fā)商的銷售廣告也不能視為合同內(nèi)容，雖然我們無法追究開發(fā)商違約責(zé)任，但是我們可以追究其締約責(zé)任。

《民法典》第500條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：

（1）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；

（2）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；

（3）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為?！?/p>

（三）懲罰性賠償責(zé)任

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定了適用懲罰性賠償責(zé)任制度的五種情形：

（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

（3）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（4）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（5）出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

有上述五種情形之一，開發(fā)商仍然進(jìn)行虛假宣傳或隱瞞真實(shí)情況，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時，購房者可要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任

1、購房者應(yīng)當(dāng)收集與查證關(guān)于所購房屋的信息。購房者在買房之前要持理性的態(tài)度，若確定購買，到規(guī)劃部門、房管部門以及建設(shè)部門做資料查詢，一般小區(qū)的樓盤信息在房管部門和建設(shè)部門有相應(yīng)的公示，購房者也可以向相關(guān)部門具體科室咨詢。

2、購房者可以要求出賣人在宣傳手冊簽名蓋章，并將宣傳資料作為購房合同的附件或者全程錄像，以此規(guī)避開發(fā)商事后推脫責(zé)任的風(fēng)險。

3、購房者應(yīng)當(dāng)注意保存樓盤和宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以便維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、購房者注意合同中的免責(zé)條款。一般協(xié)議里有“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)”類似的字眼，購房者在簽訂的時候需謹(jǐn)慎，因?yàn)橐坏┖炗?，將來面臨著即使其存在不實(shí)宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權(quán)時會存在一些障礙。