來源：天馳君泰法律評(píng)論
作者：李延武 楊憶恒
在開發(fā)用地資源日趨緊張的背景下，收購房地產(chǎn)項(xiàng)目公司已成為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要方式。由于項(xiàng)目公司已設(shè)立存續(xù)，在經(jīng)營管理過程中已形成一定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系或產(chǎn)生相應(yīng)責(zé)任，以股權(quán)收購的方式取得房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)存在隱藏風(fēng)險(xiǎn)。本文旨在通過對(duì)法律盡職調(diào)查的目標(biāo)、盡職調(diào)查主要關(guān)注點(diǎn)的選取以及筆者在承辦業(yè)務(wù)過程中所遇到的法律風(fēng)險(xiǎn)等方面的梳理，探討以股權(quán)收購方式進(jìn)行房地產(chǎn)并購項(xiàng)目時(shí)如何防范相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查的目標(biāo)
以股權(quán)收購方式進(jìn)行房地產(chǎn)并購項(xiàng)目，即通過股權(quán)受讓或增資方式取得項(xiàng)目公司全部或部分股權(quán)。作為收購方，為最大限度降低收購風(fēng)險(xiǎn)，需在交易確定前委托法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、工程技術(shù)領(lǐng)域等專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目公司及目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面、深入的盡職調(diào)查，在此基礎(chǔ)上做出客觀、審慎的判斷及決策，其中法律盡職調(diào)查對(duì)于收購的可行性、交易條件及潛在風(fēng)險(xiǎn)判斷尤為重要。
法律盡職調(diào)查的目標(biāo)
二、房地產(chǎn)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容及關(guān)注點(diǎn)
房地產(chǎn)并購項(xiàng)目的法律盡職調(diào)查不同于一般公司并購中的盡職調(diào)查，除了需對(duì)項(xiàng)目公司主體、資產(chǎn)、經(jīng)營管理情況等方面進(jìn)行調(diào)查了解外，還需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的歷史沿革及現(xiàn)狀進(jìn)行全面、深入的調(diào)查與核實(shí)。
（一）對(duì)項(xiàng)目公司及項(xiàng)目進(jìn)行法律盡職調(diào)查的主要內(nèi)容
（二）盡職調(diào)查過程中需特別重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容
三、房地產(chǎn)并購中遇到的“坑”
回顧筆者近十年來參與的數(shù)十宗房地產(chǎn)并購項(xiàng)目，在收購方與被收購方初步商談轉(zhuǎn)讓意向時(shí)，被收購方通常將項(xiàng)目包裝成資源稀缺、產(chǎn)權(quán)清晰、規(guī)范運(yùn)作、未來可期的良好形象。然而隨著法律及其他專業(yè)盡職調(diào)查的深入，項(xiàng)目公司及項(xiàng)目本身存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)一一暴露出來，這些問題有些可以通過交易條件的預(yù)先設(shè)置予以防范和規(guī)避，而有些將直接導(dǎo)致交易無法進(jìn)行。筆者在此將辦理房地產(chǎn)并購項(xiàng)目業(yè)務(wù)中遇到的部分問題及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要列示，以供借鑒。
1. 被收購方怠于提供盡調(diào)材料
某房地產(chǎn)并購項(xiàng)目盡職調(diào)查期間，律師及會(huì)計(jì)師團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)4周仍未能全面收集與項(xiàng)目公司及項(xiàng)目相關(guān)的重要材料，經(jīng)多方催促及委托人協(xié)助溝通協(xié)調(diào)，直到提交材料截止日被收購方仍未能提供完整資料。為此，律師團(tuán)隊(duì)通過網(wǎng)絡(luò)查詢、前往行政審批機(jī)關(guān)查詢調(diào)檔、訪談、實(shí)地調(diào)查、與會(huì)計(jì)師團(tuán)隊(duì)充分溝通等途徑多方查詢盡調(diào)目標(biāo)的相關(guān)資料及情況，并盡可能核實(shí)被收購方已提交資料中的遺漏、缺失、矛盾或不詳?shù)惹樾?，在仍然無法查清收購標(biāo)的有關(guān)重要事實(shí)和法律狀態(tài)的情況下，即如實(shí)向委托方披露已查清的事實(shí)及無法查清的重要內(nèi)容，并提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
2.規(guī)劃條件限制導(dǎo)致無法滿足收購目標(biāo)
某高端公寓項(xiàng)目因其所在位置臨近軍事管理區(qū)，為保護(hù)軍事設(shè)施做好安全保密工作，相關(guān)單位致函項(xiàng)目所在地規(guī)劃部門要求項(xiàng)目建筑需符合一系列設(shè)計(jì)限制，同時(shí)要求不得出售給港澳臺(tái)及外籍人士。為辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目公司陸續(xù)向規(guī)劃部門提交了關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的報(bào)告、說明和承諾，明確表明按照相關(guān)要求執(zhí)行，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不再進(jìn)行修改。雖然有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售限制內(nèi)容未最終體現(xiàn)在工程規(guī)劃許可文件中，盡調(diào)過程中被收購方也反復(fù)強(qiáng)調(diào)上述致函、說明和承諾不構(gòu)成對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的限制，收購方完成收購后仍可變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。但基于項(xiàng)目公司已出具的承諾和保證，需提示無法進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的風(fēng)險(xiǎn)，委托方仍需在現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上評(píng)估其可行性及其對(duì)后期市場(chǎng)銷售、經(jīng)營方面的影響，判斷是否符合收購目標(biāo)。
3. 開發(fā)建設(shè)期限問題
除《城市房地產(chǎn)管理法》《閑置土地處置辦法》等法律法規(guī)已對(duì)土地閑置問題作出明確規(guī)定外，土地出讓合同中也通常約定項(xiàng)目地塊的開工建設(shè)時(shí)間以及竣工期限，針對(duì)開竣工超期情形亦會(huì)明確約定相應(yīng)的違約責(zé)任，包括但不限于支付逾期違約金、土地閑置費(fèi)、限制參加土地購置活動(dòng)及無償收回土地使用權(quán)等。超出土地出讓合同約定的開工、竣工期限在擬實(shí)施轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是較為常見的問題，遇此情形時(shí)可采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施包括但不限于：（1）要求項(xiàng)目公司書面申報(bào)延期并取得土地管理部門批復(fù)；（2）前往相應(yīng)土地管理部門核實(shí)項(xiàng)目地塊是否存在被無償收回或承擔(dān)土地閑置費(fèi)情形；（3）收購方在交易價(jià)格中考慮土地閑置費(fèi)、違約金等因素；（4）針對(duì)可能產(chǎn)生的土地閑置等后果由轉(zhuǎn)讓方作出承諾和保證并設(shè)定相應(yīng)責(zé)任承擔(dān)方式。
4. 土地出讓合同中對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制
在筆者參與的房地產(chǎn)并購項(xiàng)目中，有相當(dāng)一部分土地出讓合同中明確對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成前項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，特別是在當(dāng)?shù)卣猩桃Y項(xiàng)目、保障房項(xiàng)目中更為常見，其合同條款可能有如下約定：“受讓人在完全履行完所簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的全部責(zé)任、義務(wù)前，非經(jīng)出讓方同意，不得進(jìn)行股權(quán)變更等可能引致合同履行發(fā)生變化的行為?！比缬猩鲜鱿拗?，則欲實(shí)施并購交易需事先取得出讓方書面確認(rèn)后方可進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
5. 因項(xiàng)目用地性質(zhì)導(dǎo)致的銷售限制
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以旅游設(shè)施項(xiàng)目立項(xiàng)，建設(shè)內(nèi)容為酒店及綜合配套設(shè)施，項(xiàng)目各地塊對(duì)應(yīng)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》所載用地性質(zhì)分別為旅游業(yè)用地、旅館用地、社會(huì)停車場(chǎng)用地。該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)數(shù)棟獨(dú)棟別墅，收購方擬收購該項(xiàng)目在別墅建成后對(duì)外出售?；谏鲜鲇玫匦再|(zhì)，我們關(guān)注到《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)、北京市國土資源局關(guān)于加強(qiáng)酒店類項(xiàng)目銷售管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)[2010]265號(hào)）第一條規(guī)定：“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得酒店類項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)或備案批復(fù)文件后，必須嚴(yán)格按照酒店類規(guī)劃用途組織設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變項(xiàng)目用地性質(zhì)和規(guī)劃用途經(jīng)營使用，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自分割轉(zhuǎn)讓。”按照以上規(guī)定，該項(xiàng)目存在無法進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的重大風(fēng)險(xiǎn)。為此律師團(tuán)隊(duì)向項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行咨詢，得到的答復(fù)為“目前旅游業(yè)用地的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)無法辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)房銷售備案，至少到目前為止該區(qū)沒有旅游業(yè)用地項(xiàng)目辦理銷售許可或備案的先例?！睋?jù)此，我們?cè)诜杀M職調(diào)查報(bào)告中重點(diǎn)提示該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，最終該項(xiàng)目因此項(xiàng)限制未能繼續(xù)交易。
6. 建設(shè)工程施工合同履行過程中存在的問題
部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長，期間涉及施工單位眾多、建設(shè)工程施工合同履行情況復(fù)雜。如某別墅項(xiàng)目開工建設(shè)長達(dá)十年之久仍未完工，期間分別發(fā)包給三個(gè)施工單位，截至調(diào)查基準(zhǔn)日各標(biāo)段均有工程尚未辦理竣工驗(yàn)收，已完工工程亦未辦理結(jié)算手續(xù)。同時(shí)由于資金問題各標(biāo)段工程都存在停工問題，在恢復(fù)開工時(shí)將產(chǎn)生合同變更、前期費(fèi)用索賠等問題。
除施工總承包合同外，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中還有其他大量的工程類合同，若項(xiàng)目公司工程管理不完善，可能遺留大量的合同履行問題，例如：施工方已履行完畢合同義務(wù)，項(xiàng)目公司仍有欠款未予支付；部分合同在履行完畢前終止，雙方未簽署書面文件予以確認(rèn)并結(jié)算；因經(jīng)辦人員離職導(dǎo)致與合同相對(duì)方溝通障礙等。
針對(duì)上述合同履行過程中出現(xiàn)的問題，需在收購前要求被收購方對(duì)未結(jié)合同進(jìn)行梳理確認(rèn)，就相對(duì)方已履行完畢或終止、解除的合同進(jìn)行確認(rèn)、結(jié)算，就未履行完畢的合同進(jìn)行梳理并清理不再履行的合同，以厘清合同各方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，明確項(xiàng)目公司將承擔(dān)的責(zé)任和費(fèi)用。
以上筆者挑選了部分具有代表性的案例進(jìn)行分享，房地產(chǎn)并購項(xiàng)目中涉及的項(xiàng)目公司、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)等需要關(guān)注的法律風(fēng)險(xiǎn)不一而足。筆者認(rèn)為，無論承辦律師在擬進(jìn)行的并購領(lǐng)域業(yè)務(wù)技能多么純熟，進(jìn)行法律盡職調(diào)查首先要摒棄“套模板、標(biāo)準(zhǔn)化”的流水線作業(yè)方式，每個(gè)項(xiàng)目公司、每個(gè)項(xiàng)目都有其自身獨(dú)特之處，同類項(xiàng)目在不同地域、不同時(shí)期、不同運(yùn)作方式下也是千差萬別。具體在工作方法上可以予以改進(jìn)，資料整理、調(diào)查核實(shí)的手段及流程等可以完善標(biāo)準(zhǔn)化，但盡調(diào)報(bào)告的撰寫特別是法律風(fēng)險(xiǎn)的揭示與分析，需要針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況反復(fù)查證考量后提出有針對(duì)性的法律意見及可行性建議。盡調(diào)項(xiàng)目工作量巨大，團(tuán)隊(duì)成員需分工協(xié)作，作為主辦律師應(yīng)全面掌握項(xiàng)目公司及項(xiàng)目的總體情況，對(duì)于主要資料仍應(yīng)逐一翻閱，對(duì)于項(xiàng)目公司及項(xiàng)目部分的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容應(yīng)盡力鉆研透徹。法律盡職調(diào)查報(bào)告，不側(cè)重于展示浮于水面的冰山樣貌，而更應(yīng)挖掘揭示其藏于水下的真實(shí)面目。
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主編：靖力
實(shí)習(xí)編輯：矯鴻佳
審核：王雅玉 陳麗娟 劉逸凡 王敬
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