在近幾個(gè)月恩施州新房銷售數(shù)據(jù)中，利川市甚至遠(yuǎn)超恩施市成為大熱板塊。利川房地產(chǎn)板塊的火熱，與其“涼都”品牌的打造息息相關(guān)。利川的確神奇，從1960年起，至今近70年的時(shí)間里，35℃以上高溫日數(shù)共計(jì)只出現(xiàn)3天，即便在最熱的7月份，平均氣溫也不足25℃，簡直是天然空調(diào)。正是基于優(yōu)良的自然環(huán)境，利川的避暑地產(chǎn)逐漸發(fā)展起來。而提到避暑地產(chǎn)，就不得不提利川下轄的謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩景區(qū)，這幾年，蘇馬蕩聲名鵲起，成為利川乃至整個(gè)恩施州地區(qū)發(fā)展避暑旅游的標(biāo)桿景區(qū)。大量候鳥客的涌入，深刻改變了這個(gè)山村的命運(yùn)軌跡……，那么，這座小城發(fā)展的動(dòng)力是什么？面臨怎樣的問題？后續(xù)發(fā)展趨勢又是什么？
一．蘇馬蕩：老虎喝水的地方
蘇馬蕩，原名“蘇馬凼”，土家族語的意思是“老虎喝水的地方”，隸屬利川市謀道鎮(zhèn)，鄰近重慶市萬州區(qū)。這里至今仍保持著最具原始生態(tài)特色的土家村落，千年杜鵑、滿山紅葉、天然園林、植物奇觀獨(dú)具特色，周邊擁有世界水杉活化石水杉王、中國南方最大的高山天然草場齊岳山、天下第一土家山寨魚木寨等知名旅游景點(diǎn)，平均海拔1460米，森林覆蓋率達(dá)70％，盛夏月平均氣溫22℃，被網(wǎng)友熱評為“中國最美小地方”、“鄂西涼城”。
沒來過蘇馬蕩的人，很難相信，原本村里的一片小水洼，卻能在短短6年之內(nèi)發(fā)展成為知名避暑圣地。然而，過去，涼爽的氣候從未給蘇馬蕩所在的藥材村帶來任何收益。由于氣候無法使糧食存活，村民不得不依靠種植藥材為生，上世紀(jì)80年代，這里的藥材經(jīng)濟(jì)一路下滑，為了生存，當(dāng)?shù)啬贻p人一撥一撥下山進(jìn)城務(wù)工。到2003年，蘇馬蕩所在的藥材村年人均收入不足2000元。
房地產(chǎn)業(yè)最初的興起，和重慶萬州頗有淵源。萬州和蘇馬蕩距離近，雙方互有親戚走動(dòng)，由于萬州夏季天氣炎熱，而臨近的蘇馬蕩卻十分涼爽，于是，2008年開始，來此探親的人，通過和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民商定，共同出租改造農(nóng)房，外地人可以獲得少量房間自住，這形成了避暑地產(chǎn)雛形。不久之后，小產(chǎn)權(quán)房就如雨后春筍般拔地而起，并且逐漸擺脫民房的形態(tài)，越來越多的以小區(qū)形式出現(xiàn)。
2011年，滬渝高速、渝利鐵路相繼通車，商機(jī)爆發(fā)。
來自重慶萬州等地的30多家旅游地產(chǎn)開發(fā)商，砸下80余億元，沿著318國道在謀道場鎮(zhèn)的北面分路，包括藥材村、光明村、南浦村等8個(gè)村在內(nèi)，共6公里長的鄉(xiāng)道兩旁，一棟棟度假樓拔地而起。僅用6年時(shí)間，這片面積約22平方公里的狹長地帶，居然聚集了32家開發(fā)企業(yè)共77個(gè)小區(qū)項(xiàng)目，建筑總體量達(dá)到390萬平方米。
自此，這個(gè)曾經(jīng)被稱為“打工村”的地方，因?yàn)殛囮嚊鲲L(fēng)變成了聚財(cái)?shù)膶毜亍?016年底，該地戶均收入高達(dá)73.2萬元，是2011年的8.8倍?！凹壹矣虚T面，戶戶有小車”，2017年夏天，20萬人在蘇馬蕩避暑，每月消費(fèi)總額達(dá)3億元。乘涼客”送來了財(cái)富，蘇馬蕩一帶的農(nóng)民迅速邁入小康。
二．吸金背后問題接踵而來
起初，蘇馬蕩1200元/㎡，精裝小戶型的房屋引來重慶、武漢、上海乃至山東的避暑客購買。2017年，蘇馬蕩房價(jià)突破3500元/㎡，個(gè)別高端樓盤甚至達(dá)到7000多元/㎡。但日益高漲的房價(jià)沒有降低購房者的熱情。
最火爆的6-9月，來看房、買房、度假的人擠成一團(tuán)，人和車都記在狹小的場鎮(zhèn)中。僅有常住人口2萬人的謀道鎮(zhèn)，每天接待人口卻高達(dá)20萬人，周末峰值車輛高達(dá)1.4萬輛，峰值時(shí)，人口密度比香港都高。由此，交通擁堵成為首當(dāng)其沖的問題。曾有記者走訪發(fā)現(xiàn)，高峰時(shí)期，每天從早上七點(diǎn)開始堵車序幕拉開，一直到下午三點(diǎn)車流依然只是在緩慢移動(dòng)。整個(gè)蘇馬蕩地區(qū)執(zhí)勤的民警僅33人，與巨大交通流量對比簡直是杯水車薪。
第二個(gè)爭議最多的焦點(diǎn)就是各小區(qū)的停水問題。起初，謀道鎮(zhèn)只有2個(gè)水廠，僅夠鎮(zhèn)上自用。2013年和2014年，經(jīng)過蘇馬蕩水廠擴(kuò)建，店子坪水庫擴(kuò)容，供水能力才勉強(qiáng)跟上。但依然有好幾萬的缺口。據(jù)說，用水緊張時(shí)，需要依靠政府派遣水車給居民打水。因?yàn)橥Ｋ畣栴}敏感，部分開發(fā)商甚至打出“永不停水”的承諾來吸引購房者。另外，個(gè)別小區(qū)還會(huì)發(fā)生停電、停氣、停網(wǎng)現(xiàn)象，蘇馬蕩也因此被業(yè)主調(diào)侃為“蘇四?！薄?/p>
第三個(gè)是治安問題。隨著蘇馬蕩的人越聚越多，民間糾紛和沖突也在與日劇增。當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)比較淳樸，但因?yàn)橥獾厝擞咳霂淼奈飪r(jià)上漲和交通堵塞，很多當(dāng)?shù)厝碎_始心生怨氣。即便是來度假的避暑人群，互相之間也是矛盾不斷。當(dāng)?shù)厝苏f，由于外來的20多萬人來自全國各地，有內(nèi)陸小城市，也有大城市，有沿海地區(qū)，也有臨時(shí)走親訪友的，大家的性情、生活習(xí)性、教育程度和行為習(xí)慣都不一致，又都擠在一個(gè)相對比較狹小的區(qū)域里，人與人之間的相處就容易起沖突。
其實(shí)，蘇馬蕩面臨的問題還有很多很多。比如，看著賣房賺錢，一些手有閑錢但毫無開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)人也蜂擁而上，導(dǎo)致數(shù)個(gè)樓盤爛尾，業(yè)主上訪鬧事頻發(fā)；建筑立面缺乏規(guī)劃，城鎮(zhèn)垃圾橫飛等等。
蘇馬蕩還面臨候鳥式度假困局。謀道鎮(zhèn)鑫鑫酒店老板陳敬說，每到夏季附近酒店賓館都會(huì)爆滿，但季節(jié)一過生意就大不如前，自家經(jīng)營的18個(gè)房間，平時(shí)入住也就三五間，連維持經(jīng)營成本都很困難。
20多萬人的潮汐式來去，給當(dāng)?shù)貛淼氖琴Y源管理難度。大量的配套資源在峰值期間會(huì)呈現(xiàn)短缺狀態(tài)，而進(jìn)入峰谷后又明顯過剩。這樣的世界性難題，將會(huì)在很長一段時(shí)期內(nèi)讓蘇馬蕩之類的避暑經(jīng)濟(jì)“明星”感到困惑、無解。
三．蘇馬蕩自救
1．不再新批旅游地產(chǎn)用地
年年應(yīng)急年年難。當(dāng)?shù)卣仓鸩揭庾R到了蘇馬蕩自身的問題。利川市決定，考慮到生態(tài)承載能力，將蘇馬蕩的開發(fā)規(guī)模控制在30平方公里、30萬人。從2016年開始，蘇馬蕩不再新批旅游地產(chǎn)用地，同時(shí)對現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行減量管理。同時(shí)，已有多家開發(fā)商把設(shè)在武漢的售樓部撤銷。2017年7月20日，升級為省級生態(tài)旅游示范區(qū)的蘇馬蕩對在建樓盤進(jìn)行集中整改，有違反環(huán)保法和土地法的樓盤一律停工。這樣做的目的，就是為了防止房地產(chǎn)過熱開發(fā)和倉促上馬。
2.發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)，分流游客至利川全境
利川正發(fā)動(dòng)全域旅游概念，借助蘇馬蕩名氣優(yōu)勢，以民宿為發(fā)力點(diǎn)，提升全市旅游接待能力。一般賓館投資大且費(fèi)用高，裝修千篇一律，利川旅游局便發(fā)起“十村百企萬戶”鄉(xiāng)村民宿旅游工程。政府對普通農(nóng)戶給予40%的房屋改造補(bǔ)貼，對建檔立卡的貧困戶各項(xiàng)改建補(bǔ)助上浮20%，并按每戶1萬元標(biāo)準(zhǔn)，給予基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助。
利川城郊的白鵲山村率先拉開民宿旅游發(fā)展大幕。村民向維林投入資金11萬元，改造自家房屋，從事民宿旅游。今年入夏以來，天天客滿，月收入約2萬元。曾參與蘇馬蕩地產(chǎn)開發(fā)的利川人謝國貴，投資2000多萬元在白鵲山改造民宿，擁有床位200張?！白钤绲目腿?月份就預(yù)訂房間?！?/p>
3．集鎮(zhèn)建設(shè)正提檔升級
2018年2月28日，利川市謀道鎮(zhèn)蘇馬蕩水廠三期工程開工建設(shè)，施工現(xiàn)場挖掘機(jī)、推土機(jī)聯(lián)合作業(yè)，一派繁忙。蘇馬蕩水廠三期工程位于鐵峰村十二組，總投資9100萬元，計(jì)劃6月底完成主體工程。屆時(shí)，日供水達(dá)3萬立方米，可滿足30萬人用水需求，將為蘇馬蕩迎峰度夏正常供水提供保障。當(dāng)日，謀道鎮(zhèn)集中開復(fù)工14個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。2018年，該鎮(zhèn)計(jì)劃實(shí)施30個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，其中工程類20個(gè)，涉及蘇馬蕩水電氣、弱電入地及停車場、公廁建設(shè)等，總投資4.5億元。還投入1300萬元建成蘇馬蕩主干道迎賓大道，擬投入7000萬元新建蘇馬蕩環(huán)形公路。爭取天然氣及電視、通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。
4.將向打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步豐富內(nèi)涵
為了防止被地產(chǎn)捆綁，蘇馬蕩將向打造康養(yǎng)小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型。具體表現(xiàn)在：
探索“康養(yǎng)+避暑養(yǎng)老”新模式。著力探索民宿體驗(yàn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、互動(dòng)共享、租賃旅居、專業(yè)養(yǎng)老等避暑養(yǎng)老新模式。計(jì)劃新建精品民宿度假區(qū)4個(gè)，新建康養(yǎng)醫(yī)院1個(gè)，康養(yǎng)地產(chǎn)開發(fā)商自持租賃房1000套以上，引進(jìn)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)修建1個(gè)養(yǎng)老院或老年公寓。
壯大“康養(yǎng)+生態(tài)農(nóng)業(yè)”新業(yè)態(tài)。圍繞為蘇馬蕩“候鳥”和游客提供健康食品和鄉(xiāng)村體驗(yàn)，以磁洞溝萬畝花果觀光農(nóng)業(yè)示范基地、銅鑼觀光農(nóng)業(yè)示范帶、長坪萬畝支羅大米梯田觀光農(nóng)業(yè)示范基地和蘇馬蕩周邊時(shí)令果蔬生產(chǎn)示范基地為重點(diǎn)，著力打造集采摘體驗(yàn)、觀光休閑與康養(yǎng)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)不斷融合。
倡導(dǎo)“康養(yǎng)+運(yùn)動(dòng)休閑”新生活。充分發(fā)揮謀道海拔的高度、涼爽的溫度和適宜的濕度優(yōu)勢，著力把謀道打造成一個(gè)夏季運(yùn)動(dòng)基地。推進(jìn)齊岳山高山汽車?yán)愡\(yùn)動(dòng)基地、蘇馬蕩綜合體育中心、蘇馬蕩國際垂釣比賽基地等項(xiàng)目建設(shè)，爭取湖北、重慶等省、市在蘇馬蕩設(shè)立夏季體育訓(xùn)練基地和賽事舉辦地。同時(shí)，在蘇馬蕩區(qū)域修建自行車騎行道和杜鵑觀景游步道，支持和鼓勵(lì)樓盤開發(fā)企業(yè)修建室內(nèi)體育場館、室外健身場所，為康養(yǎng)人群運(yùn)動(dòng)休閑提供條件。
來源：恩施房天下
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