有一個朋友咨詢到：
我為公司當(dāng)掛名股東，在公司貸款中簽了擔(dān)保責(zé)任，以個人財產(chǎn)作擔(dān)保。
現(xiàn)公司無力還款，我在公司擔(dān)保的銀行同時還有一套按揭房屬于夫妻共有。
現(xiàn)我和老公已離婚，協(xié)議約定房產(chǎn)歸對方所有，但房子未辦證，無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶，是否會牽連到此房屋？
這個問題涉及到好幾個法律問題，如擔(dān)保債務(wù)、執(zhí)行夫妻共有財產(chǎn)、案外人異議、夫妻之間簽訂的離婚協(xié)議書中關(guān)于房產(chǎn)權(quán)屬的約定，能否排除法院的強制執(zhí)行？
因為這個問題在實務(wù)中特別多。
實踐中通過離婚協(xié)議（特指在民政部門備案的離婚協(xié)議書）約定某套房產(chǎn)歸屬一方配偶所有，在尚未辦理房屋過戶登記之前，另一方配偶因其所負個人債務(wù)，導(dǎo)致法院查封上述房屋。未負債方配偶基于離婚協(xié)議中對房屋權(quán)屬的約定提起案外人執(zhí)行異議之訴，能否排除法院的強制執(zhí)行？
文章就這個問題發(fā)表一下筆者的看法。
這種情況在實務(wù)中，有的法院支持，有的法院不支持，標(biāo)準不統(tǒng)一。
比如最高人民法院在2016年第6期《中華人民共和國最高人民法院公報》中公布的鐘某某與王某、林某某案外人執(zhí)行異議糾紛案的裁判觀點，初步結(jié)論為：夫妻之間基于離婚協(xié)議關(guān)于財產(chǎn)分割約定形成的債權(quán)，不能對抗善意第三人應(yīng)享有的物權(quán)，但能夠?qū)蛊胀▊鶛?quán)人的債權(quán)；案外人（原配偶一方）基于執(zhí)行債權(quán)形成前與被執(zhí)行人簽訂的離婚協(xié)議，對案涉房產(chǎn)所享有的權(quán)利，能夠阻卻對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
山東省高級人民法院進行了拓展，其出臺的《執(zhí)行異議之訴案件審判觀點綜述》中指出：金錢債權(quán)執(zhí)行中，夫妻一方依據(jù)離婚協(xié)議的約定對登記在夫妻另一方名下的房產(chǎn)提起執(zhí)行異議之訴，請求排除執(zhí)行，經(jīng)審查夫妻一方在人民法院查封前，已實際占有使用該房產(chǎn)，且對未辦理過戶登記，沒有過錯的，可予支持。但雙方惡意串通，逃避債務(wù)的除外。
可能大家看的不是太明白,可直接跳過上面。
我總結(jié)一下，能否排除法院執(zhí)行，主要從以下幾個方面來判斷。
1、看涉案債權(quán)性質(zhì)，是否為普通債權(quán)。
依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條的規(guī)定：當(dāng)申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)時，其作為優(yōu)先債權(quán)人，債權(quán)因登記而具有公示對抗效力，可對抗案外人對執(zhí)行標(biāo)的所主張的權(quán)利。
啥意思？
也就是說涉案房屋已經(jīng)有抵押了，那么你再以離婚協(xié)議的約定是不能對抗執(zhí)行的。
因為抵押權(quán)是經(jīng)過公示的優(yōu)先債權(quán)，離婚協(xié)議是未經(jīng)過公示的財產(chǎn)約定，對抗不了的。
2、看離婚協(xié)議形成的時間。
為防止夫妻雙方惡意串通規(guī)避債務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求離婚協(xié)議書簽訂的時間（在婚姻登記部門備案的時間）早于債務(wù)形成的時間。
3、看離婚協(xié)議書的效力。
如果離婚協(xié)議書中存在惡意串通損害第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的等無效約定，則可以認定離婚協(xié)議書無效。
4、在人民法院查封之前，是否已合法占有該房屋。
如果能夠證明，除了該房屋，其名下無其它房屋，且一直居住于涉案房屋內(nèi)，應(yīng)當(dāng)認定涉案房屋涉及案外人的生存權(quán)益。
那從倫理上講，生存權(quán)是大于普通債權(quán)的，要優(yōu)先保護。
5、案外人對未辦理房屋過戶登記是否具有過錯。
如果案外人存在為了避稅，故意拖延而故意不辦理涉案房產(chǎn)變更登記，就會認定為存在重大過錯。
通過以上分析可以看出，通過離婚協(xié)議的約定，仍可在一定范圍或者程度上排除法院對夫妻一方名下房產(chǎn)的執(zhí)行。
那么我們作為債權(quán)人，盡量在剛開始時就做好以下幾項，將風(fēng)險最小化。
1、應(yīng)當(dāng)盡量對債務(wù)人名下的房產(chǎn)辦理抵押手續(xù)，以取得優(yōu)先權(quán)。
2、在債務(wù)人尚未離婚前，針對夫妻一方所負債務(wù)，債權(quán)人可以要求債務(wù)人的配偶方提供保證擔(dān)?；蛘叱兄Z，承諾對夫妻一方所負債務(wù)在另一方的夫妻共同財產(chǎn)范圍內(nèi)予以清償。
如此無論夫妻雙方在離婚協(xié)議中就財產(chǎn)分割作出何種約定均可列入可供執(zhí)行的財產(chǎn)范圍
3、執(zhí)行申請人在查找到登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)后，由于作為實際產(chǎn)權(quán)的案，外人可能提起案外人執(zhí)行異議之訴，導(dǎo)致執(zhí)行過程可能被阻斷。
這時候一方面申請執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)盡量查找更多的被執(zhí)行人的財產(chǎn)線索，以謀求債權(quán)的最大化實現(xiàn)，另一方面應(yīng)當(dāng)積極收集債務(wù)人是否同配偶惡意串通擬通過該方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的證據(jù)在執(zhí)行異議之訴中贏得主動。
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