如何觀察一個(gè)城市？請(qǐng)記住，土拍市場(chǎng)是樓市的真正吹哨人。
上海新盤(pán)三湘印象名邸的預(yù)售價(jià)，打破了前灘10萬(wàn)的天花板，和今年同板塊上市的東方惠禮項(xiàng)目比，單價(jià)上漲了30%；比同板塊內(nèi)單價(jià)最高的前灘華唐名邸還高處2萬(wàn)，比前灘同時(shí)拿地但早2年售賣的其他項(xiàng)目貴了50%。
市場(chǎng)瞠目結(jié)舌。上海房市打開(kāi)了新的想象空間。
前灘板塊預(yù)售價(jià)新高，坐實(shí)了市場(chǎng)傳言：上海正在放開(kāi)一手房限價(jià)！
3月，外灘綠地海珀外灘灘的開(kāi)盤(pán)，直接將黃浦濱江從12萬(wàn)的單價(jià)，拉到了13.8萬(wàn)；
4月，浦東碧云尊邸預(yù)售價(jià)達(dá)到了11.2萬(wàn)元，標(biāo)志著碧云進(jìn)入10萬(wàn)時(shí)代，板塊內(nèi)二手房隨即價(jià)格紛紛上調(diào)
5月，內(nèi)環(huán)地王中興路一號(hào)的流出，更是標(biāo)志著蘇河灣開(kāi)始進(jìn)入13萬(wàn)時(shí)代。
即便不是純新盤(pán)，像黃浦豫園板塊的復(fù)地雅園，備案均價(jià)12.54萬(wàn)/平米，同樣比去年12月預(yù)證的12.26萬(wàn)/平米，漲了將近3000元/平米。
接下來(lái)的幾個(gè)月，上海還將迎來(lái)傳聞中均價(jià)近15W的綠地海珀外灘二期。
坊間傳言，上海房?jī)r(jià)將在未來(lái)的5年內(nèi)，達(dá)到內(nèi)環(huán)20萬(wàn)，中環(huán)15萬(wàn)，外環(huán)8萬(wàn)的新高度。這意味著，2020年的房?jī)r(jià)將是未來(lái)五年最低的。如果真如此，上海房?jī)r(jià)五年后差不多追上了目前的香港。
三湘印象名邸認(rèn)籌金200萬(wàn)元，首套房需提供750萬(wàn)元資金證明、二套房需提供1500萬(wàn)元存款證明。條件相當(dāng)苛刻的情況下，首日認(rèn)籌就突破了160%。
放開(kāi)新房限價(jià)這一重大信號(hào)變化的背后，是上海更深層的考慮。
第一層考慮，開(kāi)發(fā)商確實(shí)成本高 。
有些讀者知道，三湘印象名邸其實(shí)去年就申請(qǐng)過(guò)預(yù)售價(jià)，當(dāng)時(shí)批的價(jià)格是10.9萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商沒(méi)接受。因?yàn)椋?014年拿地時(shí)，作為前灘板塊的地王，三湘印象名邸的樓板價(jià)已經(jīng)到了6.67萬(wàn)，當(dāng)年的限價(jià)是8萬(wàn)元；這些年一直壓著建，拖著不賣，就是想要等放開(kāi)限價(jià)，否則，算上這些年的資金成本，按10.9萬(wàn)的預(yù)售價(jià)，差不多要虧。
明知開(kāi)發(fā)商會(huì)虧，政府不會(huì)壓住售價(jià)，否則，這個(gè)市場(chǎng)就玩不轉(zhuǎn)了。
第二層考慮，上海房?jī)r(jià)處于較低價(jià)位。
在京滬深三城中，上海均價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后北京和深圳?？煲粡B門(mén)追上。尤其是深圳去年至今一直上漲，相比而言，上海處于新一輪板塊輪動(dòng)的低谷。
限購(gòu)以來(lái)，上海房?jī)r(jià)一直在5字頭徘徊，積壓的剛需和改善需求，到了需要釋放的時(shí)候。因此，2月和5月，上海一手和二手交易量均大漲。繼4月成交攀升后，紅5月上海樓市迎來(lái)大爆發(fā)，成交面積創(chuàng)出44個(gè)月（2016年10月）來(lái)新高。
在5月的成交里面，還有一個(gè)2020年獨(dú)有的現(xiàn)象，法拍房高溢價(jià)成交，甚至遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)。這顯示出在限購(gòu)政策下，需求是多么的旺盛和急迫。
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第三層考慮，基于全國(guó)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)，上海需要勇挑重任。
2020年因?yàn)橐咔?，各地開(kāi)工不足，財(cái)政收入下降，又要積極部署安排抗疫，導(dǎo)致財(cái)政支出劇增 ，一降一增，地方財(cái)政雪上加霜。作為全國(guó)唯一能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)政收支為正的地方政府，確保2020年不掉鏈子，甚至還能對(duì)口支援更多省市，是上海不可推卸的責(zé)任。
如何確保收入？依然繞不開(kāi)土地財(cái)政。在交易量猛增，庫(kù)存猛將的同時(shí)，上海也在加大土拍力度。土拍為上海樓市走向定了調(diào)。
上海土地市場(chǎng)2020年1-4月共計(jì)成交42幅經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓面積217.88萬(wàn)方，總成交金額846.45億元，未來(lái)至少可提供2.36萬(wàn)套房源。
雖然處于新冠肺炎疫情期間，但是土地市場(chǎng)絲毫沒(méi)有降溫，2月總成交金額達(dá)到了439.26億元，同比2018年138.4億元上漲幅度達(dá)217.38%。
一邊是漲價(jià)加速去庫(kù)存，一邊是漲價(jià)加速拍地。上海的樓市的熱度，讓人仿佛回到了2016年暑假。
對(duì)大部分人而言，這個(gè)春天已經(jīng)夠難了 ，如果被飛漲的房?jī)r(jià)和物價(jià)甩下車，以后就難上加難。
最后說(shuō)句不是題外話的題外話
通脹是洪水 ，來(lái)了先淹死窮人
通縮是天塌 ，砸下來(lái)富人先撐
怎么辦？有錢(qián)好辦，沒(méi)錢(qián)難辦。
留下的繼續(xù)加油，離開(kāi)的好好規(guī)劃。
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