始于2010年的限購、限貸等政策的推出，讓很多新詞匯變得稀松平常。
為何從2010年才開始用行政手段參與房地產(chǎn)呢？主要因為2009年是經(jīng)濟危機后的大反彈，那次不但制造業(yè)產(chǎn)能荒，而且房產(chǎn)均價漲得太猛了，就全國來說幾乎普漲30%以上，一年之間。
更有甚者，在我上班的地方，浦東金橋地區(qū)，二手房直接在2009年的7-12月份翻番，我當(dāng)時做過多次統(tǒng)計，也實時追蹤各個小區(qū)，因為我準(zhǔn)備在公司附近買一套。老小區(qū)的單價僅僅花了半年，就從七八千直接跳漲到了1萬5，這漲幅和速度在當(dāng)時看來還是讓人害怕的。所以，國家在2010年第一次推出了限購限貸、既認(rèn)房又認(rèn)貸等等行政設(shè)置，來減緩房產(chǎn)的買賣尤其價格上漲，經(jīng)典的名言是“控制房價過快上漲”。
當(dāng)然，后來這些老小區(qū)到了2020前后，都已經(jīng)漲到單價七八萬了，那是后話。但是當(dāng)時小幾個月就翻倍跳漲，還是讓人有些恐慌的，政策面的反應(yīng)也是如此。
2010年之后，這“首套房資格”“首套名額”就被反復(fù)提及，包括2018年至今在知識星球中也一直有人問這個資格。其實首套房比二套房無非就是首付款可以少一點，一般在30-35%上下，然后貸款利率比二套房低大概1個百分點，二套房首付一般在40-70%之間。
但是時代在變化，你可以看出來從一個更加長的跨度來看，這個限購限貸甚至限售等行政措施，遲早是要被取消的。比如當(dāng)下2022年下半年，很多地方首套房首付比例也降到了30%以下，甚至更低的20%，而且二套房首付比例也在下降，甚至還清貸款后可以執(zhí)行首套房的首付比例和貸款利率優(yōu)惠。
所以，目前這個“首套房資格”，已經(jīng)不算是個啥多么大的優(yōu)勢。也就在北上廣深杭、廈門、南京等房價特別高的城市，就首付比例上面有點懸殊，畢竟相差了大致三成，即首付款3成和6成的區(qū)別。
比如在上海一套總價600萬的房子，你首付30%大概是180萬；如果首付要你出360萬，確實還是有點棘手的。但是在中小城市，尤其房價不高的城市，多出來的這1-3成首付款，就沒有多大的擔(dān)憂意義了。
這里要特別說下在大城市打拼的老家有弟弟的女孩，對他們來說，這個首付款最為重要，因為她們的首套房是人生戰(zhàn)略，也是給自己托底的第一步，否則后面整個人生都難以發(fā)展。具體原理，見這里《首套房對職場人的作用》。
舉例來看下獨生女的情況。
這位大城市的獨生女，已經(jīng)是海歸碩士，準(zhǔn)備去讀博士，父母名下2套房，雖然積蓄不多，但是父母職業(yè)都不錯，因為體制內(nèi)的住房公積金都比較高。
盡管家人能湊出來的首付款有限，但是目前優(yōu)先的是讀個博士，因為已經(jīng)親身實踐過了碩士畢業(yè)的就業(yè)情況一般，有個博士更有利于自己未來的就業(yè)選擇和事業(yè)發(fā)展。
如果博士不愿意讀，則下一步選擇就是讓父母買房。你的首付款低，也可買在你名下，父母的工資和公積金應(yīng)該足夠幫助還你的貸款了。但是在目前現(xiàn)金不多的情況下，沒必要壓榨父母必須給你買房，不需要這么心急，你買了房所得到的好處有限。
另外，你有認(rèn)知的偏差，對于大城市獨生女來說，婚前房產(chǎn)不是必要選項，也不是級別最高的優(yōu)先項，因為你有父母能托底，父母的資產(chǎn)100%是給你一個人的。房子放在或者買在父母名下，都更好。這跟我開頭所述的老家有弟弟的女孩不一樣，他們?nèi)绻麑⒎孔淤I在父母名下，那就成了弟弟的婚房和侄子的財產(chǎn)了。
下一個問題就是，要不要利用剛有的大城市首套房資格？
好不容易有了北京的購房資格，當(dāng)然就要早點買為好。我們看下北京二手房單價走勢。
北京還在上漲，但漲幅是十幾年來的最低，才1.5%的樣子，跟余額寶、定期理財差不多，所以你再等個一兩年湊個首付也可。但不能等3年以上，萬一恢復(fù)更大的漲幅。你當(dāng)然可以現(xiàn)在就買北京郊區(qū)，早點入手。
再看天津，如下。
天津一年以來跌了6.6%，你如果用首套房名額入手天津房，看起來占了便宜，但接下來2年再分別跌個6%、5%，你不就站崗在了高點連理財收益都賠光了？還不如銀行理財，你這就是看起來聰明實際上笨。
當(dāng)然你會覬覦天津的房價此后報復(fù)式上漲，因為有跌必有漲。這就是直男思維，看多了圖紙和股市等曲線圖，潛意識里都認(rèn)為物極必反。其實房子是買漲不買跌的，跟你其他地方看到的數(shù)字波動還不一樣。
再看老家省會，不知道你老家省會是哪個，我以最常見的武漢為例。
武漢也是跌的，趨勢和價格也跟天津差不多了，道理一樣，買武漢不如買北京，還靠近上班的地方。但是買在武漢可以為將來回老家服務(wù)，所以武漢和天津一定要選一個的話，獨生子當(dāng)然買武漢比買天津更好一點。
還有例外，你現(xiàn)在單身，但是不久交了女朋友，女朋友家靠近天津或者要求你買在天津，或者你找了個沒有積蓄且工資低的女朋友，則天津就勝出了，買天津。
繼續(xù)，假設(shè)女朋友有不少首付款，工資又高，則你倆更是要一起買在北京，往市區(qū)靠一點，或者找倆人工作地的中間地帶。
總之，正常是以上這樣一個分析理念，但是具體還要看自身的情況，包括老家具體的名字，有沒有兄弟姐妹，目前收入等等，也不是一刀切的答案。這個首套房的低首付資格在大城市更顯得重要，也更需要珍惜一點。
這是有購房資格的，大多數(shù)人實際上沒有購房資格，那才更煩惱，見下一個案例。
這位很著急，因為錢放在手上，但是工作所在城市上海他還沒拿到購房資格，而上海的房價卻一直在漲。
其實這也才年化增長3.5%，當(dāng)初增長35%我們都經(jīng)歷過，你也別過分著急，先看購房資格。
你可以算下你已經(jīng)在上海繳納了幾年社保，如果已婚則最多5年就可上海買房了。未婚則可以申請居轉(zhuǎn)戶，現(xiàn)在已經(jīng)從7年開始放開了很多，拿到戶口即可買了。
可以假設(shè)你已經(jīng)在上海工作了4年，則申請落戶還剩下3年，而且這個期間落戶政策應(yīng)該還會放開，所以你的落戶應(yīng)該在2024-2025就可以實現(xiàn)。這么短的時間內(nèi)，沒有必要去蘇州還是哪里硬要去投資一套不住的房子。
當(dāng)然也要假設(shè)下你剛來上海的情況，那確實，即使找了對象結(jié)婚獲得購房資格，或者自己申請拿到戶口，就都需要5-6年的時間。那這錢在2022-2027年期間，是不是要投資下周邊比如蘇州的房產(chǎn)呢？
我們看下蘇州的房價。
蘇州小跌了4個點，難怪蘇州各種房產(chǎn)促銷、國企購房、甚至走向?qū)W歷大專可落戶的趨勢，價格往下走了。但是你以為自己在低點入手是個好機會，也許是買了繼續(xù)跌呢？關(guān)鍵還不是漲跌，因為你一旦可以上海買房時，當(dāng)初150萬的積蓄花在了蘇州，上海再買就要你再拿出60%即300萬的首付款，屆時你是拿不出來的，海借屆時你不但借不到也不敢借。
所以，對于這位的建議就是，無論你是剛來上海還是已經(jīng)來了好幾年，你當(dāng)下的目標(biāo)是早點獲得落戶或者購房資格，同時繼續(xù)存首付款，而不是盯著口袋里那100萬出頭的卡上余額成天想著投資賺錢。
有人說，剛剛這位除了蘇州，也問了能否這幾年先買杭州。我們來看下杭州。
不得了，這杭州的房價由于之前十來年的幾百萬人口凈流入以及率先的落戶限制放開，房價已經(jīng)漲上去了，二手房都3萬5了，市區(qū)、科技城、新房等都快接近上海的房價水平了。
但是杭州的房價潛力顯然不多了，之前漲得太猛，其他500萬、1000萬人口的城市也不是傻瓜，很快也會放開戶口限制、推出吸引人才政策，所以這也是杭州人才凈流入后繼乏力的預(yù)判，因為其他城市也搶人才了。
杭州房價已經(jīng)在調(diào)頭向下，比如未來科技城，打折甩賣的很多，骨折的都有。
如下這位評論者雖然是冷眼旁觀客，但是大致意思還是對的。最高位調(diào)頭向下時你去接盤，還滿心歡喜，你怎么知道已經(jīng)離開了山頂呢？即使在半山腰也是虧的。
所以，你還是保留著你的首套房低首付的資格，留在工作所在的上海為好，靜待你的資格滿格以及上海的落戶和購房政策的放寬為好。左右也不過小幾年的時間，你何必折騰去蘇州甚至杭州操作一個買房、等一兩年再賣房的輪回呢？
你可能覺得跟買部手機或者一輛車一樣，甚至買賣股票，低吸高拋一次即可。其實沒那么容易，中間折騰的流程你還沒嘗試過，加上請假、時間、精力、車旅費、稅費等等，你甚至在蘇杭買一套、等兩三年賣了再資金回上海，你總計是虧的，吃力不討好，這還不算有可能的繼續(xù)跌價。
一句話，如果你一定要買蘇杭，則我建議你還不如買昆山。
大家看完以上，可能會覺得本篇跟過去我多年鼓勵買大城市周邊小城市的觀點有所出入，其實不是如此。當(dāng)初是房價普漲的年份，買哪里都漲，買周邊小城市是為了不錯失漲幅良機。當(dāng)下大城市漲得慢，周邊中小城市基本都不漲且也已經(jīng)到達了一個高位。
此外，今天的案例你也能看到都是已經(jīng)在一線城市工作且有了1-200萬首付款的例子，當(dāng)初的建議則更多是給剛來北上廣深還處于“無財作力”時期的人。
且，時移事易，當(dāng)初一個政策小促動房價就暴漲，現(xiàn)在全面發(fā)力但中小甚至大多數(shù)省會城市的房價，依然不怎么動甚至繼續(xù)下跌，情況不可同日而語。
當(dāng)初限購限貸等行政措施沒最近三四年厲害，甚至不限購，首套房資格不是太明顯。我剛畢業(yè)時昆山才10%的首付款，當(dāng)然另外10%是開發(fā)商墊付的。而上海那時還有這樣一個政策，即工資每年所扣的個人所得稅，可以用來抵房貸還款。
我一直建議先去大城市周邊買套房，這也是為了家里無法給自己托底尤其老家有弟弟的女孩，包括老家兄弟姐妹一大把的男孩。
去小城市買套房，只是“農(nóng)村包圍城市”的一個過渡性質(zhì)的策略，是資金不足的職業(yè)經(jīng)理人事業(yè)生涯一開始的托底、保底和定心丸。
不多說了，各位根據(jù)大環(huán)境尤其要結(jié)合自身的情況，做好房產(chǎn)和置業(yè)選擇，切忌因為想買房而隨意買房、因為有一兩百萬積蓄所以就要買房。
最后，這個首套房資格，主要是在大城市首付款不足時需要珍惜。
在中小城市，首套房資格意義不大，反而還是個心理上的累贅。這跟應(yīng)屆生資格類似，你如果找體制外工作，這應(yīng)屆生身份就是你思想上的包袱、行動上的絆腳石，讓你猶豫不決、心猿意馬、各種糾結(jié)。有了賭運氣的心態(tài)，會導(dǎo)致你寸步難行。
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