這是每日財(cái)經(jīng)365的第18篇原創(chuàng)文章。

這個(gè)月的17號(hào)，世界知名投行高盛發(fā)了一份1.6萬字的研究報(bào)告，宏觀展望中國經(jīng)濟(jì)2023年。

大家都知道，高盛作為全球知名投行，對(duì)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的預(yù)判向來很有前瞻性、預(yù)判性。因此，這份報(bào)告的參考意義非常重大。

這份重量級(jí)的報(bào)告，高盛用了四個(gè)字來形容——冬去春來。

幾點(diǎn)重要分析，先跟大家分享：

第一，經(jīng)歷了充滿挑戰(zhàn)的2022年，高盛預(yù)計(jì)中國經(jīng)濟(jì)增速將從2022年的3.0%加速到2023年的4.5%。也就是說，高盛對(duì)2023年中國經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)判是4.5%。

這里面有兩層意思。第一層，今年定的5%的GDP增速顯然是完不成了，最后一個(gè)月的時(shí)間沖刺顯然來不及。第二層，明年中國經(jīng)濟(jì)增速會(huì)有所好轉(zhuǎn)，高盛預(yù)判的增速是4.5%。

第二，從明年全年的情況來看，上半年走低，下半年走高。

下半年明顯低于市場(chǎng)預(yù)期，下半年顯著高于市場(chǎng)預(yù)期。主要原因是，重新放開之后的一段時(shí)間內(nèi)可能對(duì)經(jīng)濟(jì)增長不利，人口流通性暫時(shí)下降，消費(fèi)、投資、出口需求走低。不過，隨著時(shí)間的推進(jìn)，到下半年情況將會(huì)有所好轉(zhuǎn)。

第三，明年出口將因外需疲弱有所放緩，隨著重新開放，增長動(dòng)力將從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)。消費(fèi)板塊，旅游和娛樂受疫情影響最大的行業(yè)復(fù)蘇反彈空間最大。

關(guān)于房地產(chǎn)投資的預(yù)判，高盛的報(bào)告里提到，盡管明年房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的拖累會(huì)變小，但是房地產(chǎn)投資的份額大概率還會(huì)繼續(xù)收縮。

第四，重新開放很可能成為2023年資產(chǎn)價(jià)格的主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)明年股價(jià)會(huì)上漲，利率會(huì)小幅上漲，大宗商品需求會(huì)增加，尤其是能源。

房地產(chǎn)沒有走出長期困境

房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)中非常重要的一環(huán)，是經(jīng)濟(jì)增長的主要驅(qū)動(dòng)力，上下游產(chǎn)業(yè)鏈多達(dá)上千個(gè)，極少有行業(yè)像房地產(chǎn)一樣，上下游產(chǎn)業(yè)鏈牽扯面巨大。

往上游，有土拍市場(chǎng)、工程建筑施工、鋼筋水泥沙石瓷磚等等。往下游，有裝修、家具、家電等等。

房地產(chǎn)行業(yè)至少貢獻(xiàn)了GDP10%的份額。

2020年8月出臺(tái)的“三條紅線”，嚴(yán)格控制開發(fā)商負(fù)債水平。

2021年1月出臺(tái)的“兩條紅線”，嚴(yán)格限制銀行和房地產(chǎn)相關(guān)的貸款。2021年夏天以來，恒大、融創(chuàng)等龍頭房企屢屢爆出信用違約，引發(fā)行業(yè)大地震，地產(chǎn)股跌到?jīng)]眼看。

2022年上半年，嚴(yán)格限制開發(fā)商挪用新房預(yù)售資金。

再加上疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，行業(yè)普遍信心不足，居民儲(chǔ)蓄意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)大額消費(fèi)、投資，態(tài)度異常謹(jǐn)慎。新房銷售面臨極大的壓力，又進(jìn)一步加劇了開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。

總之，就是一個(gè)惡性循環(huán)。

好在是，熬過漫長黑夜終于等來了黎明時(shí)分。

今年以來，政策制定者開始放寬部分房地產(chǎn)政策，包括下調(diào)抵押貸款利率、銀行增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款（金融16條、最近出的三支箭）、設(shè)立投資基金支持陷入困境的開發(fā)商交付預(yù)售房。

最近出的金融16條、三支箭，其實(shí)從某種程度上反映了政策制定者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂增加，從原來的保交樓轉(zhuǎn)向現(xiàn)在的保房企，愿意在金融層面適度放開，改善開發(fā)商的融資條件。

接下來房地產(chǎn)往哪里走？

有很多人在問，是不是要放松了，接下來房地產(chǎn)往哪里走，什么時(shí)候是買房上車的好時(shí)機(jī)？

這個(gè)問題，我們要回到根本上來看。

首先，“房子是用來住的，不是用來炒的”的立場(chǎng)沒有改變，這句話依然是大會(huì)上反復(fù)被提到的一句話。預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)重大的逆轉(zhuǎn)。

其次，房地產(chǎn)基本面的結(jié)構(gòu)性因素在下行，比如人口增加下降、人口老齡化，這些人口層面的大趨勢(shì)將會(huì)長期影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。需求減少，供應(yīng)量也會(huì)隨之減少。

最后，房地產(chǎn)回暖將呈現(xiàn)分化局面。換句話說，不是所有的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都會(huì)回暖，房地產(chǎn)馬太效應(yīng)將進(jìn)一步加劇，愈演愈烈。

重新開放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)迎來一輪回暖機(jī)會(huì)，但這并不代表全國都會(huì)跟著回暖。還是受結(jié)構(gòu)性因素影響，許多低能級(jí)的城市在這輪寬松周期下，迎來全面復(fù)蘇的可能性微乎其微。房地產(chǎn)開發(fā)商融資條件顯著改善，還需要進(jìn)一步的廣泛的寬松在政策。

從長期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能再回到18萬億的規(guī)模，不過維持在10億的規(guī)模依然也是不容小覷的體量。在未來可能持續(xù)多年的低迷期中，大城市和小城市、內(nèi)陸地區(qū)和沿海地區(qū)、國企和民企的差距將會(huì)進(jìn)一步拉大。

二十大之后，“共同繁榮”“雙循環(huán)”戰(zhàn)略反復(fù)提到。高盛對(duì)此的解讀是，減少對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政上的依賴，加強(qiáng)公共住房建設(shè)，并在較長時(shí)間內(nèi)逐步將房地產(chǎn)稅擴(kuò)大到更多試點(diǎn)城市。

浙江、江西、湖南、湖北、福建、四川、廣西、上東、安徽、河南、吉林等省份，當(dāng)?shù)刎?cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴占比超過55%。

換句話說，一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入將面臨困局，可以發(fā)工資都很困難。

今年，之所以在數(shù)據(jù)層面沒有非常明顯的表現(xiàn)，主要是因?yàn)橥顿Y在消費(fèi)走弱的背景下發(fā)揮了穩(wěn)定器的作用。

2022年1-10月，總體固定資產(chǎn)投資同比增長從2021年的4.9%小幅增長到2022年1-10月的5.8%，基礎(chǔ)設(shè)施投資增強(qiáng)，從2021年的2.6%上升到2022年1-10月的11.9%，抵消了表現(xiàn)差勁的房地產(chǎn)投資（從2021年的4.1%下降到2022年1-10月的-8.8%）。

明年房地產(chǎn)走勢(shì)如何？

2023年房地產(chǎn)投資的增速大概率保持低迷狀態(tài)。

高盛報(bào)告預(yù)判的數(shù)據(jù)是同比增長-10%，今年高盛的預(yù)測(cè)是-9%。因?yàn)榻衲晖恋劁N售和新房開工的急劇減少，導(dǎo)致明年的可售貨量、銷售額減少。

特別是，盡管金融16條、三只箭射出之后，開發(fā)商的融資環(huán)境依然還是相對(duì)緊張。

資質(zhì)不錯(cuò)的民營房企，本身就可以在資本市場(chǎng)拿到條件很好的融資。熬過今年的地產(chǎn)寒冬，接下來日子會(huì)比較好過。

但是一些現(xiàn)金流存在問題、債務(wù)爆雷的民營房企，資本市場(chǎng)只能說是放松了某一些條件，不等于敞開門了放水，喊你隨便來借錢。

這是兩碼事。資本和人性一樣，都是趨利的，一毛錢都賺不了，人家開門做什么生意。