▎政策解讀丨By：世聯(lián)評(píng)估

01、何為共有產(chǎn)權(quán)房？

共有產(chǎn)權(quán)房是政府讓渡部分土地出讓收益，以較低價(jià)格配售給符合條件的保障對(duì)象家庭，這類房子的房屋產(chǎn)權(quán)由政府和購(gòu)房人按一定比例共同持有。可以說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，是建立在經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房相比，共有產(chǎn)權(quán)房的制度更加完善，用地性質(zhì)從劃撥改為出讓，完全按照商品住房進(jìn)行開(kāi)發(fā)，銷售的價(jià)格也按照商品房計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)會(huì)增加土地成本，無(wú)法發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房抑制市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用。

02、最新版《管理辦法》細(xì)則

眾所眾知，我國(guó)《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）自問(wèn)世以來(lái)一直在不斷修改完善，其中最新版本《管理辦法》主要規(guī)定如下：

1、非本市戶籍家庭同時(shí)符合居住證持證和積分、住房、婚姻、繳納社會(huì)保險(xiǎn)、繳納個(gè)人所得稅、收入和財(cái)產(chǎn)等條件的，可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房。

2、本市城鎮(zhèn)戶籍家庭或者個(gè)人申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)向戶口所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出申請(qǐng)；非本市戶籍家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，應(yīng)當(dāng)向工作單位注冊(cè)地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處提出申請(qǐng)。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)填報(bào)申請(qǐng)文書(shū)，提交相關(guān)證明材料，并簽署同意接受相關(guān)狀況核查以及核查結(jié)果予以公示的書(shū)面文件。

3、共有產(chǎn)權(quán)保障住房經(jīng)審核準(zhǔn)予登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記證明和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、產(chǎn)權(quán)份額，注明同住人姓名，并注記“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”以及“本市城鎮(zhèn)戶籍”或者“非本市戶籍”。

03、上海共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件

我們知道上海市共有產(chǎn)權(quán)住房政策不斷放寬，那么，上海共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件具體有哪些呢？

1、上海本市戶口申請(qǐng)條件

①申請(qǐng)條件一：家庭成員需要在本市實(shí)際居住，居住時(shí)間連續(xù)滿3年，且在提出申請(qǐng)時(shí)所在地的城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿2年，也就是說(shuō)需要你把戶口遷移到本市滿2年。

②申請(qǐng)條件二：家庭成員人均住房建筑面積低于15平方米(含15平方米)。

③申請(qǐng)條件三：家庭人均年可支配收入低于7.2萬(wàn)元(也包含7.2萬(wàn)元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64萬(wàn)元(含8.64萬(wàn)元)、人均財(cái)產(chǎn)低于21.6萬(wàn)元(含21.6萬(wàn)元)。注意這項(xiàng)需要根據(jù)你所在城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)條件而定，政府會(huì)發(fā)布相關(guān)政策文件。

④申請(qǐng)條件四：家庭成員在提出申請(qǐng)前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房出售行為和贈(zèng)與行為，家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外。

⑤申請(qǐng)條件五：符合上述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力的單身人士(包括未婚、喪偶或者離婚滿3年的人士)，男性年滿28周歲、女性年滿25周歲，可以單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障住房。對(duì)符合規(guī)定條件的共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)對(duì)象，可以調(diào)整住房面積核算方式。

2、非戶籍申請(qǐng)條件

①持有《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值(120分)。

②在本市無(wú)住房。

③已婚。

④在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅滿5年。

⑤符合本市共有產(chǎn)權(quán)保障住房收入和財(cái)產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

04、制度變更的積極意義

1、促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展

我們可以看到共有產(chǎn)權(quán)住房制度通過(guò)較低的銷售定價(jià)、具有針對(duì)性的分配方式分流住房剛需，實(shí)現(xiàn)抑制熱點(diǎn)城市日益上漲的房地產(chǎn)價(jià)格并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行。

2、拉動(dòng)住房剛需

共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)立初衷及本質(zhì)是通過(guò)購(gòu)房人與政府以按份共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得購(gòu)房人在僅取得部分產(chǎn)權(quán)的情況下能夠享有共有產(chǎn)權(quán)住房全部的使用權(quán)，在實(shí)質(zhì)上降低剛需購(gòu)房人的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，以政策手段滿足所謂“夾心層”的住房剛需。

此外，與傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行對(duì)比，共有產(chǎn)權(quán)住房還有完善經(jīng)濟(jì)適用房制度、改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、縮小貧富差距、減少政府財(cái)政負(fù)擔(dān)、促進(jìn)公共資金的撬動(dòng)效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)，也是共有產(chǎn)權(quán)住房頗受政府及居民青睞的原因。

05、制度完善分析及總結(jié)

當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)住房制度目前還是有一些需要完善之處的：

1、相關(guān)法律法規(guī)尚需完善。

隨著共有產(chǎn)權(quán)住房的不斷推廣，在實(shí)操層面還將出現(xiàn)一些需要進(jìn)一步明確的問(wèn)題，這需要有關(guān)部門(mén)結(jié)合實(shí)際情況對(duì)已經(jīng)出臺(tái)的政策不斷地進(jìn)行修訂、補(bǔ)充、優(yōu)化和完善。

2、配套機(jī)制和市場(chǎng)需求尚不穩(wěn)定

從市場(chǎng)的反應(yīng)看，共有產(chǎn)權(quán)住房確實(shí)受到了特定消費(fèi)群體的青睞。那么，從長(zhǎng)期看，共有產(chǎn)權(quán)住房的推廣能否實(shí)現(xiàn)其制度設(shè)立的初衷，一方面有賴于相應(yīng)的配套機(jī)制來(lái)落實(shí)各項(xiàng)具體問(wèn)題，另一方面也有賴于后續(xù)共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)量和市場(chǎng)需求。因此，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的后續(xù)發(fā)展以及是否能對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響，仍有待觀望。

總體而言，住房的保障性恰恰不是要取消市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的商品房。反之正是為了完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，挽救市場(chǎng)危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，彌補(bǔ)市場(chǎng)住房商品性缺陷的有力支持。而在寸土寸金的上海，房?jī)r(jià)之高令人望“房”興嘆，而共有產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)一步擴(kuò)圍，體現(xiàn)了上海對(duì)于外來(lái)“夾心人群”的政策支持，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。

本文作者：世聯(lián)評(píng)估，全國(guó)領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，擁有強(qiáng)大的評(píng)估師團(tuán)隊(duì)，持有RICS、MAI、HKIS等國(guó)際學(xué)會(huì)資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)容首發(fā)價(jià)值領(lǐng)地公眾號(hào)，原創(chuàng)精彩不斷！