重慶三峽銀行的總行注冊(cè)地，在重慶市萬州區(qū)白巖路3號(hào)?？傂袪I業(yè)部，在重慶市江北區(qū)匯川門路99號(hào)東方國際廣場。
萬州區(qū)，真的很靠近三峽，但離重慶市中心就遠(yuǎn)了。從白巖路3號(hào)的三峽銀行總行注冊(cè)地，開車到重慶市中心江北嘴的總行營業(yè)部，最短距離270公里，至少要3個(gè)鐘頭。但是到江對(duì)面的湖北利川市，只有100公里。
所以，位于重慶市中心朝天門附近江北嘴的“總行營業(yè)部”分外重要。
申報(bào)稿上說：三峽銀行的董事會(huì)辦公室，聯(lián)系地址，是匯川門路99號(hào)，東方國際廣場B棟28樓，總行營業(yè)部樓上。董事會(huì)辦公室在28樓了，那三峽銀行董事長會(huì)在哪辦公？
一個(gè)地產(chǎn)商的落幕
東方國際廣場，重慶江北嘴金融城地標(biāo)。
2019年10月18日，東方國際廣場（下稱“東方國際”）通過淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)拍賣。此次拍賣雖然觀者云集，但應(yīng)者寥寥；實(shí)際參與競拍的買家只有一位，且最終以起拍底價(jià)成交。
東方國際由重慶潤山置業(yè)有限公司（下稱“潤山置業(yè)”）開發(fā)建設(shè)，其大股東是喜地山國際實(shí)業(yè)有限公司（下稱“喜地山”）。這是重慶本地一家小有名氣的商業(yè)地產(chǎn)公司。2010年11月，喜地山以14.4億元的價(jià)格購入江北嘴08號(hào)地塊，雄心勃勃地要打造一個(gè)“環(huán)球奢侈品中心城市綜合體”，并將之命名為東方國際。之后數(shù)年，喜地山陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。2017年底，重慶市第一中級(jí)人民法院裁定受理了潤山置業(yè)破產(chǎn)清算案。由是，喜地山名下最值錢的資產(chǎn)——東方國際廣場被掛到了淘寶網(wǎng)上。
重慶東方國際廣場，左邊寫字樓上即三峽銀行LOGO
在當(dāng)時(shí)，這筆31.9億元的交易引起了廣泛的關(guān)注。一方面，由于總價(jià)高且東方國際在重慶較為知名，本地媒體紛紛以“神秘買家”稱呼；另一方面，由于在前兩次評(píng)估中，東方國際分別得到了75億元與43.44億元的估值，而成交價(jià)格遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，引起了喜地山一般債務(wù)人的不滿。
江北嘴位于重慶核心地段。2016年后，重慶樓市大有起色。喜地山雖陷入債務(wù)危機(jī)，但各方對(duì)于東方國際巨大的開發(fā)價(jià)值卻沒有疑議，因此其曾引來各路機(jī)構(gòu)的爭奪，其中就包括喜地山最大債主重慶國際信托股份有限公司（下稱“重慶信托”）。
2017年8月，為實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，重慶信托向法院提出申請(qǐng)，要求拍賣喜地山持有的潤山置業(yè)60%股權(quán)，遭到了法院駁回。一年后，喜地山實(shí)控人張?jiān)ハ惨驍?shù)年前的走私案離奇被捕，東方國際易主的最后一個(gè)障礙才被掃清。
2019年12月，神秘買家終于現(xiàn)身。重慶本地媒體報(bào)道稱，一家名為“重慶鑫谷弘實(shí)業(yè)有限公司（下稱“鑫谷弘”）”的企業(yè)競得了東方國際。這家公司成立時(shí)間僅僅比拍賣時(shí)間早了4個(gè)月，注冊(cè)資本不過3000萬元。外界紛紛揣測其背后大佬是誰，不得而知。至此，圍繞東方國際數(shù)年的腥風(fēng)血雨終于落下帷幕。
事情的真相是，鑫谷弘不過是重慶信托眾多的表外公司之一，如今通過借重慶信托的錢，拿下的東方國際廣場，轉(zhuǎn)而成了三峽銀行的大房東。
即將上市的三峽銀行，每年得向重慶信托的表外公司鑫谷弘交納大筆的房租。因?yàn)轹喂群胨幍谋硗怅P(guān)系，不會(huì)被認(rèn)定為關(guān)聯(lián)交易。
這就是重慶信托高管們的資本魔術(shù)。
關(guān)聯(lián)企業(yè)騰挪自融捉襟見肘
成立之初，鑫谷弘只有一家法人股東“重慶谷瑞地產(chǎn)有限公司。谷瑞地產(chǎn)成立于2013年5月，原名“重慶吉卓實(shí)業(yè)有限公司”。
在招聘網(wǎng)站“前程無憂”上，重慶吉卓公司這樣介紹自己：
“重慶吉卓實(shí)業(yè)有限公司系大型金融企業(yè)旗下具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目布局重慶、成都二地。公司擬在九龍坡區(qū)西彭組團(tuán)開發(fā)集高層住宅、花園洋房及配套商業(yè)為一體的大型住宅項(xiàng)目，總建筑面積約50萬平方米?，F(xiàn)誠邀有志之業(yè)內(nèi)精英加入，共謀在重慶房地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)發(fā)展?！?/p>
谷瑞地產(chǎn)有兩家法人股東，分別是重慶銀杉實(shí)業(yè)有限公司與重慶金谷實(shí)業(yè)股份有限公司；穿透以后，5名自然人控制了這家企業(yè)，何來“大型金融企業(yè)旗下”之說呢？
雖然股權(quán)上看不出聯(lián)系，但該公司的人事卻與重慶信托有著千絲萬縷的關(guān)系。成立之初，谷瑞地產(chǎn)的法人是一名叫“羅懷建”的自然人；2017年7月，該公司法人變更為“楊漣漪”。
而在2017年初，重慶信托增加了四位副總裁，其中也有一位羅懷建。
更加巧合的是，在此之前的2013年5月，沈陽恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾迎來新股東重慶信托，與重慶信托同時(shí)進(jìn)入這家東北房企的還有兩位董事——羅懷建與楊漣漪。此外，2018年7月，某組織召開會(huì)員大會(huì)，增補(bǔ)金融支部委員，補(bǔ)選金融支部主委。一位叫楊漣漪的成員當(dāng)選了支部委員會(huì)主委。在這場會(huì)議上，重慶信托副總裁、機(jī)關(guān)黨委書記呂維出席并做了講話。
顯然，身為重慶信托副總裁的羅懷建實(shí)在太過招搖，于是便找來了不起眼的楊漣漪擔(dān)任表外公司谷瑞地產(chǎn)的法人。重慶信托通過這樣的方式繞過信托公司不能直接持有實(shí)體企業(yè)股權(quán)的規(guī)定，并方便搭配使用各種花式操作。
什么樣的操作呢？
上文提及的招聘信息稱，谷瑞地產(chǎn)“擬在九龍坡區(qū)西彭組團(tuán)開發(fā)集高層住宅、花園洋房及配套商業(yè)為一體的大型住宅項(xiàng)目，總建筑面積約50萬平方米”。鋒靂向接近該項(xiàng)目公司的人士求證得知，這個(gè)住宅的備案名稱是“西海岸·凱悅”。其已于2018年3月開售，目前正處于加推中。
而這個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金，則來自于重慶信托成立的集合資金信托計(jì)劃。在2017年7月，也就是谷瑞地產(chǎn)法人由羅懷建變更為楊漣漪的同月，重慶信托成立了“鑫盛3號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，融資方就是谷瑞地產(chǎn)，資金用途為“發(fā)放信托貸款，用于重慶九龍坡‘西海岸’項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)”。
“鑫盛3號(hào)”計(jì)劃募資規(guī)模3億元，期限24個(gè)月。到期一年后，重慶信托又成立了“鑫耀1號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，融資方與資金用途和“鑫盛3號(hào)”一致，給谷瑞地產(chǎn)融資。
從東方國際到同創(chuàng)置業(yè)
“西海岸·凱悅”體量較小，地處偏遠(yuǎn)且貨值不高，不太能體現(xiàn)表外公司的價(jià)值。
事實(shí)上，谷瑞地產(chǎn)對(duì)于重慶信托最大的作用，仍然是以下屬子公司承接喜地山的東方國際并進(jìn)行開發(fā)。
裁判文書網(wǎng)信息顯示，2014年1月，重慶信托與喜地山子公司潤山置業(yè)簽訂了《信托借款合同》，重慶信托向潤山置業(yè)發(fā)放借款共計(jì)24億元。重慶信托稱，截至到2017年8月16日，潤山置業(yè)僅償還了部分借款本金及利息，未付金額包括：應(yīng)付未付本金23.975億元，應(yīng)付未付利息5.7億元，逾期利息2.12億元，以及復(fù)利7520萬元，四者合計(jì)32.547億元。
而據(jù)接近潤山置業(yè)破產(chǎn)清算的人士表示，潤山置業(yè)所有債權(quán)人申報(bào)的債權(quán)金額總額是201億元（其中有重復(fù)申報(bào)），可以確認(rèn)的債權(quán)金額是43億元。東方國際拍賣后，潤山置業(yè)所有債務(wù)一共清償了3次，金額總計(jì)約為30億元。重慶信托作為金融機(jī)構(gòu)，且設(shè)置了抵押，因此具有優(yōu)先受償權(quán)，其債權(quán)（本金不含利息）已得到了足額清償。而其他一般債權(quán)人的清償比例僅在30%左右。
這即意味著，除了重慶信托收回24億元借款外，其他債務(wù)人約19億元借款至今只收回了6億元。大約有13億元左右的債務(wù)，通過破產(chǎn)清算被“蒸發(fā)”。
重慶信托表外公司鑫谷弘競得東方國際后，2019年底，重慶信托成了“鑫盛21號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，該項(xiàng)目的融資方就是鑫谷弘，其首期規(guī)模達(dá)到了22億元，期限24個(gè)月，資金用途為“通過與光大金甌資產(chǎn)管理有限公司或其他投資者合作設(shè)立有限合伙企業(yè)，最終用于收購融資人持有的‘東方國際廣場’項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)”。
反映到工商信息上，則是光大金甌資產(chǎn)管理有限公司作為GP，與4家LP——重慶信托、重慶睿譽(yù)晟弘商貿(mào)有限公司、重慶博鴻睿宸商貿(mào)有限公司、重慶譽(yù)晟潤鑫商貿(mào)有限公司共同出資設(shè)立了“重慶博則瑞熙企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）”（下稱“博則瑞熙”）。這家有限合伙企業(yè)持有的鑫谷弘股權(quán)比例為33.33%。
值得注意的是，在工商登記信息中，信托項(xiàng)目一般以管理人的身份出現(xiàn)。結(jié)合“鑫盛21號(hào)”的要素信息，我們可以確定，博則瑞熙股東列表中的重慶信托其實(shí)就是“鑫盛21號(hào)”，而由于其持有博則瑞熙66.67%的股份，因此穿透來看，鑫盛21號(hào)大約獲取了鑫谷弘（東方國際）22.22%的股份（33.33%*66.67%）?！蚌问?1號(hào)”第一期的規(guī)模是22億元，換言之，這即是說，重慶信托眼中的東方國際的公允價(jià)值，至少約在100億元左右。
放貸24億元，通過破產(chǎn)清算的方式收回全部本金（損失了利息），順手蒸發(fā)掉項(xiàng)目建設(shè)時(shí)產(chǎn)生的其他債務(wù)約13億元，再以31.9億元的折價(jià)拍下物業(yè)，最終以100億元的估值賣給投資人。重慶信托再一次向我們展示了信托牌照與表外公司結(jié)合的巨大威力。
東方國際背后的重慶喜地山并不是第一家被收割的地產(chǎn)商。
早在2008年，另一家重慶本地房企同創(chuàng)置業(yè)被重慶信托方面的關(guān)聯(lián)人士接管，引發(fā)過同創(chuàng)置業(yè)創(chuàng)始人張明渝的強(qiáng)烈反抗和舉報(bào)。
張明渝稱：同創(chuàng)置業(yè)當(dāng)時(shí)被安排的接管方是重慶信托股東之一希格瑪公司的下屬公司東方太陽城。最終，同創(chuàng)置業(yè)在經(jīng)歷資產(chǎn)剝離后，被放到了幾個(gè)自然人名下。
而如今，希格瑪公司又與重慶信托一起，位列三峽銀行的重要股東（持股6.21%）。
前幾天，一位大佬演講說，中國沒有Finance系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而是有缺乏Finance系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。
缺乏系統(tǒng)的地方，只剩下叢林法則。
作者：陳齊樂，關(guān)注信托、及與金融有關(guān)的一切。
主編：戴鷺 編輯：楊倩 美編：李佳乘
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