第一篇建筑基礎(chǔ)知識(shí)
一、建筑物
1、定義：
廣義：人工建筑而成的所有東西。
狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風(fēng)擋雨，供人們?cè)趦?nèi)居住、工作、娛樂、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念或其他活動(dòng)的空間場所，不包含構(gòu)筑物。
構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。如煙囪、水塔、水井、隧道等。
2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。
按使用性質(zhì)分：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑
按層數(shù)分：低層（1～3層）、多層（4～7層）、小高層（8～12層）、高層（13層以上）、超高層（建筑總高度超過100米，不含單層建筑超過100米）。
按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。
二、建筑構(gòu)造
1、基礎(chǔ)：定義：建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。
2、地基：定義：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或巖層。
3、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。
墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。
4、門窗：
門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。
窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。
5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。
6、樓梯：
一般由三部分組成：樓梯段、休息平臺(tái)、欄桿扶手。
樓梯的寬度一般在1.2米左右。
住宅樓梯的傾斜度一般在15～20o
臺(tái)階分踏步和踢步兩部分，踏步寬度在20～25cm、踢步在15cm時(shí)人們的感覺最舒適。
2.80米層高的住宅每跑9個(gè)臺(tái)階。
7、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺(tái)、雨篷等部件。
三、建筑設(shè)備：
1、給水、排水系統(tǒng)
給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓經(jīng)常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建筑。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）
給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。
排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100～150的鑄鐵管或PVC管材。
2、采暖系統(tǒng)：
采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。
集中采暖又可分為兩種：
熱水供暖：采用熱水進(jìn)行供暖，供水溫度一般95度，回水溫度一般70度。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。
蒸氣采暖：采用水蒸氣進(jìn)行供暖。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建筑，如劇院等。
集中供暖國家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量價(jià)位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。當(dāng)前使用最多的是分戶控制采暖。
無論是分戶計(jì)量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費(fèi)，不用不交費(fèi)”的狀態(tài)。
3、通信和空調(diào)系統(tǒng)
包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。
4、電氣設(shè)備：
包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。
5、燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)
燃?xì)饽壳俺Ｓ玫挠腥N：
人工煤氣：工業(yè)尤其是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成分是CO，比重與空氣相近。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。濟(jì)南市正在逐步替代人工煤氣。現(xiàn)價(jià)約為1元/立方。
天然氣：蘊(yùn)藏于地下的可燃?xì)怏w，主要成分是CH4，比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會(huì)飄于上層，不會(huì)發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而且天然氣燃燒后不會(huì)產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正大力推廣?，F(xiàn)價(jià)約為2元/立方。
液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高?，F(xiàn)價(jià)約為8.5～9.5元/立方。液化石油氣與上述兩種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個(gè)居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣一般用于市政燃?xì)夤芫W(wǎng)尚未達(dá)到的地區(qū)。目前濟(jì)南主要用于歷城區(qū)、高新區(qū)以及黃河北岸地區(qū)。
6、電梯：（略）
7、設(shè)備層、管道井：
設(shè)備層一般用于放置建筑運(yùn)行機(jī)械。多用于高層住宅、寫字間等。
8、綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化：
四、建筑材料與識(shí)圖：
1、磚：普通磚的尺寸為235*115*55mm，因?yàn)榇u的尺寸，所以才出現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。
每512塊普通磚組成1立方米。
為保護(hù)耕地，濟(jì)南市市區(qū)目前已禁止使用粘土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。
2、水泥：水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。
3、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。
采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補(bǔ)充鋼筋的剛性不足的缺點(diǎn)，使得建筑物更加穩(wěn)定。
4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。
5、三大材、四小材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。
6、識(shí)圖：（結(jié)合圖紙進(jìn)行）平面圖、立面圖、剖面圖。軸線、標(biāo)高、尺寸線、比例尺
建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖
第二篇規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定
1、容積率：
項(xiàng)目總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。
多層容積率一般控制在1.3以下，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。對(duì)于開發(fā)商來講，容積率越高，出的建筑面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對(duì)于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。
2、建筑密度:
在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。
建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。
3、綠化率：
項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
綠化率自然越高越好，一般在35%左右。
4、用地性質(zhì)：規(guī)劃用地的使用功能。
5、用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。
6、用地紅線：
指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用范圍的界線。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。
7、道路紅線：城市道路用地的規(guī)劃控制線，即城市道路用地與兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界線。
8、日照間距系數(shù)：
指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。濟(jì)南市規(guī)定，老城區(qū)不得低于1：1.3，新城區(qū)不得低于1：1.5。
9、建筑間距：
兩棟建筑物外墻之間的水平距離。
10、日照標(biāo)準(zhǔn)：
根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面向陽的房間子規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。
1994年2月1號(hào)執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。
11、居住區(qū)用地：
住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。
住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。含宅間綠地和宅間小路。
公建用地：與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。
道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。
公共綠地：滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居民區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀、帶狀綠地。
12、命名規(guī)定：
花園：占地15000平米以上，設(shè)有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。
小區(qū)：建筑面積在30000平米以上，居住戶數(shù)3000戶以上或人口在7000人以上，設(shè)有居委會(huì)。
組團(tuán)：被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人）相對(duì)應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地。
13、配套設(shè)施：
指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。
14、建筑小品：指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。
第三篇房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及常用名詞
1、房地產(chǎn)：土地及其地上定著物的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)與建筑物密不可分.
2、土地的所有權(quán)種類：國有土地，集體土地。
3、土地使用權(quán)的獲取方式：征用、劃撥、出讓。
其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前在濟(jì)南已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式進(jìn)行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。
4、生地與熟地：
熟地是指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到“三通一平”施工條件的土地。
生地則是相對(duì)應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。
三通一平：水通、電通、路通，場地平整。
七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供熱通，場地平整?/p>
5、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑?/p>
貨幣補(bǔ)償、實(shí)物補(bǔ)償（回遷、搬遷）。
目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。
6、土地的使用年限：
住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。
7、土地成本的構(gòu)成：
土地出讓金+拆遷費(fèi)用。
8、土地出讓金：
指市縣級(jí)人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價(jià)款。
9、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：
房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。
房產(chǎn)證實(shí)行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件，但目前濟(jì)南市只有房改房真正實(shí)行了兩證分離。
房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。
使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公房。
共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。
期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。
外銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內(nèi)外（含港澳臺(tái)）的企業(yè)、其他組織和個(gè)人。
內(nèi)銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。
準(zhǔn)現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。
10、價(jià)格：
價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。
均價(jià)：指各單位的銷售價(jià)格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤整體價(jià)格。
起價(jià)：指物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。多層一般以頂層的銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)。起價(jià)帶有一定的欺騙性，并不能真實(shí)的反映樓盤的價(jià)位。
11、定金的規(guī)定：
定金是當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過合同標(biāo)的額的20%。
如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。
這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。
12、房屋面積：
建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）
使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。
套內(nèi)建筑面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積構(gòu)成。
共有建筑面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進(jìn)行分?jǐn)?。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個(gè)單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。
共有分?jǐn)偯娣e：某個(gè)產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分?jǐn)偟拿娣e。
預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時(shí)按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房屋面積。
竣工面積：房屋竣工后實(shí)測的房屋面積。
共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之和的比值。
13、“五證兩書”：
五證按獲取的先后順序排列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。
兩書：
商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等
商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。
14、預(yù)售的條件：
⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。
⑵持有其余三證。
⑶按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付期限。
濟(jì)南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證。
15、常用名詞：
⑴開間：
住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。
開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。
⑵進(jìn)深：
在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。
⑶層高：
指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。
⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。
⑸錯(cuò)層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40～60cm之間，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜、公私的分離。
16、按揭的含義：
又稱個(gè)人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買本城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。
17、契稅：
單價(jià)在4000元/平米以下，契稅按總房款的1.5%計(jì)征；單價(jià)在4000元/平米以上，契稅按總房款的3%計(jì)征；單獨(dú)的儲(chǔ)藏室、車庫按房款的3%計(jì)征。
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