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核心提示

隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新技術(shù)新產(chǎn)品新服務(wù)不斷涌現(xiàn)，我國(guó)雙創(chuàng)正在進(jìn)入黃金時(shí)期，作為企業(yè)孵化基地的園區(qū)也隨著雙創(chuàng)的熱度開始升溫。那么在經(jīng)濟(jì)新形式下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)將會(huì)如何發(fā)展？

重獎(jiǎng)?wù)骷虡I(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原創(chuàng)文章

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政府部門在對(duì)園區(qū)進(jìn)行不同定位的同時(shí)，園區(qū)也會(huì)產(chǎn)生五種不同的運(yùn)營(yíng)模式：

這里的政府運(yùn)營(yíng)模式與前面所說的行政主導(dǎo)型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運(yùn)營(yíng)模式往往在行政主導(dǎo)型園區(qū)中比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，收取服務(wù)費(fèi)用，同時(shí)政府部門也會(huì)給園區(qū)招商代理費(fèi)用和稅費(fèi)收取的優(yōu)惠。政府運(yùn)營(yíng)模式適合一些規(guī)模小，管理簡(jiǎn)單的園區(qū)。對(duì)于一些大型的園區(qū)，這樣的運(yùn)營(yíng)模式無法保證園區(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。廣州天河軟件園就屬于這類運(yùn)營(yíng)模式。

投資運(yùn)營(yíng)模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長(zhǎng)后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長(zhǎng)期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報(bào)，但是對(duì)于一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，因?yàn)閳@區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

3服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，只有投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對(duì)園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個(gè)基礎(chǔ)上出現(xiàn)了服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式的園區(qū)，園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式強(qiáng)化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運(yùn)營(yíng)模式。

隨著近十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱起，土地增值的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲(chǔ)、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進(jìn)行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價(jià)值，然后進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。這種模式更像一個(gè)有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強(qiáng)大，同時(shí)也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財(cái)力基礎(chǔ)。這方面做的比較好的是中關(guān)村軟件園。

一些重要的開發(fā)區(qū)其實(shí)承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強(qiáng)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)營(yíng)的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等。這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會(huì)進(jìn)行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺(tái)，同時(shí)園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準(zhǔn)備。園區(qū)會(huì)對(duì)一些有實(shí)力的入駐企業(yè)進(jìn)行投資，甚至直接投資一個(gè)全資公司在園區(qū)內(nèi)運(yùn)營(yíng)一個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。這種運(yùn)營(yíng)模式的產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)職能，對(duì)園區(qū)的管理能力和運(yùn)營(yíng)能力都提出了很強(qiáng)的要求。例如重慶的兩江國(guó)家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個(gè)產(chǎn)業(yè)一起運(yùn)營(yíng)，有招商、有投資、有獨(dú)資，運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。

各園區(qū)管委會(huì)是園區(qū)開發(fā)建設(shè)的直接責(zé)任主體，其職能類似于一級(jí)政府，但缺乏應(yīng)有的規(guī)劃、建設(shè)及相關(guān)審批權(quán)限，由于不具備依法行政主體資格，在入駐企業(yè)、上級(jí)主管部門之間需要做大量的協(xié)調(diào)工作，一旦協(xié)調(diào)不到位，將貽誤有利的建設(shè)時(shí)機(jī)，與企業(yè)發(fā)展中高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)要求極不適應(yīng)。

由于目前主要采用行政手段運(yùn)行模式，加之促進(jìn)園區(qū)發(fā)展的專項(xiàng)配套措施還不完善, 仍然存在“以地引資、以地養(yǎng)園區(qū)”為主的粗放發(fā)展模式，各部門從政策、資金、制度上聚焦園區(qū)發(fā)展的局面還未形成，行政審批、服務(wù)效率和社會(huì)信用相對(duì)滯后，地方性的信用體系及管理制度尚未建立。

目前，園區(qū)發(fā)展90%主要依靠財(cái)政撥款，由于基礎(chǔ)建設(shè)投資回收周期較長(zhǎng)，加之園區(qū)自身的造血功能尚未健全，建設(shè)資金不足且沒有有效的融資渠道和方式，導(dǎo)致園區(qū)的總體開發(fā)、配套建設(shè)速度緩慢。尤其在完全行政手段運(yùn)營(yíng)模式下，資金問題往往使得管理者在工業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)管理中有心無力。

各園區(qū)目前的招商、建設(shè)和管理團(tuán)隊(duì)都由機(jī)關(guān)工作人員組成，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的知識(shí)和能力還不足，相對(duì)園區(qū)“專業(yè)化、集群化、高端化、國(guó)際化”發(fā)展方向，現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)建設(shè)和發(fā)展的要求。

總體構(gòu)想：從園區(qū)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，按照“小機(jī)構(gòu)，大服務(wù)”和“精減、統(tǒng)一、效能”的準(zhǔn)政府體制，貫徹 “強(qiáng)化決策，突出管理，市場(chǎng)服務(wù)”和“機(jī)構(gòu)政企合一，職能政企分開，管理政社分開”的理念，在決策和管理上體現(xiàn)政府的強(qiáng)力領(lǐng)導(dǎo)，在經(jīng)營(yíng)服務(wù)上挖潛和發(fā)揮市場(chǎng)的功能，建立“決策機(jī)構(gòu)一元化，管理機(jī)構(gòu)行政化，服務(wù)機(jī)構(gòu)企業(yè)化”的扁平式直線職能型管委會(huì)組織結(jié)構(gòu)。