摘要： 還在念叨日本地產(chǎn)那“失去的二十年”？是時候睜眼看世界了。
現(xiàn)在去日本買什么？如果你的第一反應(yīng)，仍然是馬桶蓋、電飯煲之類的，可以推測，思想水平上你大抵是一位把褲腰提到胸口的老干部。你不造的是，別具慧眼的投資人早已瞄準日本旅游地產(chǎn)，暗自布局、準備悶聲發(fā)大財啦。
最近，國內(nèi)房價飆升堪比“一行白鷺上青天”，導(dǎo)致九十年代初日本地產(chǎn)泡沫大崩潰的案例一遍遍地被人拎出來對比中國現(xiàn)狀，有人洋洋灑灑手書萬字長文、把崩潰的前因后果分析地入木三分。
我說，咱別光顧著一頭扎進故紙堆，整天念叨著“失去的二十年”了。是時候睜眼看世界了，不信你看：日本地產(chǎn)已經(jīng)悄然復(fù)蘇了。
數(shù)據(jù)來源：日本國土交通省
上圖數(shù)據(jù)顯示：截止2016年4月，日本住宅價格指數(shù)較去年同期上漲2.6%；公寓價格指數(shù)（紅線）上漲尤為明顯，近三年上漲約25%，帶動住宅價格指數(shù)連續(xù)17個月上升；商業(yè)地產(chǎn)上漲幅度更為顯著，今年1-3月商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)較去年同比上漲4.8%，保持連續(xù)14期上漲。從不動產(chǎn)價格指數(shù)上看，日本房價總體呈現(xiàn)溫和上漲趨勢。
91年日本房價暴跌、地產(chǎn)泡沫崩潰，沉寂20年后，安倍政府于2012年出臺經(jīng)濟刺激政策，日元貶值、不動產(chǎn)業(yè)開始回暖。目前，日本的地產(chǎn)價格趨于理性，從整體經(jīng)濟形勢來看，再度出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫的可能性不大。
日本政府的負利率政策推動銀行下調(diào)貸款利率，提振市場投資情緒。目前，日本核心商業(yè)地產(chǎn)及住宅的資本化率（凈營業(yè)收入/物業(yè)售價）在3.5%-4.4%左右，和收益率在0%徘徊的10年期日本國債相比，投資利差高下立現(xiàn)。
數(shù)據(jù)來源：http://jp.investing.com/
低融資成本高收益率吸引大批海外資本涌向日本。Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，2015年境外投資者在日本房產(chǎn)市場共達成交易額79.5億美元，占比22%。其中，美國排名第一（43.3億美元，54%），其次為中國香港（16.9億美元，21%），新加坡（6.4億美元，8%），中國大陸以3.4億美元（4%）排在第四位。
眾多海外投資者中， 不乏國家主權(quán)基金及知名投資機構(gòu)。
作為全球最大的主權(quán)財富管理基金，挪威政府養(yǎng)老基金將在東京設(shè)立負責(zé)房地產(chǎn)投資的事務(wù)所，計劃在1~2年內(nèi)收購東京具有投資價值的寫字樓；銀座的蒂凡尼大樓被阿塞拜疆收購；新加坡籌劃買下婚禮場館Meguro Gajoen；卡塔爾把一系列保齡球館收入囊中。
此外還有，私募巨頭黑石集團出價競購地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司Simplex，該公司旗下資產(chǎn)包括東京迪士尼附近的酒店，2020東京奧運會場館附近的寫字樓等。貝恩資本也于2015年收購日本大江戶溫泉控股公司。
中資公司的投資記錄，反映出國內(nèi)資本似乎也一致看好日本旅游地產(chǎn)的發(fā)展。早在2014年，復(fù)興國際便收購了日本IDERA公司98%的股權(quán)，以此作為復(fù)星在日本的地產(chǎn)投資平臺；
2015年，受日元大幅貶值及訪日游客暴增影響，豫園商城斥資9.47億收購高人氣的北海道星野渡假村；
綠地·樂購仕千葉海港城是綠地集團首個海外開業(yè)的商場物業(yè)項目，綠地集團與日本最大規(guī)模的免稅連鎖企業(yè)Laox株式會社合作，共同打造“訪日旅游一站式大型商業(yè)綜合體”，直接對接龐大的赴日游客群體；
春秋航空從2015年開始大力開拓日本旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)，集團與日本陽光不動產(chǎn)株式會社合作，共同開發(fā)管理位于名古屋的春秋陽光酒店，雙方計劃在未來3—5年內(nèi)投資超過200億日元，致力于在日本熱門旅游景點布局春秋連鎖酒店；
今年春秋集團還與日本財馬科斯集團合作開發(fā)大阪春秋唐草關(guān)西機場酒店，對接團體旅客，后續(xù)會拓展至自由行旅客；同時，春秋航空還計劃增加對日航線至37條，并與知名零售商家如BIC CAMERA合作，以期緊抓赴日游客井噴機遇、深耕日本市場。
以上數(shù)據(jù)源自網(wǎng)絡(luò)公開信息
12各路資本之所以押寶日本旅游地產(chǎn)，大約受以下幾個因素影響：
1. 日本的“觀光立國”政策
2. 出境游熱潮
3. 2020年東京奧運會的東風(fēng)
面對人口少子化、高齡化、經(jīng)濟低迷的社會難題，日本于2007年正式實施《觀光立國基本法》，次年成立日本觀光廳，以全面推動“觀光立國“政策。
為此，日本政府計劃撥款84億日元用于改善旅游相關(guān)設(shè)施，包括網(wǎng)絡(luò)通信環(huán)境、導(dǎo)游翻譯配備等等。日本各級都、道、府、縣都針對自身資源乃至環(huán)境特點設(shè)計觀光方案，推廣特色旅游線路。
完善的服務(wù)設(shè)施、獨具特色的人文環(huán)境，使得近年來訪日游客大幅增加。2014年，日本的外國觀光客人數(shù)為1341萬人；2015年，該類人數(shù)增至1973萬人，照此速度，預(yù)計2016年就可提早實現(xiàn)：日本政府此前提出的目標，“到2020年之前實現(xiàn)每年訪日的外國游客人數(shù)達到2000萬人”。
由此推測，如果2020年旅日的外國觀光人次持續(xù)增長至2500萬人，日本酒店業(yè)將每天面臨4.1萬間客房的巨大缺口。
數(shù)據(jù)來源：日本觀光廳
上圖數(shù)據(jù)顯示，中國旅客已成為赴日訪客的最大群體。近年來，日本逐步放寬赴日簽證條件，此舉也吸引了大量中國游客赴日旅游。
今年9月27日，日本外相岸田文雄就表示：將從10月17日起，進一步放寬中國人赴日簽證條件：向商務(wù)人士和學(xué)者發(fā)放的多次往返簽證有效期從目前的最長5年延長至最長10年，同時放寬部分發(fā)放對象的條件。
簽證條件的逐步放寬，赴日游客的大量增加，無疑也進一步助推了赴日投資。
國內(nèi)日益壯大的中產(chǎn)階級正成為出境游的主力，而他們也是最具有消費潛力的人群。
數(shù)據(jù)來源：日本觀光廳
以國內(nèi)中產(chǎn)階級為主的赴日游客群體，其旅行習(xí)慣也在發(fā)生很大變化：
更多的人愿意選擇自由行而非傳統(tǒng)的跟團出行，即使是跟團出行，游客在消費方式和住宿條件上也有了更高的需求；旅游模式，從“上車睡覺下車拍照然后到商店爆買”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楦厝宋娘L(fēng)情與文化遺產(chǎn)的品質(zhì)游。
這種旅游趨勢也使得，更多人愿意去選擇富有和式風(fēng)情的溫泉旅館而非單調(diào)的快捷酒店。
有需求就有商機，地產(chǎn)投資人開始大肆收購傳統(tǒng)的日式旅館。山梨縣笛吹市，溫泉眾多，風(fēng)景優(yōu)美，號稱日本的“桃源鄉(xiāng)”，著名的石和溫泉所在地，最近一年間就有6家溫泉旅館被中國人收購，住客多為中國游客。
以此看來，在經(jīng)濟低迷期低價收購處于經(jīng)營困難期的溫泉旅館，后續(xù)坐享旅游紅利，不失為一項好的投資策略。
承認吧，不管我們認為里約奧運會辦的有多么窮酸，如今里約的地價較2008年平均水平高出約216%是事實。歷屆奧運會數(shù)據(jù)表面，房地產(chǎn)在極大程度上受益于奧運經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。奧運會不僅帶動該國基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，諸如市政交通、比賽場館的改造、酒店、商場的擴建，還能吸引大批人口涌入導(dǎo)致城市地價飆升。
正如上圖所示，悉尼房價增速繼2004年微調(diào)后，漲勢一路領(lǐng)先；倫敦房價在英國經(jīng)濟低迷的負面影響下保持逆勢上揚，另據(jù)統(tǒng)計，在奧運場館集中的東倫敦區(qū)域，過去四年房價漲幅位于20%-30%之間；北京房價的一路飆高有目共睹，自2008年以來，北京房價累計上漲約70%！
當(dāng)然，也有例外。與上述城市相反，雅典的房價則很有性格地一落千丈。為啥呢？她國家破產(chǎn)了呀，別說奧運了，送楊永信電擊都不好使。但在希臘債務(wù)危機爆發(fā)之前，雅典新修建的兩條地鐵沿線及奧運設(shè)施周邊區(qū)域房價依然上漲了約110%。
說回日本，2020年東京奧運會新建的場館設(shè)施主要位于東京灣區(qū)域，而奧運村修建于中央?yún)^(qū)的晴海海濱，周圍交通便捷，復(fù)星國際正是看中了該區(qū)域巨大的升值潛力，成功收購晴海Triton廣場的兩棟寫字樓。截至今年4月，寫字樓的出租率已呈滿租狀態(tài)。
此外，奧運期間大量游客的涌入也會極大地促進當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的發(fā)展。08年奧運分會場設(shè)在青島， 一年之內(nèi)青島的經(jīng)濟型酒店就由120家猛增到220家；而2020年預(yù)計接待2500萬人的日本酒店業(yè)將每天面臨著4.1萬間客房的缺口，日本酒店地產(chǎn)的回報率在2014年已升至10.4%，并在過去幾年保持單間回報率每年上漲約10%。
十一期間多個省市接連出臺房地產(chǎn)限購政策，國內(nèi)陸產(chǎn)市場似乎正在面臨非理性繁榮局面。此背景下，不妨把目光放長遠，布局正在復(fù)蘇、又逢利好的日本旅游地產(chǎn)。豈不美哉？
至于筆者對日本旅游地產(chǎn)發(fā)展所持的樂觀態(tài)度，不妨借用日本著名詩人正岡子規(guī)的俳句表達：
我庭の小草萌えいでぬ限りなき天地今やよみがへるらし。
我庭小草復(fù)萌發(fā)，無限天地行將綠。
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