出品：信貸風險管理
作者：李明君
《中華人民共和國擔保法》
第三十三條規(guī)定：
“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償?！?/p>
“前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。”
第三十四條規(guī)定：
“下列財產可以抵押：
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；
（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；
（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；
（五）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；
（六）依法可以抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。”
房屋無疑是人們最重要的資產，根據上述法律規(guī)定，房屋是可以用來抵押貸款的。但是，由于人們對房屋抵押貸款的認識存在許多的誤區(qū)，導致房屋抵押不能，給生產和生活帶來許多的不便。那么房屋抵押貸款存在哪些誤區(qū)呢？
主要包括以下幾個：
這個說法是錯誤的，因為銀行房屋抵押貸款的目的就是減少貸款中的風險，如果用來作抵押的房屋存在瑕疵，銀行收回貸款的風險就會加大。
因此，用作抵押的房產必須符合以下幾個條件：
（1）用作抵押的房產原來不存在抵押關系；
（2）產權人或共有權人（含配偶）明示同意；
（3）抵押人能提供按合同還款的資質和實力證明（如工資收入、固定資產等，如果是企業(yè)，還需要提供公司一年的相關經營情況）。
具體條件包括：
（1）房屋的年限在20年之內；
（2）房屋的面積要大于50平米；
（3）房屋要有較強的變現能力;
（4）房屋抵押貸款額度是房屋評估值的70%;
（5）新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年；
（6）貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行;
（7）一般為“房齡+借款人年齡”男性不超過65歲，女性不超過60歲等等。
下列房產不能作為抵押房產：
（1）小產權房；
（2）房齡太久、面積過小的二手房；
（3）公益用途房屋；
（4）未結清貸款的房子；
（5）拆遷范圍的房屋；
（6）部分公房。
（7）文物保護建筑；
（8）違章建筑；
（9）權屬有爭議的房屋；
（10）未滿五年的經濟適用房。另外，享有國家優(yōu)惠政策購買獲得的房屋不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
這個說法是錯誤的，因為自己沒有房產可以申請第三方抵押貸款。所謂第三方抵押，就是貸款申請人在申請貸款時，征得第三方的同意，并由第三方出具同意抵押承諾書，將第三方名下的房產用于抵押，為自己的貸款進行擔保。
第三方抵押貸款必須符合以下幾個條件：
（1）擔保人需要是有完全民事行為能力的自然人，年齡介于16到65周歲。
（2）擔保人需要提供有效身份證明，例如身份證或者戶口本。若擔保人已婚，需提供結婚證，未婚也需要提供未婚證明。
（3）擔保人如實提供個人征信報告，證明自己有無負債，是否有著良好的信用記錄。
（4）擔保人有穩(wěn)定的經濟收入，并且自愿為借款人提供擔保，在借款人無力還款時，幫其還本付息。
這個說法是錯誤的，因為只要在房屋拍賣前，借款人將所欠月供及利息還清，基本上你便不會無家可歸。借款人將房屋進行抵押，使用權仍歸借款人，而且當貸款全部還清后，抵押解除，房屋仍然歸抵押人。當然，在抵押期間，如果房產發(fā)生重大變動，需要及時通知銀行，征得銀行同意后才能操作。 或借款不能如期歸還，銀行也會先行催收，催收半年無果后，銀行才會放棄催款，然后向法院提起訴訟，在強制執(zhí)行過程中，法院才會對抵押房屋進行拍賣。
這個說法是錯誤的，因為上市房產與抵押房產并非同一概念。眾所周知，不可上市的房由于變現能力偏弱，所以不具備房屋抵押資格，但是由于各銀行控制風險的手段不同，對抵押房屋的要求也不同，尤其是房子所處地段、戶型等等，青睞落座在市中心位置的房屋；有的對房屋類型頗為看重，商鋪、辦公樓等一概不收，只接受普通住宅。因此，在一家銀行得到的答復可能是這樣，而在另一家銀行得到的答復可能是另一樣，銀行相不中的房產以房產作抵押肯定就困難多了。
銀行規(guī)定，房屋抵押貸款額度是房屋評估值的70%，這也就是說，房屋的評估價值越高，獲得的貸款額度就會越大，因此，有些人片面地認為，房產的評估值越高越好，其實不然。如果房產評估值明顯高于其實際價值，該行為將會被銀行視為騙貸，進而拒絕為其放貸。
其實這種說法是可行的，并非危言聳聽，首先二次抵押強化了擔保方式，更容易獲得貸款；其次隨著時間推移，房產按揭部分的還款可以降低貸款金額，空出來的部分可以變成現金，為企業(yè)提供營運資金的支持；三是房產增值部分可以變?yōu)楝F金。一般情況下，銀行會以風險高，產權處置難等各種理由拒絕二次抵押，但是目前，有些銀行已經推出二次抵押貸款業(yè)務，且流程較為簡單，不過利息比普通銀行要高一些，這也是業(yè)內人都懂的道理。
中國銀行現成為已獲得中國銀行住房抵押貸款的借款人提供加按貸款服務，二次抵押貸款的條件應基本具有：
（1）用于二次抵押貸款的房屋應為市場發(fā)展?jié)摿^大的優(yōu)質住房和商業(yè)用房;
（2）房屋是使用中國銀行抵押貸款所購買的一手房;
（3）用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現房;
（4）房屋抵押登記已辦妥，且中國銀行是房屋的抵押權人；
（5）房屋已辦理保險，且保險單正本由中國銀行執(zhí)管;
（6）房屋所處位置優(yōu)越，交通便利，配套設施齊全，具有較大的升值潛力。
在抵押貸款中，有的銀行注重抵押合同的內容，但卻忽略了抵押登記的具體要求，以至于抵押登記內容與抵押合同約定有所差異。根據《中華人民共和國擔保法》有關規(guī)定，以房屋等地上附著物或土地使用權設定抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由此可見，登記是抵押合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第61條明確規(guī)定：“抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以登記記載的內容為準”因此，未依法登記的房產不能產生效力，抵押權存在一定問題。當然，根據《中華人民共和國擔保法》第三十六條規(guī)定：“以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押?！奔磳嵺`中所說的“地隨房走，房隨地走”，土地與房產是不可分割的，不管是對土地還是房產進行了抵押，其效力都應及于對應的房產和土地。
房產所有人與第三者串通，通過合法的形式將房產以較長的租期租賃給第三者，且一次性交清租金。之后，房產所有人再將房產抵押給銀行貸款。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第65條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！奔赐ǔＫf的“買賣不破租賃”，當銀行或其他債權人取得抵押房屋的產權后，也不能與租賃人解除合同，抵押權的實現存在瑕疵。
根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”從這個規(guī)定可以推定，如果房產所有人未結清建設工程款，或者工程款雖已結清，但卻串通建筑公司出具未結清建設工程的材料，只要權利人主張索要，拖欠工程款的“優(yōu)先受償權”要優(yōu)先于抵押的“優(yōu)先受償權?！?/span>
由于《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》均明文規(guī)定了宅基地使用權不得抵押，而我國房屋登記實行的是房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權權利主體一致的原則，集體土地也不應例外，故在宅基地上建設房屋的所有權也不能設定抵押。否則由于存在宅基地使用權禁止抵押的法律規(guī)定而使得房屋抵押權人無法實現房屋抵押權。另外，《中華人民共和國擔保法》規(guī)定，除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押：
（１）“抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權”；
（２）“以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”。
由此可見，農村村民的住房及宅基地不能設定抵押權；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權可同時抵押。
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