孫宏斌看中賈躍亭什么？沒人知道，但樂視有2萬多畝“概念地”
田國寶
1月15日，融創(chuàng)中國宣布將投150億元入股樂視網(wǎng)(39.350, 1.22, 3.20%)、樂視影業(yè)和樂視致新。這是融創(chuàng)有史以來第一筆地產(chǎn)之外的并購，規(guī)模也超過了過往任何一次。
自2016年以來，孫宏斌累計發(fā)起十多次大大小小的并購，均與地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)。表面上看，樂視和融創(chuàng)中國業(yè)務(wù)差異較大，不過在1月16日中金舉行的投資者會議上，孫宏斌似乎給出了答案：除了樂視本身的投資價值，他還看中投資樂視的協(xié)同效應(yīng)，雖然有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)這塊還沒想好，但拿地時可與樂視合作，比如做影視小鎮(zhèn)、體育小鎮(zhèn)、汽車小鎮(zhèn)。
據(jù)孫、賈二人在投資者會議上透露，樂視在浙江莫干山有10000畝土地，在北京亦莊也有5000畝土地。這還不是樂視在土地上的全部家底，記者不完全統(tǒng)計，近年來，樂視直接拿地規(guī)模達到8300畝，如果加上與地方政府協(xié)商中的建設(shè)用地，不少于25000畝。
作為2016年中國商業(yè)界中的一家現(xiàn)象級公司，樂視概念在產(chǎn)業(yè)生態(tài)上的想象力，對諸多渴求招商項目的地方政府無疑有著強大吸引力。因此，樂視對土地和項目的議價優(yōu)勢天然存在。一筆來自開發(fā)商的高達150億元的投資，顯然包含著這樣的期待。
2.5萬畝土地和更大的前景
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，樂視目前已獲得或達成意向的土地主要分布在北京、重慶、上海、浙江等國內(nèi)省市以及美國兩個州。這些土地大部分為工業(yè)用地，也有一部分為配套的生態(tài)居住和辦公用地。
2013年9月份，樂視和北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃將樂視總部遷往亦莊，緊鄰京東集團總部，這也是前述的樂視在亦莊的5000畝土地。不過記者尚未在截稿前查詢到北京市國土資源局官網(wǎng)有該幅土地相關(guān)出讓信息。
2011年樂視與北京金五環(huán)地產(chǎn)在北京通州投資建設(shè)中國網(wǎng)絡(luò)視聽產(chǎn)業(yè)基地，項目占地2300畝，其中326畝已經(jīng)顯示在工程招標信息中。
此外，在2014年和2016年樂視分別收購宏城鑫泰大廈和世茂工三綜合體兩個不動產(chǎn)物業(yè)項目。
2013年3月，樂視與海隆石油合作以2.73億元價格在上海虹橋商務(wù)核心區(qū)獲取一幅23.73畝的辦公用地。樂視還計劃在嘉定或?qū)毶浇⑸虾？偛?，樂視方面要求提?00畝建設(shè)用地。
相比北京和上海，樂視在重慶獲取的土地更具操作空間，2015年11月，樂視以4.21億元價格在重慶兩江新區(qū)拿下600畝商業(yè)和住宅用地；2016年3月份，再次拿下240畝酒店、公寓用地，兩次獲得840畝土地。
前述提及的浙江德清莫干山的10000畝土地，其中7300畝為樂視汽車及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)用地，另外2700畝可以用來開發(fā)房地產(chǎn)項目。2016年12月，樂視已以2.19億元價格獲取1350.55畝工業(yè)用地。
樂視在美國也有規(guī)模不小的土地。其中內(nèi)華達州法拉第工廠用地面積為5460畝，加州瓦萊霍法拉第第二工廠用地面積為952.5畝。此外，2016年2月份，樂視汽車從加州何塞獲得11.5畝土地用來建設(shè)研發(fā)中心，6月份，以16.44億元從雅虎手中收購位于加州圣克拉拉295.5畝土地。
另外，近年樂視還與貴陽綜合保稅區(qū)、天津薊縣、深圳市、張家口市、北京市朝陽區(qū)和臨汾市等多個地方政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，不過相關(guān)方面均未透露項目用地規(guī)模和預(yù)留建設(shè)用地面積。
不難發(fā)現(xiàn)，雖然樂視因為高杠桿和發(fā)展模式備受爭議，但在獲取低成本土地方面還有不俗的競爭優(yōu)勢，這一點，普通開發(fā)商并不具備。
融創(chuàng)的另一種測算
隨著房價不斷上漲，通過招拍掛程序獲取土地的成本也水漲船高，孫宏斌在不同場合均表示過，當前房地產(chǎn)行業(yè)最大的風險是高地價。
能否獲得低成本土地無疑是成敗的關(guān)鍵，同時也是決定企業(yè)盈利水平的主要因素。其實從十多年前開始，一些迎合了地方招商特點的企業(yè)尤能在土地市場上如魚得水。從萬達到綠地再到華夏幸福(24.380, 0.15, 0.62%)，這類企業(yè)憑借自身商業(yè)模式的優(yōu)勢，成為地方政府招商的座上賓，而具備較強的議價能力。
萬達的優(yōu)勢在于商業(yè)地產(chǎn)，無論是萬達廣場還是萬達文旅城，其旗下百貨、酒店、影院等相關(guān)業(yè)務(wù)板塊可以快速讓一個項目運轉(zhuǎn)起來，萬達宣稱的一個萬達廣場帶動一個區(qū)域并非完全沒有依據(jù)。
除了快速帶動板塊活力，推動土地價格提升，其商業(yè)業(yè)態(tài)還能給地方帶來稅收和就業(yè)。這些因素，對地方政府而言都是較大誘惑，也為萬達獲取低成本土地贏得了籌碼。
相比而言，華夏幸福則滿足了地方政府對產(chǎn)業(yè)帶動和區(qū)域協(xié)同開發(fā)的需求，每一個產(chǎn)業(yè)新城項目，從土地一級開發(fā)到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從園區(qū)招商引資到后期運營服務(wù)，華夏幸福實施一條龍服務(wù)。
在這個模式中，地方政府只需拿出土地即可以分享受益，華夏幸福也逐步聚集起自身各種資源和經(jīng)驗，這一為政府分憂的模式也為自身獲取了大量低成本園區(qū)配套房地產(chǎn)建設(shè)用地。
除華夏幸福以外，已經(jīng)被孫宏斌納入囊中的曾經(jīng)的聯(lián)想系地產(chǎn)公司融科智地、清華系的啟迪控股在地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展上都有產(chǎn)業(yè)科技的背書。相信在融科的土地賬本，給了孫宏斌足夠的啟示。
此次融創(chuàng)入股的樂視，旗下有樂視網(wǎng)、樂視體育、超級電視、手機、智能硬件、超級汽車、體育產(chǎn)品等多個業(yè)務(wù)，以及樂視生態(tài)所延伸出來的超級生態(tài)城和產(chǎn)業(yè)基地。不難想象，如融創(chuàng)能夠與之在項目開發(fā)上緊密綁定，那么其拿地底氣更足。
產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)城項目均會獲得一定比例的房地產(chǎn)項目用地，為未來融創(chuàng)中國與樂視合作開發(fā)提供了空間和可能。
融創(chuàng)讓樂視具備了在投資項目談判過程向地方政府做土地開發(fā)的意識，樂視讓融創(chuàng)有了獲取低成本土地合作開發(fā)的可能。在中金投資者會議上，孫宏斌也表示：“在拿地上，我們會利用樂視的伙伴關(guān)系一起拿地，做影視小鎮(zhèn)等，拿一些住宅的地?！?/p>
孫宏斌透露，2017年融創(chuàng)中國凈利潤率要從8%提高到10%，“通過各種手段把地拿好?！睒芬暉o疑是其中手段之一。
對樂視相關(guān)產(chǎn)業(yè)的土地項目運行情況，樂視控股品牌中心總經(jīng)理程時盛則表示尚不便回復(fù)。
土地之外的可能
150.41億元并不算一筆小投資，也是2016年以來，融創(chuàng)中國對外最大單筆投資。除了樂視土地資源和獲取土地的能力之外，樂視本身及所構(gòu)建起來的生態(tài)系統(tǒng)也具備一定價值。
在樂視體系中，樂視體育和樂視影業(yè)是內(nèi)容生產(chǎn)和制作平臺，樂視網(wǎng)是內(nèi)容聚集和投放平臺，電視、手機等硬件產(chǎn)品又是樂視網(wǎng)和內(nèi)容的輸出終端，由此樂視初步構(gòu)建起從內(nèi)容生產(chǎn)、投放和輸出為一體的生態(tài)圈。
此外，樂視還開發(fā)包括超級汽車、智能手機、娛樂和體育等方面的硬件產(chǎn)品，并建立樂視商城，在樂視金融領(lǐng)域，設(shè)立多個投資基金，并在重慶成立小額貸公司，樂視還是酷派手機和TCL多媒體第二大股東。
通過這些產(chǎn)業(yè)和板塊，樂視又構(gòu)建了一個商業(yè)化的生態(tài)系統(tǒng)。一方面，樂視與興業(yè)銀行(16.780, 0.14, 0.84%)、招商銀行(18.590, 0.07, 0.38%)建立個人消費、信貸、財產(chǎn)管理等方面的合作，以樂視電視和手機為載體、以樂視商城為主體開始試水商業(yè)化。
另一方面，樂視在全國各地建立樂視超級生態(tài)體驗中心，并與當代置業(yè)等多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及朝陽區(qū)政府、張家口市政府、武警總隊政府機構(gòu)達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，在智能社區(qū)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建方面有所斬獲。
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