近幾年來(lái)，農(nóng)村承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的政策利好接踵而來(lái)。去年8月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，今年3月，央行印發(fā)《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》。頂層設(shè)計(jì)的強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下，廣大缺乏抵押、擔(dān)保物的農(nóng)戶(hù)通過(guò)承包的農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地可獲得貸款，融資有了新渠道，同時(shí)也顯現(xiàn)新的發(fā)展難題。以浙江省溫嶺市為例，2014年該市成為浙江省唯一被農(nóng)業(yè)部列為全國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)確權(quán)登記頒證“整縣推進(jìn)”試點(diǎn)單位，今年被列為國(guó)家級(jí)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，截至2015年12月底，溫嶺市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)24.5萬(wàn)畝，土地流轉(zhuǎn)率60%左右，農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證貸款在該市應(yīng)大有可為。然而由于受土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估難、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范、貸款風(fēng)險(xiǎn)處置難等因素影響，截至目前，該行僅成功發(fā)放此類(lèi)貸款8戶(hù)、金額66萬(wàn)元，溫嶺農(nóng)商銀行至今仍是臺(tái)州市唯一一個(gè)推出農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。
一、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證抵押貸款的實(shí)踐
2015年6月，針對(duì)溫嶺農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)，溫嶺農(nóng)村商業(yè)銀行在臺(tái)州市率先推出農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證抵押貸款——“金土地”貸款，作出了大膽、有益的嘗試，以解決種植大戶(hù)擔(dān)保難問(wèn)題，其主要做法有：
一是加強(qiáng)市場(chǎng)排摸，理清貸款服務(wù)對(duì)象。推出“金土地”貸款后，溫嶺農(nóng)商銀行全面開(kāi)展駐勤工作，實(shí)行千名駐村金融指導(dǎo)員和村級(jí)聯(lián)絡(luò)員制度，要求客戶(hù)經(jīng)理利用中午、晚上和周末時(shí)間積極進(jìn)村入企走部門(mén)，了解全市各村居土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)情況，掌握各土地承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)、種植戶(hù)資金現(xiàn)狀及金融需求。截至2016年6月底，已走訪行政村832個(gè)，土地承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)102戶(hù)，種植大戶(hù)128戶(hù)。
二是貸款手續(xù)規(guī)范，嚴(yán)格控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。該行在土地承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)以流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)及地面附著物作為擔(dān)保抵押提交借款申請(qǐng)后，逐戶(hù)深入田間地頭調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶(hù)農(nóng)作物種類(lèi)、生長(zhǎng)、生產(chǎn)情況，嚴(yán)格對(duì)流轉(zhuǎn)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，要求符合條件的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓方與受讓方達(dá)成流轉(zhuǎn)意向后，根據(jù)交易級(jí)差到溫嶺市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所交易或鎮(zhèn)(街道)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心交易;并務(wù)必在村產(chǎn)權(quán)交易所(中心)出具農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易憑證后，到農(nóng)林部門(mén)依法辦理權(quán)屬抵押(流轉(zhuǎn)變更)登記，取得流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證等鑒證證書(shū)憑證后到該行貸款。目前，“金土地”貸款保持著零不良貸款的良好業(yè)績(jī)。
三是降低貸款利率，減輕農(nóng)戶(hù)種植負(fù)擔(dān)。“金土地”貸款金額一般不超過(guò)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的60%，貸款期限最長(zhǎng)3年，實(shí)行利率優(yōu)惠。沒(méi)有抵押物、沒(méi)有擔(dān)保人的融資困境讓箬橫鎮(zhèn)坭屋村青年農(nóng)民陳永兵長(zhǎng)期犯難，每逢購(gòu)買(mǎi)化肥、農(nóng)藥等農(nóng)資物資金周轉(zhuǎn)期，陳永兵就得四處籌資，長(zhǎng)久以來(lái)，資金難題不僅阻礙該市種植業(yè)發(fā)展，更成為眾多農(nóng)企發(fā)展規(guī)?；r(nóng)業(yè)的瓶頸?！敖鹜恋亍辟J款推出后，2015年7月，陳永兵用承租的82畝種植著水稻和西蘭花的流轉(zhuǎn)土地作抵押，以4.425‰基準(zhǔn)利率獲得該行10萬(wàn)元貸款，相比其他貸款途徑高達(dá)9.6‰的利率，陳永兵的融資成本大大降低。
二、難以推廣的主要問(wèn)題與現(xiàn)狀
一是沒(méi)有健全中介機(jī)構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)估值難。以溫嶺市為例，該市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)自2015年9月底建立以來(lái)，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易僅27筆、684.2萬(wàn)元，交易價(jià)格普及參考性不強(qiáng)。溫嶺市發(fā)放的8筆“金土地”貸款評(píng)估價(jià)由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定，主要參考承包土地的租金總價(jià)，并未考慮地上經(jīng)濟(jì)作物價(jià)值。如新河鎮(zhèn)三邵村的顏幼才以每年7.5萬(wàn)元的租金在肖家橋村承包了60畝剩余期限為3年的土地種植葡萄，2015年底顏幼才與農(nóng)商銀行達(dá)成一致，以土地的每年承包租金確定抵押評(píng)估價(jià)為20萬(wàn)，并以5.1‰的利率獲得該行10萬(wàn)元貸款。由于目前浙江省大部分地區(qū)沒(méi)有諸如資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，且亦無(wú)市場(chǎng)認(rèn)可、公允的土地估值機(jī)構(gòu)，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的估值不易確定，大多低于土地經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的實(shí)際價(jià)值，直接影響土地流轉(zhuǎn)效率和規(guī)模，農(nóng)戶(hù)的貸款金額也大受影響。
二是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易不夠規(guī)范，流轉(zhuǎn)抵押登記難。以溫嶺為例，目前，除鎮(zhèn)級(jí)集體和整村流轉(zhuǎn)的土地可通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)進(jìn)行順利交易外，個(gè)體散戶(hù)必須以委托村經(jīng)濟(jì)合作社的方式入場(chǎng)交易。據(jù)2015年國(guó)家社會(huì)保障部網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，浙江省外出務(wù)工人員369萬(wàn)，占全省人口的6.70%，外出人口占全國(guó)流動(dòng)人口比例列全國(guó)第11名，浙江省民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，農(nóng)戶(hù)外出經(jīng)商亦不在少數(shù)，致使大部分土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)由于出讓方人數(shù)多、人員分散、外出經(jīng)商務(wù)工等原因不能全部與村經(jīng)濟(jì)合作社達(dá)成委托協(xié)議，無(wú)法順利交易，進(jìn)而獲得貸款。如石橋頭鎮(zhèn)阮岙村村民鄭鈞良向阮岙村16戶(hù)農(nóng)戶(hù)承包了30畝土地種植葡萄，出租土地的農(nóng)戶(hù)中有7戶(hù)常年在外經(jīng)商，只能私下口頭約定交易，未能按照規(guī)定辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易憑證和流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證等資料，農(nóng)商銀行也就無(wú)法為其辦理農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款。
三是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不易變現(xiàn)，貸款風(fēng)險(xiǎn)處置難。以溫嶺農(nóng)商銀行為例，目前該行采取流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)直接抵押，未采用其它反擔(dān)保、保證保險(xiǎn)及第三方風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)方式。一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，采取的處置方式主要有通過(guò)協(xié)議、拍賣(mài)、招投標(biāo)、競(jìng)價(jià)等形式獲取轉(zhuǎn)讓收益清償貸款本息，變更土地經(jīng)營(yíng)權(quán)人由其履行還貸義務(wù)，通過(guò)訴訟或仲裁等方式解決。但事實(shí)上由于流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)缺乏再流轉(zhuǎn)市場(chǎng)平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)同不一，銀行難以找到轉(zhuǎn)讓處置抵押經(jīng)營(yíng)權(quán)的下家，一旦經(jīng)營(yíng)戶(hù)出現(xiàn)貸款違約時(shí)，銀行貸款權(quán)益得不到保障。且由于現(xiàn)階段農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)尚未全面展開(kāi)，尚未形成農(nóng)村風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，如遇到較大的自然災(zāi)害或市場(chǎng)因素影響，將給開(kāi)展土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。
三、開(kāi)展農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證抵押貸款的建議
一是建立土地價(jià)值評(píng)估機(jī)制。建議在政府的牽頭下在全省各試點(diǎn)縣(市)建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估制度，出臺(tái)評(píng)估細(xì)則、指導(dǎo)意見(jiàn)等，促使評(píng)估更為公允，價(jià)值與實(shí)際更為相符，以更好滿(mǎn)足土地承包經(jīng)營(yíng)戶(hù)的資金缺口?；蛞刖哂袡?quán)威的專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人才對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，并將評(píng)估信息在權(quán)威網(wǎng)站予以公開(kāi)公布。加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)交易合同簽訂鑒證和歸檔、認(rèn)證、調(diào)解仲裁等的管理，使流轉(zhuǎn)土地的價(jià)值評(píng)估更為規(guī)范、專(zhuān)業(yè)。
二是建全土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。建立“村-鎮(zhèn)-市-省”為格局的立體服務(wù)平臺(tái)，以村級(jí)流轉(zhuǎn)登記服務(wù)站為基礎(chǔ)，在已設(shè)立市、鎮(zhèn)兩級(jí)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)的基礎(chǔ)上，建議增設(shè)村級(jí)流轉(zhuǎn)登記服務(wù)站，以利于土地確權(quán)后對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范登記。如在目前新建村級(jí)流轉(zhuǎn)登記服務(wù)站困難的情況下，可在市級(jí)農(nóng)辦、農(nóng)林部門(mén)制定完善土地流轉(zhuǎn)手續(xù)后酌情對(duì)各村郵站工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，由其執(zhí)行村級(jí)土地流轉(zhuǎn)登記;以鎮(zhèn)(街道)產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心為交易點(diǎn)，落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)，完善全程交易流轉(zhuǎn)手續(xù);以市級(jí)平臺(tái)為信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)布和交易管理處置平臺(tái)中心，加強(qiáng)交易價(jià)格和流轉(zhuǎn)去向等信息的發(fā)布管理，促使流轉(zhuǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序;省級(jí)服務(wù)平臺(tái)為全省土地的流轉(zhuǎn)和處置提供全方位、一站式服務(wù)。
三是完善流轉(zhuǎn)土地貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。建議財(cái)政部門(mén)建立貸款損失保障或風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，可參照上一年流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款規(guī)模的10%，籌措資金建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專(zhuān)項(xiàng)基金，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)予以適當(dāng)補(bǔ)償。建議保險(xiǎn)部門(mén)設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款保險(xiǎn)品種，或者依托農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體建立互助性質(zhì)的擔(dān)保公司，分擔(dān)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。(浙江溫嶺農(nóng)商行陳本秋)
責(zé)編：王璽，責(zé)審：王漢，美編：王璽
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