看點(diǎn)與思考：
如何在市場調(diào)研分析及項(xiàng)目本體分析基礎(chǔ)上做項(xiàng)目定位？項(xiàng)目定位到底是要干什么？定位對項(xiàng)目營銷的作用究竟是什么？
運(yùn)作一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，首先，要從戰(zhàn)略層面去把握好項(xiàng)目的發(fā)展方向，其中，最為關(guān)鍵的就是項(xiàng)目定位。
項(xiàng)目定位，是確定項(xiàng)目戰(zhàn)略方向的核心和重點(diǎn)。
為了做好項(xiàng)目定位，在做定位前都要用SWOT分析法來對項(xiàng)目的內(nèi)部和外部因素挖掘和認(rèn)識。
SWOT分析法，也稱態(tài)勢分析法，是上世紀(jì)80年代美國舊金山大學(xué)管理學(xué)教授韋里克提出。
后由麥肯錫等咨詢公司用來作為戰(zhàn)略分析和競爭分析工具，以為企業(yè)確定戰(zhàn)略定位。
S=strengths，優(yōu)勢，W=Weaknesses，弱勢，O=opportunities，機(jī)會(huì)，T=threats，威脅。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中，S和W是從項(xiàng)目內(nèi)部因素來挖掘項(xiàng)目本身存在優(yōu)劣勢。
分析并認(rèn)清這些優(yōu)劣勢，對于項(xiàng)目定位和把握機(jī)會(huì)、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)往往起到一個(gè)很好的啟示作用。
而O和T則是對項(xiàng)目外部環(huán)境及條件作出分析和判斷，以幫助我們尋找市場空白點(diǎn)和競爭優(yōu)勢。
項(xiàng)目在市場上進(jìn)行錯(cuò)位競爭，避開同質(zhì)化帶來的弊端和影響。
在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中，一部分人在做SWOT分析是，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些問題。
對項(xiàng)目自身優(yōu)勢挖掘不夠，對項(xiàng)目自身劣勢認(rèn)識不足。
很多策劃人對于項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析，僅浮于其表面，看表象，而不看實(shí)質(zhì)。
這樣往往找不到問題的核心，把握不住重點(diǎn)。這種現(xiàn)象，在眾多的項(xiàng)目策劃報(bào)告中可謂是屢見不鮮。
在代理公司工作時(shí)，我們曾經(jīng)嘗試對影響一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的因素做全方位的列舉。
如土地狀況、用地性質(zhì)、地塊形狀、地段、周邊情況、文脈、規(guī)模、投資、設(shè)計(jì)、品牌、團(tuán)隊(duì)等，進(jìn)行分類細(xì)化。
以“均好性”為標(biāo)準(zhǔn)，來把分出“較優(yōu)”、“一般”和“較劣”，然后，再“優(yōu)中取優(yōu)，劣中找劣”。
這樣通過多方位和多次的探究分析，來真正清晰地認(rèn)識項(xiàng)目自身狀況，發(fā)現(xiàn)一些線索，找到一些潛在的機(jī)會(huì)。
混淆SWOT分析法的概念及內(nèi)涵，分不清“優(yōu)勢”與“機(jī)會(huì)”和“劣勢”與“威脅”的區(qū)別。
在一些策劃報(bào)告中，我們常能看到一些人把“優(yōu)勢”當(dāng)做“機(jī)會(huì)”，把“劣勢”直接當(dāng)做“威脅”。
利用優(yōu)勢會(huì)給我們帶來機(jī)會(huì)，但優(yōu)勢不等于機(jī)會(huì)；機(jī)會(huì)跟優(yōu)勢的利用有關(guān)，但機(jī)會(huì)最重要的是跟時(shí)間有關(guān)。
劣勢只有在處理不當(dāng)時(shí)才會(huì)帶來威脅，不等于威脅本身，所以，真正的威脅是來自于外部的因素。
正是上述兩種現(xiàn)象的存在，我們常很會(huì)聽到一些業(yè)界的人士認(rèn)為SWOT分析法作用不大或沒有作用，已過時(shí)，沒意義。
他們認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場競爭中主要取決于資金實(shí)力和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，無需SWOT分析。
他們認(rèn)為，直接把項(xiàng)目定位成區(qū)域最好樓盤或最高檔樓盤就得了。
然而，事實(shí)并非如此，畢竟大多數(shù)開發(fā)商還沒有像萬科那樣擁有足夠的資金和自己的設(shè)計(jì)研發(fā)團(tuán)隊(duì)。
即使是萬科，它也要對一個(gè)具體地方的具體項(xiàng)目進(jìn)行有區(qū)別的復(fù)制。
SWOT分析要做，而且要認(rèn)真做，做得深入細(xì)致，才會(huì)有作用和意義。
在做項(xiàng)目SWOT分析時(shí)，必須注意三點(diǎn)：
l對項(xiàng)目的優(yōu)勢與劣勢做深層次的、實(shí)際的和客觀的認(rèn)識；
l區(qū)分項(xiàng)目的實(shí)際的現(xiàn)狀與可能的前景；
l對項(xiàng)目的內(nèi)外部因素及潛在問題考慮全面和細(xì)致。
凡比較成功的，往往恰恰是在挖掘“優(yōu)勢”和把握“機(jī)會(huì)”方面做得到位的項(xiàng)目。
一些項(xiàng)目，開發(fā)商只要善于聽取我們的建議，在優(yōu)勢的挖掘上，在時(shí)機(jī)的把握上，都會(huì)有不錯(cuò)的效果。
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