買房是件人生大事，在現(xiàn)在這個世界，拿出白花花的銀子、半輩子的積蓄、下半輩子的負(fù)債買房的人，可得小心又小心了。為此，下面小編整理了購買二手房必知的八個法律常識，大家一起來看看吧。
一、誰是房主，誰是賣方，一定要查證清楚
現(xiàn)實中，有些人聽中介說，這是房主，于是就開始討價還價、交定金了。但是，你看到的房主是真房主嗎？法律上，房主是房屋的所有權(quán)人，也稱為產(chǎn)權(quán)人。
判斷一個人是不是房主，首先是查看房屋所有權(quán)證書，要查看證書上記載的房屋所有權(quán)人。有些人的房屋是共有，比如夫妻共有、父子共有等等，房產(chǎn)證上會有記載。如果是共有，那簽訂買賣合同時就必須是所有的共有人都要簽署。其次，還要查看聲稱是房主的人的身份證，“房主”是不是房產(chǎn)證上記載的所有權(quán)人。
二、房屋有沒有轉(zhuǎn)移過戶的法律障礙？
1、被查封的房屋
房屋如果被法院查封，購房者有如果付了大筆房款，很有可能房屋沒法過戶，已經(jīng)付了的房款難以追回。因此，在交付定金、簽訂合同之前購房者應(yīng)當(dāng)去房屋所在地的房管局（或不動產(chǎn)登記中心）查詢房屋是否存在被查封的情況。
2、有抵押的房屋
房屋上存在抵押的情形比較常見，但購房者也應(yīng)當(dāng)查證清楚，在知情的條件下進(jìn)行談判、交易。
原則上說，在房主解除抵押之前，買方不應(yīng)該支付太多的購房款給房主，或者支付的部分房款應(yīng)該在銀行的監(jiān)控之下；只有房屋抵押解除后，才可以支付房款給房主，防止支付房款后房主不解除抵押，房屋仍然無法過戶的情況。
如果賣方自己沒有足夠的錢以提前償還抵押貸款、解除房屋抵押，需要以買方支付的部分房款歸還貸款，這就有些復(fù)雜了，買方如果打定主意確實就想買這套房屋，那最好是咨詢法律專家，在專家指導(dǎo)下操作。
三、賣方房屋是否存在沒有登記的共有人？
有些房屋屬于賣方的夫妻共有財產(chǎn)，但是在房產(chǎn)證上并沒有顯示，也就是房屋存在共有人，但共有人沒有登記，這個時候購房者查看房產(chǎn)證、到房屋登記部門（不動產(chǎn)登記部門）查詢無法發(fā)現(xiàn)。為了避免這種情況引起的麻煩，在簽訂合同時應(yīng)要求房主出具婚姻情況證明，屬于已婚人士的，應(yīng)當(dāng)要求夫妻共同到場簽署房屋買賣合同。
四、簽訂合同的人如果不是房主本人，是否有房主的授權(quán)委托書？
一般情況，應(yīng)該是賣方房主本人親自簽署買賣合同，如果房屋是多人共同所有，應(yīng)該要求所有共有人到場簽署合同。如果房主確實不能親自到場簽署合同，應(yīng)當(dāng)要求代理人出示授權(quán)委托書，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)是經(jīng)公證機(jī)構(gòu)公證的授權(quán)委托書，買方應(yīng)保留授權(quán)委托書的復(fù)印件。
五、要實地查看房屋
購買房屋無論是自住還是用于出租、投資，簽訂購房合同之前應(yīng)實地查看房屋的具體情況，了解房屋實際情況不僅關(guān)系房屋的價格是否合理，還涉及到在萬一有糾紛時買方是否屬于善意第三人的判斷。
1、要了解房屋是否出租
實地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租賃情況或者存在其他糾紛的機(jī)會。如果房屋正在出租，承租人對出賣的房屋有優(yōu)先購買權(quán)，賣方應(yīng)征詢承租人的意見，看承租人是否購買。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
法律上有買賣不破租賃的規(guī)則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續(xù)有效。買方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購買了房屋，但自己無法入住或使用的情況。因此，如果遇到正在出租的房屋，買方最穩(wěn)妥的辦法是，要求賣方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買賣合同。
2、要了解物業(yè)繳費情況
實地查看房屋，也要了解房屋的物業(yè)相關(guān)費用（水電氣、物業(yè)管理、采暖、有線電視等）繳納情況，在合同中對物業(yè)相關(guān)費用的接續(xù)時限作出明確約定。
3、要了解房屋是否存在其他糾紛
在買賣合同中，也應(yīng)當(dāng)要求賣方保證房屋不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣方應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，確保買方利益不受損失。
六、交易過程的步驟要約定明確，時間期限應(yīng)該明確
房屋買賣合同中對于交易的步驟、每一步的時限應(yīng)該約定清楚。在一些糾紛中我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人對于辦理過戶登記有時間約定，但是對于中間某些手續(xù)的提交或準(zhǔn)備卻沒有約定，這是不利于交易的順利進(jìn)行的。比如買方購房時涉及到貸款，這往往需要買賣雙方配合、需要的周期也要長一些，簽訂合同時就要充分考慮這些因素后作出約定，這樣才可留出回旋余地，從容辦理相關(guān)手續(xù)。
七、及時辦理房屋過戶登記手續(xù)，防止一房多賣
簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)及時辦理房屋過戶登記手續(xù)。有些人認(rèn)為，房子鑰匙我拿到了，房子我也入住了，什么時候辦理房屋過戶手續(xù)無關(guān)緊要。但房屋屬于不動產(chǎn)，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以登記為準(zhǔn)，原則上房屋登記在誰名下才是誰的，而不是誰占有房屋誰就擁有房屋。
現(xiàn)實中出現(xiàn)過不少案例，不守誠信的賣方簽訂合同后，又與他人簽訂賣房合同，一房多賣。在法律上，簽訂合同在先，并不能確保一定得到房屋的所有權(quán)，只有先辦理過戶登記的才能獲得房屋所有權(quán)。
八、與房屋中介的合同應(yīng)明確中介的責(zé)任
購買二手房，大部分人會通過房屋中介機(jī)構(gòu)看房、簽約、辦理過戶手續(xù)等。在與中介打交道中也應(yīng)當(dāng)注意一些事項。首先明確中介的職責(zé)，在合同寫清楚中介應(yīng)該做哪些事情，比如查證房屋的產(chǎn)權(quán)情況、房屋有無查封或抵押、如實介紹房屋的質(zhì)量、如實介紹交易流程、協(xié)助辦理物業(yè)交接、辦理所有權(quán)過戶登記等等。其次支付中介費用要謹(jǐn)慎，不要一次性支付全部費用，可以分期支付，最后一期在房屋辦理完過戶手續(xù)后再支付。購房者應(yīng)在簽約過程和履約過程中保持冷靜，保持獨立判斷。
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