過去10年，中國(guó)造富最多的行業(yè)毫無疑問就是房地產(chǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，
2009-2019年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲了205%。其中全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)一二線城市，房?jī)r(jià)漲幅超過800%的有4個(gè)，漲幅超過500%的有23個(gè)。如果再聚焦到四大一線城市的核心區(qū)域，大家可能更不得不折服于房地產(chǎn)的創(chuàng)富效應(yīng)。因?yàn)檫@些區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅甚至達(dá)到了驚人的30倍。
換言之，早買房、買對(duì)城市的人，基本上都“賺翻了”。比如十年前在北京三環(huán)購(gòu)買一套房產(chǎn)可能需要的總資金不足八十萬，但是放在現(xiàn)在，妥妥的七八百萬市值。
此外，2009年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)不足1萬元，但是到了2020年根據(jù)央行的報(bào)告，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭凈資產(chǎn)均值已經(jīng)高達(dá)289萬元。無需過多解釋大家也都知道，根本原因是居民家庭資產(chǎn)中的房產(chǎn)占比超過7成。正如財(cái)經(jīng)作家葉檀所說，如果刨去居民家庭資產(chǎn)中的房產(chǎn)份額，絕大多數(shù)居民家庭的資產(chǎn)可能不足十萬元。當(dāng)然，如果不貸款買房，情況可能又是另外一番情景。
事實(shí)上，我們也經(jīng)?？吹胶芏鄬＜?，拿著上面這幾組數(shù)據(jù)，在給我們傳遞一個(gè)思想邏輯：過去10年，投資買房才是最好的“躺賺”生意?，F(xiàn)階段有房族和無房族之間的財(cái)富差距已經(jīng)很難跨越，所以未來有錢就一定要買房，唯有買房才是積累家庭財(cái)富的最佳手段。更讓人出乎意料的是，不久前竟然有專家大肆鼓吹“5年后房?jī)r(jià)還會(huì)再翻一番”。
事實(shí)上真的如此嗎？我們不敢茍同！種種信號(hào)顯示，房地產(chǎn)的“造富”效應(yīng)正在減弱，而且買房邏輯正在發(fā)生巨變。未來房地產(chǎn)的投資價(jià)值可能依然尚存，但是房地產(chǎn)投資已經(jīng)基本告別“亂買房就賺錢”的時(shí)代了。
首先，黨媒中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)此前曾發(fā)表評(píng)論文章認(rèn)為，人口、金融、經(jīng)濟(jì)等基本面決定了未來絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲空間狹窄。這等同于在告訴我們“房地產(chǎn)的投資價(jià)值已經(jīng)所剩無幾”了。該文章甚至得出結(jié)論，讓大家放棄房?jī)r(jià)上漲的幻想，踏踏實(shí)實(shí)做實(shí)業(yè)；
其次，我們也不止一次強(qiáng)調(diào)過，過去大家“買房穩(wěn)賺”，并非是我們?cè)谫I房投資時(shí)有多高的投資技巧，而是我們所有人都搭上了一部“房?jī)r(jià)快速上行”的電梯。而過去這些年房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)迎來快速發(fā)展，純粹是我國(guó)房屋緊缺、經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、巨大人口紅利、快速城鎮(zhèn)化、金融支撐、龐大的購(gòu)房需求等合力作用的結(jié)果，才使得房地產(chǎn)成為最為賺錢的行業(yè)。事實(shí)上，當(dāng)前階段，過去拉動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展的所有基本面基本都發(fā)生了巨變；
再者，投資房地產(chǎn)的邏輯徹底發(fā)生了巨變。過去因?yàn)橛懈咚俚某擎?zhèn)化和天量的農(nóng)村進(jìn)城人口創(chuàng)造的購(gòu)房需求支撐，很多城市的房子都可以閉著眼睛買。但是隨著我國(guó)住房整體進(jìn)入“供大于求”局面，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的精準(zhǔn)調(diào)控保持不松，未來可能只有極少數(shù)的城市極少數(shù)的板塊還有投資價(jià)值。尤其是我們此前一直強(qiáng)調(diào)的“三無”城市，大家更要謹(jǐn)慎購(gòu)買。
房地產(chǎn)內(nèi)行馮侖更直言透露，起哄閉著眼睛買房就賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。他還不止一次勸誡道，未來2類房子別再亂買了。因?yàn)檫@兩類房子通過住建部透露的重要信號(hào)顯示，未來的性質(zhì)已然發(fā)生巨大變化，完全可以理解為被“打入冷宮”。換言之這兩類房子的缺陷會(huì)越來越明顯，流通性會(huì)大大降低，這不僅會(huì)影響它的接盤需求，或許還會(huì)使得其市場(chǎng)價(jià)值大幅貶值。
眾所周知，房子兼具居住和投資屬性，而且現(xiàn)階段市場(chǎng)上有85%的購(gòu)房是以投資為目的的。這意味著絕大多數(shù)的人買房更關(guān)心房子的投資價(jià)值，即未來的轉(zhuǎn)手難易。所以從這個(gè)角度來探討，2021年起兩類被“打入冷宮”的房子，別再亂買了。
住建部傳來重要信號(hào)：2021年起，兩類房子將被“打入冷宮”：
第一類就是高層住宅，尤其是超高層住宅。
很多人看到第一類房子，一定會(huì)覺得我在無的放矢。其實(shí)不然。高層住宅、超高層住宅因?yàn)椴晒饧?、通風(fēng)好、視野廣等優(yōu)勢(shì)，過去10年以來一直都是購(gòu)房者熱捧的對(duì)象。但是我們也不止一次提到過高層住宅的缺點(diǎn)：1、未來的拆遷成本很高，沒有開發(fā)商愿意接手這樣的項(xiàng)目；2、高層住宅有消防安全隱患，救援難度很大；3、維護(hù)難、維護(hù)貴。甚至有很多專家學(xué)者直言，高層住宅未來極大概率會(huì)成為“空中貧民窟”。而且有些超高層住宅未來將會(huì)面臨玻璃老化、電梯故障、設(shè)施陳舊、維修困難等等一系列難題，再改造的成本相當(dāng)大，可能會(huì)變成“永久貧民窟”。
為了徹底遏制很多城市“熱衷蓋高樓的毛病”，也為了徹底杜絕高層住宅未來成為“空中貧民窟”的可能，住建部在今年4月27日聯(lián)合發(fā)改委發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)城市與建筑風(fēng)貌管理的通知》重要文件。其中明確要求：1、嚴(yán)格限制各地盲目規(guī)劃建設(shè)超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑；2、嚴(yán)格限制新建250米以上建筑，確需建設(shè)的，由相關(guān)部門進(jìn)行建筑方案審查，并報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案3、新建100米以上建筑應(yīng)充分論證、集中布局；4、中小城市要嚴(yán)格控制新建超高層建筑，縣城住宅要以多層為主。
通過對(duì)上述文件提到的內(nèi)容進(jìn)行分析，我們認(rèn)為，從2021年起，很多城市都將徹底失去建摩天大樓的機(jī)會(huì)，尤其是很多二三線城市，未來建超高住宅的可能性也很低，縣城未來更是將以多層為主。直白點(diǎn)說，這份文件等于徹底“抹殺”了高層住宅的投資價(jià)值——不準(zhǔn)再大規(guī)模建，等于直接承認(rèn)了它的缺點(diǎn)，而且是以出臺(tái)管理?xiàng)l例的方式進(jìn)行管控，很顯然態(tài)度是非常強(qiáng)硬的?；诖?，我們非常贊同地產(chǎn)大佬馮侖的言論，對(duì)于高層住宅，尤其是動(dòng)輒四五十層的超高層住宅，堅(jiān)決不能再亂買了。
第二類就是“轉(zhuǎn)正”難的小產(chǎn)權(quán)房。
所謂的小產(chǎn)權(quán)房就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋。這類房產(chǎn)未辦理相關(guān)手續(xù)，也未繳納土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)證也不是國(guó)家房產(chǎn)部門頒發(fā)，因此無法通過正常渠道交易。
按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。也就是說，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)榭赡苊媾R“全面拆除”的可能，購(gòu)買者最終的結(jié)局可能是“房錢兩空”。為什么市場(chǎng)上小產(chǎn)權(quán)房的流通交易量還很大呢？歸根結(jié)底是，很多人購(gòu)買不起正常產(chǎn)權(quán)的商品房，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榻灰资掷m(xù)簡(jiǎn)單且性價(jià)比極高，通常會(huì)成為很多城市外來務(wù)工者的首選對(duì)象，小產(chǎn)權(quán)房的總價(jià)不足同等地段同等面積商品房售價(jià)的一半。此外，值得一提的是截止到2018年底，我國(guó)總計(jì)有5000萬“小產(chǎn)權(quán)房”。
有市場(chǎng)，且每年都有很大交易量，而且現(xiàn)存規(guī)模也不小，為什么這類房產(chǎn)也不能亂買？因?yàn)樽〗ú棵鞔_表態(tài)，小產(chǎn)權(quán)房無法通過不動(dòng)產(chǎn)登記合法化——2020年5月，國(guó)土資源部和住房建設(shè)部發(fā)出《小產(chǎn)權(quán)房不得借不動(dòng)產(chǎn)登記“洗白”》的通告：針對(duì)分散登記形成的歷史遺留問題，要求各地依法妥善處理，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人排憂解難，但不允許所謂小產(chǎn)權(quán)房借此合法化。
透露的信號(hào)非常明確：現(xiàn)階段小產(chǎn)權(quán)房還不可能轉(zhuǎn)正，而且根據(jù)住建部和資源部的意思，未來小產(chǎn)權(quán)房的處置結(jié)果一時(shí)半會(huì)兒沒有結(jié)果。換言之，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房而言，想要轉(zhuǎn)正是遙遙無期了。
所以在這種情況下，小產(chǎn)權(quán)房的投資價(jià)值就所剩無幾了。尤其是那些幻想“購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房就能轉(zhuǎn)正暴賺”的人，美夢(mèng)徹底破碎了。也就是說，從2021年起，小產(chǎn)權(quán)房的需求量會(huì)大幅減少，人們寧愿多出一些資金去購(gòu)買商品房，也不愿意選擇沒有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房。而最壞的結(jié)果就是，如果未來政策決定要求所有小產(chǎn)權(quán)房“全部依法拆除”，那么小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)值將直接歸零，這可比大幅貶值更狠。
綜上所述，房地產(chǎn)正進(jìn)入增量向存量的過渡時(shí)期，而且未來伴隨著調(diào)控的持續(xù)深化，住房的造富效應(yīng)必然會(huì)逐漸遞減。這意味著，未來投資買房“躺賺”的機(jī)會(huì)越來越小。房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)非常渺茫，所以精明者更應(yīng)該把目光聚焦在高投資價(jià)值的標(biāo)的上，而上述兩類被住建部重要信號(hào)明確“打入冷宮”的房產(chǎn)，顯然不在高投資價(jià)值的名單上，因此對(duì)于這兩類房產(chǎn)，千萬別再亂買了。
