作者|陳盼盼
出品|焦點財經(jīng)
三年前，萬科喊出“活下去”時，被嘲笑販賣焦慮；三年后，一語成讖，“活下去”成為地產(chǎn)行業(yè)特別真實的存在。
10月22日，在萬科舉行的年度媒體交流會上，郁亮對行業(yè)有了新的理解：“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機會”。
郁亮表示，“日本房地產(chǎn)行業(yè)在上世紀90年代后出現(xiàn)了很大衰退，但是在這個過程中，也有做得好的企業(yè)例如大和房建。它原以地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主，在縮表的時候行動比較堅決，現(xiàn)在是日本的租賃公寓業(yè)務第一、物流業(yè)務第一?！?/p>
“大和房建在大縮表時代仍能轉型成功給了我們很大信心”，郁亮直言，在黃金時代，萬科找到了“帕爾迪”（美國地產(chǎn)開發(fā)商），越上了千億?，F(xiàn)在我們找到了“大和房建”。
顯然，萬科是將大和房建作為新的對標對象。
那么，郁亮口中的大和房建到底是誰？
樓市泡沫破滅后活下來的房企
在講大和房建之前，必須要說一下它的創(chuàng)始人石橋信夫。
石橋信夫曾在二戰(zhàn)期間的中國東北的偽滿林署工作，日本投降后，被蘇聯(lián)關在西伯利亞戰(zhàn)俘營里2年，出獄后回到日本，還在一家木材公司當過所長。他發(fā)現(xiàn)，日本經(jīng)常發(fā)生地震、暴風等自然災害，但每次災害過后竹子沒被折斷。受此啟發(fā)，石橋信夫開發(fā)出可以拆除、還可以防震抗震的鋼管結構房屋。
1956年，大和房建建造了第一棟鋼管結構建筑。 1959年，創(chuàng)造了3小時建好一棟移動式房屋記錄，成為暢銷商品，資產(chǎn)迅速增長。
之后，大和以輕型鋼結構建筑為核心，不斷創(chuàng)新，適應市場。60年代，日本全國結婚熱潮契機下，大和推出適用于新婚家庭的“超小型房屋”，掀起了住宅工業(yè)化時代的序幕。
90年代，日本住宅的已從以數(shù)量為主轉為以質量為主, 更加多層次、多元化。大和根據(jù)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，提供個性化的住房, 僅獨立式住宅有268種設計方案。大和還建立了自己的實驗室和研究所，促進產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代和企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，在日本市場占有一席之地。
然而，就在大和房建在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務埋頭專研之時，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來拐點。
20世紀80年代，在消費革命的浪潮之下，日本的房地產(chǎn)市場在全民的狂歡之中走向前所未有的大繁榮，地價、房價一路飆升，房地產(chǎn)企業(yè)也主要依賴土地投機進行獲利。
為了刺破房地產(chǎn)泡沫，日本央行從1989 年開始連續(xù)5 次加息，并限制對房地產(chǎn)貸款和打擊土地投機。屋漏偏逢連夜雨，受全球石油危機影響，日本經(jīng)濟陷入衰退。
1991年，日本房地產(chǎn)市場崩盤，房價暴跌，土地價格低迷、市場需求回落，房企經(jīng)營業(yè)績大幅下滑。更糟糕的是，彼時的日本已經(jīng)進入城市化進程接近尾聲、人口老齡化，缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面支持。
隨后，日本房地產(chǎn)市場陷入失落的20年。這期間日本只有兩種房企，一種是已經(jīng)破產(chǎn)的，還有一種是正在破產(chǎn)的。僅 1995 年當年，日本每月破產(chǎn)的房企便有 56 家，行業(yè)慘遭洗牌。
面對日本萎縮的房地產(chǎn)市場，為了活下去，大和房建堅決而快速的進行縮表:
一、快速計提減值，輕裝上陣。
二、重組合并集團資源，消減子公司有息債務，增加現(xiàn)金流。
三、關閉多個銷售網(wǎng)點，將部分員工從行政部分轉移到銷售部門，從而消減銷售和管理成本。
縮表之外，大和房建進行商業(yè)模式的改革轉型，從資金密集模式向輕資產(chǎn)模式轉變，從地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主向房地產(chǎn)服務業(yè)務轉變，成立了生活服務公司、能源公司、房屋租賃公司、物流公司。
為了增加多元產(chǎn)業(yè)的附加值，大和不斷延伸產(chǎn)業(yè)鏈。比如在發(fā)展物流業(yè)務時，不僅建成物流設施，而且打造營業(yè)廳、配送中心和物流節(jié)點；發(fā)展租賃業(yè)務時，除了優(yōu)質出租房屋外，還會提供符合時代需求的高附加值租賃住房，例如老年友好型住房、與商店相結合的租賃住房、企業(yè)宿舍和公司住房。
大和還會根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的特點采取不同的經(jīng)營策略，精簡組織架構，為多元化轉型保駕護航。
“熱湯經(jīng)營”及多元化轉型
除了上述轉變，萬科內部分享時，提到大和房建的“熱湯經(jīng)營”，即提出極高目標、積極行動的經(jīng)營方式，比如對好產(chǎn)品與好服務的堅持，以入住者視角升級產(chǎn)品，提供“無盡伙伴關系”服務；還有設立極高的目標，三年內訂單增加30%、成本削減30%、工期縮短30%。
經(jīng)歷近20年的積極轉型后，大和房建涉及房屋建設、商業(yè)樓宇建設、房屋租賃、物流配送、食品工廠、醫(yī)療和護理設施建設和經(jīng)營、環(huán)境與能源業(yè)務，甚至是護理機器人的銷售。其中，租賃業(yè)務、物流業(yè)務在日本常年穩(wěn)居第一。
到了2020年，大和房建業(yè)務收入構成中，即售業(yè)務+公寓業(yè)務占業(yè)務收入構成21%，租賃業(yè)務占24%，商業(yè)設施占20%，物流＋商業(yè)＋企業(yè)設施總和占24%，其中開發(fā)即售業(yè)務+公寓業(yè)務20年降低20個點。
值得一提的是，多元化轉型并沒有影響大和房建的收入。資料顯示，近50年，大和房建新開工量持續(xù)降低，但是近20年，收入?yún)s增長4倍。
2011年，大和房建入選財富世界500強，位列495名，此后連續(xù)10年入選，排名不斷上升，于2021年排名升至第306名。
對于萬科有何借鑒意義？郁亮表示，大和房建和萬科的業(yè)務有相似之處，大和的案例給了我們一些信心。今天中國房地產(chǎn)行業(yè)的機會比日本更多，大和只不過是告訴我們，一個企業(yè)在房地產(chǎn)大衰退、大縮表的過程中仍然有可以取得成功的例子。
萬科媒體交流會不久，萬科宣布分拆萬物云赴港上市，稱目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，上市時機成熟。
有網(wǎng)友測算，對標大和的萬科如果轉型成功，毛利率約20%，凈利潤率7-8%，ROE13%，分紅率30%。
2020年財報顯示，萬科的毛利率為29.3%；凈利潤率14.5%；ROE20.13%；分紅率34.98%。
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