住房是剛需，自住房不需要去想太多，在一個(gè)地方住三年以上就可以買(mǎi)，總的來(lái)說(shuō)不會(huì)吃虧。沒(méi)有自住房，又不能睡大街上，就只好租房子住，房租就是把錢(qián)扔進(jìn)糞坑，最后都讓地主掏去了。
自住房可以不受外部影響，買(mǎi)貴買(mǎi)便宜就一個(gè)，自己要用，有錢(qián)就任性，可以拿自己的房子胡造，沒(méi)錢(qián)也要盡量對(duì)自己好一點(diǎn)。投資出租房就要考慮很多因素，投資=扔錢(qián)，先扔出去，要盡快收回來(lái)。誰(shuí)都不愿意買(mǎi)在高點(diǎn)，和股市一樣，都想抄底，沒(méi)有人愿意做接盤(pán)俠，也沒(méi)有人能料事如神，也許算命先生會(huì)精確算出股市房市的漲跌。但房地產(chǎn)是地域問(wèn)題，從本地區(qū)的人口普查，生活條件，經(jīng)濟(jì)狀況，氣候因素，住房供求關(guān)系等綜合起來(lái)，還是可以對(duì)房地產(chǎn)的走勢(shì)做出判斷和評(píng)估。
不否認(rèn)房?jī)r(jià)從2013年后一路攀升，到今天有點(diǎn)高處不勝寒，房地產(chǎn)投資，特別是出租房的回報(bào)率，現(xiàn)金流越來(lái)越少，目前的情況下還能不能買(mǎi)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)崩盤(pán)，什么時(shí)候崩盤(pán)，你想知道，我也想知道。
房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)非是漲，平，跌，任何時(shí)候都有不同的觀點(diǎn)，即使是在零八年金融危機(jī)的高點(diǎn)也有人認(rèn)為會(huì)繼續(xù)走高，盲目樂(lè)觀，貿(mào)然買(mǎi)進(jìn)被套住。也有人在崩盤(pán)見(jiàn)底后還在瞻前顧后，幻想繼續(xù)走低，坐等錯(cuò)失良機(jī)。三年前就有人開(kāi)始等待崩盤(pán)好抄底，結(jié)果，等來(lái)的是房?jī)r(jià)上漲了百分之二十。今天面臨同樣的問(wèn)題，有位炒股高手預(yù)測(cè)今年六月房地產(chǎn)會(huì)崩盤(pán)，那還不麻溜的賣(mài)掉手里的房子？到時(shí)來(lái)個(gè)抄底，賺個(gè)盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)。問(wèn)題是崩盤(pán)沒(méi)有發(fā)生怎么辦？三年后也許又漲了百分之二十，不是沒(méi)這個(gè)可能！
現(xiàn)在似乎又到了零八年前的高點(diǎn)，這個(gè)高點(diǎn)其實(shí)在三年前就出現(xiàn)了，那個(gè)時(shí)候我說(shuō)話口無(wú)遮攔，帖子隨便一寫(xiě)，一般是睡覺(jué)前，困了就結(jié)尾，不經(jīng)腦子，不加分析，不檢查，直接了當(dāng)，連錯(cuò)別字都不在乎。比如當(dāng)時(shí)有人說(shuō)房?jī)r(jià)到頂，不敢入場(chǎng)，我說(shuō)過(guò)，你喜歡的妹子不去追，轉(zhuǎn)眼就成了人家的妹子。三年后的今天有人回饋，就聽(tīng)了這一句，舉債殺入，現(xiàn)在正吃冰糖蘸麻油瞎得瑟。那是你運(yùn)氣好，早期有些帖子不嚴(yán)謹(jǐn)，信口開(kāi)河，有人罵我放屁，罵的對(duì)，所以才刪掉一些帖子。
先分析一下前兩次崩盤(pán)和現(xiàn)在的投資環(huán)境。第一次，九四到九八年，滑坡型，一路下跌，王小二過(guò)年，一年不如一年。投資不得不采取添油戰(zhàn)術(shù)，眼看著投入的錢(qián)在縮水，心里淌血，怎么辦？用如大的話就只能'淡定淡定再淡定！'這話是剛學(xué)來(lái)借用一下。好在現(xiàn)金流不錯(cuò)，但是，當(dāng)時(shí)的利息高，定存高達(dá)百分之十，和投資房地產(chǎn)回報(bào)率一樣，出租房麻煩事一大堆，有錢(qián)不如放銀行吃利息，所以，滿(mǎn)大街的房子無(wú)人問(wèn)津。借貸款買(mǎi)房我借過(guò)百分之十，這已經(jīng)是最好的利率，如果信用分低，沒(méi)有w2，沒(méi)有報(bào)稅記錄，利率超過(guò)百分之十二也不稀奇，當(dāng)時(shí)我還處于打工階段。
今天的三十年固定貸款利率是五以下，和百分之十比較，借一百萬(wàn)，每月還貸額有三千五百塊錢(qián)的差別，三千五百塊錢(qián)還能再借到七十萬(wàn)?，F(xiàn)在的銀行一年定存利率差不多是百分之一，用現(xiàn)金買(mǎi)投資房百分之三以上的回報(bào)率還是不難的。不要小看這個(gè)回報(bào)率，和二十年前比較，那個(gè)時(shí)候買(mǎi)房收租和放定存的回報(bào)率是一樣的。而今天的租金超過(guò)定存幾倍，人們投資房地產(chǎn)的興趣更大，錢(qián)要有地方去。
結(jié)論，以銀行定存利息來(lái)對(duì)比，投資房地產(chǎn)，今天的回報(bào)率好過(guò)二十年前。
再說(shuō)第二次，零九年到一二年，金融危機(jī)后的房地產(chǎn)崩盤(pán)，雪蹦型，一下子見(jiàn)底。歷史可以是驚人的相似，卻不可以復(fù)制，但能夠借鑒。同樣是崩盤(pán)，這一次如果你以為會(huì)像上次那樣一路走低而在一旁沉默不語(yǔ)，期望更低時(shí)再入場(chǎng)，幾年時(shí)間轉(zhuǎn)眼即過(guò)，便錯(cuò)失良機(jī)。
零八年金融危機(jī)前，銀行沒(méi)有節(jié)操，像個(gè)妓女，褲腰帶隨便亂松，來(lái)玩的人不但有販夫走卒，甚至有叫花子，最后褲子被扒到底，讓人白玩了。零八年后趕快勒緊褲腰帶，就像是狗逼衙門(mén)，許進(jìn)不許出，借錢(qián)比登天還難。這樣，客觀上就限制了買(mǎi)房，即使你有意入場(chǎng)，但心有余而力不足，客觀上也阻止人們買(mǎi)房的意愿。今天借貸款比幾年前寬松許多，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的活絡(luò)。
結(jié)論，和幾年前相比較，銀行的相對(duì)寬松，（比二十年前緊，比五年前松）增加了人們買(mǎi)房意愿。
最后來(lái)對(duì)比2008金融危機(jī)前，今天大部分南加州地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)當(dāng)時(shí)的最高點(diǎn)，部分低端房還沒(méi)有，已經(jīng)非常接近。著名的南海岸購(gòu)物中心周邊south coast plaza，是生活居住的好地方，也是房地產(chǎn)投資的熱門(mén)市場(chǎng)。我的房客有的遠(yuǎn)在洛縣上班也要住在這里，當(dāng)然不能是朝九晚五的工作，是空姐，一周三天上班，否則高速公路上每天堵車(chē)受不了。
這里低端的兩房?jī)稍】刀纷罡叩竭_(dá)過(guò)三十八萬(wàn)，現(xiàn)在離這個(gè)高點(diǎn)還差幾萬(wàn)。房地產(chǎn)漲跌的規(guī)律是，漲一定漲過(guò)上個(gè)周期的高點(diǎn)，跌則跌不到上一次的低點(diǎn)，而股票下跌會(huì)清零。當(dāng)然，你非要預(yù)測(cè)六月份房地產(chǎn)崩盤(pán)，或者拿底特律來(lái)說(shuō)說(shuō)事，我也沒(méi)辦法，強(qiáng)調(diào)多次了，目光短淺，只對(duì)眼前的一畝三分地有發(fā)言權(quán)，在這里也對(duì)各方地主說(shuō)抱歉，很高興能一起探討，實(shí)在不敢隔山打牛，亂出主意。
十年前這種低端的兩房一千尺公寓，房租是一千三百塊，現(xiàn)在超過(guò)一千九。南加州地區(qū)的房租一般十五年左右翻倍，有個(gè)別地方在過(guò)去的十年就做到了。房?jī)r(jià)會(huì)有周期，有崩盤(pán)，房租不會(huì)，最多兩三年的停滯或略微下降。十年前三十八萬(wàn)的房子只能租一千三而今天不到三十八萬(wàn)卻在房租上增加了百分之五十。
近兩三年，根據(jù)我自己的買(mǎi)房和出租房觀察，房?jī)r(jià)上漲幅度在減緩，但房租增長(zhǎng)在加速。剛剛空出一房，不做任何修理，直接加租三百，窗戶(hù)上掛個(gè)牌子，廣告沒(méi)登，一天租出去。南加州沿海幾縣的土地基本開(kāi)發(fā)殆盡，而人口還在增加，供求關(guān)系緊張。全美國(guó)的華人里有百分之三十七選擇了加州，其中大部分在南加州。
結(jié)論，南加州的房?jī)r(jià)仍然有上漲空間。但我現(xiàn)在不想再忽悠人買(mǎi)房，這里要說(shuō)說(shuō)投資理財(cái)?shù)恼`區(qū)，
1，一夜暴富，花幾塊錢(qián)買(mǎi)樂(lè)透獎(jiǎng)，做做發(fā)財(cái)夢(mèng)還是挺爽的。
2，隨大流，周邊的人都買(mǎi)了中興股票，那我也買(mǎi)，你相信有共同致富的事情嗎？
3，高風(fēng)險(xiǎn)，販私走毒一本萬(wàn)利，不信你就去試試！
4，沖動(dòng)，聽(tīng)了老朽那個(gè)蛋瞎白活幾句就扎糞坑里撲騰。
房地產(chǎn)有周期性，經(jīng)歷過(guò)第一次崩盤(pán)的人多少會(huì)積累些經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)營(yíng)手中已經(jīng)有的產(chǎn)業(yè)同時(shí)，也會(huì)預(yù)期再次崩盤(pán)的到來(lái)。預(yù)期和預(yù)測(cè)不同，預(yù)期只是隱隱約約，略有預(yù)備。而預(yù)測(cè)則是有備而來(lái)，耗子玩牛，大干一場(chǎng)。我很佩服有的炒股大拿時(shí)不時(shí)出來(lái)指點(diǎn)江山，預(yù)測(cè)一下，說(shuō)的有鼻子有眼，能記起來(lái)的就有，去年十月房市崩盤(pán)，今年一月二十八號(hào)股市崩盤(pán)，三四月份房市再崩盤(pán)，眼看著沒(méi)譜了又改在六月崩盤(pán)。不服不行，沒(méi)吃幾兩煎豆腐就自稱(chēng)老齋公，弄幾張破圖，湊幾個(gè)數(shù)據(jù)，就以為自己已經(jīng)墮過(guò)幾次胎，便學(xué)會(huì)了殺人的本事。從來(lái)沒(méi)有做過(guò)房地產(chǎn)，卻非要以老百姓的身份給你講黑社會(huì)的故事，自己屁股上流膿，卻非要給別人治療痔瘡。許多房地產(chǎn)大佬也沒(méi)見(jiàn)誰(shuí)時(shí)不時(shí)就來(lái)預(yù)測(cè)某年某月房地產(chǎn)會(huì)崩盤(pán)，像是零八年金融危機(jī)，房市股市大崩盤(pán)，只有上帝會(huì)知道，但他老人家不會(huì)告訴你，因?yàn)樯系鄣睦隙?，天雞不可泄露。
我這個(gè)人胸?zé)o大志，小富即安，榮華富貴乃過(guò)眼云煙， 功名利祿也是彩云易散。人的一生來(lái)也匆匆，去也匆匆，白駒過(guò)隙，轉(zhuǎn)眼就是百年。所以我除了守住眼前的一畝三分地，不再主動(dòng)圖發(fā)展，除了有好的deal，天上掉餡餅還是會(huì)伸手接一下。吃七成飽、喝三分醉、收十成租；爭(zhēng)取過(guò)上等生活、只付出中等勞力、享受下等情欲，度過(guò)的人生。
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