隨著房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時代”的終結(jié)，很多房地產(chǎn)企業(yè)踏上了轉(zhuǎn)型之路，比如養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租公寓等。根據(jù)有關方面的不完全統(tǒng)計，已經(jīng)有80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)依然保持著“大躍進式”的快速發(fā)展勢頭。然而，尚看不清前路的情況下，市場上各種悲觀的聲音不絕于耳：
房企做不好養(yǎng)老！
房企不轉(zhuǎn)型是等死，轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老是找死！
那么，房企轉(zhuǎn)型養(yǎng)老主要“栽”在什么地方呢？以下列舉11種死法：
第一種：死于“房產(chǎn)思維”
習慣了快投入快回報，無法應對養(yǎng)老“長周期慢回報”的轉(zhuǎn)變。以前的房企叫做開發(fā)商，現(xiàn)在要做城市配套運營商，只有跳出固有模式的藩籬，積極參與城市運營的房企，才能在新一波的行情里面繼續(xù)生長。
第一種：死于“輕重不分”
為了拿低價土地，或者為了消化房產(chǎn)存量而做養(yǎng)老，進入“重開發(fā)、輕運營；重硬件、輕軟件”的怪圈，在真正需要養(yǎng)老的客戶看來有掛羊頭賣狗肉之嫌。更深層次的原因是，硬件投入花錢就行，服務和運營，有錢也難以解決問題，再好的硬件也未必能換來入住率和客戶口碑。
3.死于“市場定位”
定位錯了，運營階段將寸步難行，而且越努力越悲催?，F(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，定位 “高端”、“自理”老人居多，產(chǎn)品和服務的同質(zhì)化嚴重，扎堆而同質(zhì)化的定位，隨之而來的是低入住率、團隊不穩(wěn)定、經(jīng)營虧損、破產(chǎn)或艱難再轉(zhuǎn)型。
4.死于“盈利不清”
當前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開發(fā)成本和長期的運營成本難以回收，總體上造成養(yǎng)老地產(chǎn)項目“賠錢賺吆喝”的局面。
5.死于“拿地困境”
住宅市場拿地難、地價高、做養(yǎng)老投資回收周期過長；價格較低的養(yǎng)老服務設施用地，政策已明確嚴禁改變用途，特別是“搞房地產(chǎn)開發(fā)”，而且，往往捆綁建設周期、投入床位數(shù)、運營要求等限制條件，沒幾把刷子不敢輕易拿。
6.死于“資金斷裂”：
養(yǎng)老地產(chǎn)最大的風險是投資回收期過長。一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目從操作到成熟往往需要10年左右的時間。銀行貸款比較短期，當養(yǎng)老設施還沒有得到回報的時候就得償還，政策性貸款“好看但不好用”（參照《中國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策解讀、落地及應用1000問》中對政策性貸款的解讀）。在現(xiàn)階段缺少足夠金融工具支持的情況下，燒錢“賭”前景，沒有有強大的資金后盾的房企難以存活。
7.死于“運營短板”
房地產(chǎn)企業(yè)和養(yǎng)老企業(yè)的人員配置、運營方式完全不同，養(yǎng)老運營對房企來說是個“全新的挑戰(zhàn)”。不少房企由自家的物業(yè)公司，直接轉(zhuǎn)入做養(yǎng)老服務，然而養(yǎng)老服務涉及到醫(yī)療、護理、照料、心理等專業(yè)領域，物業(yè)服務想要輕松拿下并不容易；房企負責投資開發(fā)，專業(yè)養(yǎng)老運營公司來運營管理，這種方式需要雙方認可的利益分配、風險分擔等機制設計；通過收購、重組的方式獲得養(yǎng)老企業(yè)在專業(yè)技術上的支持，需要房企本身的觀念、方式等很好地和養(yǎng)老業(yè)銜接。
8.死于“人才枯竭
國內(nèi)教育體系下養(yǎng)老相關專業(yè)的滯后，目前房企招兵買馬只能寄希望于有實際運營管理經(jīng)驗的公司和個人，而現(xiàn)實是，真正成熟的運營管理團隊并不多，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高端管理人才的搶奪戰(zhàn)愈演愈烈（陳琳翰養(yǎng)老頻道將在近期對此問題進行探討，歡迎關注）。沒有足夠的實力吸引人才，企業(yè)發(fā)展便難以為繼。
9.死于“無視政策”
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展靠市場，起步靠政策。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是“政策市”，即將或已經(jīng)進入養(yǎng)老企業(yè)的房企，如何既能遵守政策的底線，又能有開拓創(chuàng)新？如何拿到已有的政策扶持，又能引導政府為您的項目“開路”？更多問題歡迎關注《中國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策解讀、落地及應用1000問》。
10.死于“過早進場”
房企轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的熱潮已持續(xù)幾年，依然熱度不減。早些年轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的房企，除去借政策空子（比如低價圈地）拿到獲利的房企不說，在市場培育期進入養(yǎng)老的房企不在少數(shù)；但，面對尚未形成氣候的養(yǎng)老消費能力、同質(zhì)化定位的競爭，以及“寧愿花錢買房也不愿花錢買養(yǎng)老服務”的消費者意愿，一直不溫不火，處于極其尷尬境地。所以，有業(yè)內(nèi)觀點指出，“產(chǎn)業(yè)投資早于消費能力崛起前進入市場，未來五年內(nèi)或有一批盲目進場的養(yǎng)老公司瀕臨倒閉”。
11.死于“盲目借鑒”
房企轉(zhuǎn)型養(yǎng)老熱度雖高，卻沒有形成成熟的模式，因此“借鑒”成了大家共同的選擇。無論是國外的模式，還是國內(nèi)的行業(yè)標桿，都成為大家參觀考察的重點。然而因國情、觀念、土地政策、消費能力等不同，盲目借鑒所帶來的結(jié)果就是“水土不服”或“大量產(chǎn)品同質(zhì)化”，看似巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)卻成了可望不可得的市場蛋糕。
房企轉(zhuǎn)型養(yǎng)老必死的觀點過于悲觀
其實，房企轉(zhuǎn)型養(yǎng)老必死的觀點過于悲觀。房企跨界將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一支重要力量，很多謀求在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的房企已經(jīng)重視和回歸養(yǎng)老運營服務本質(zhì)。房企實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)型，需要對政策方向、市場容量、落地模式、競爭態(tài)勢、盈利模式等現(xiàn)狀和問題有整體的認識（推薦關注《中國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策解讀、落地及應用1000問》），然后結(jié)合自身的資源和優(yōu)勢，對轉(zhuǎn)型的方向和定位有一個相對準確的判斷。
2017年起養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入“黃金年代”
2017年，被業(yè)內(nèi)專家學者認為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折之年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遇到了巨大的發(fā)展契機，有專家預言未來10-15年是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的“黃金年代”。2017年，也是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策出臺的密集年，隨著更多細化政策的出臺、落地，市場出現(xiàn)的各種模式、問題等有待關注。
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