在過去30年中，中國私人財富的增長速度超過全球任何一個發(fā)達國家。據貝恩咨詢提供的報告，截至2012年，中國約有70萬名高凈值人士（可投資資產超過1000萬元人民幣）可投資財富達到22萬億；其中，4.3萬名超高凈值人士（可投資資產超過1億元人民幣）可投資財富總額則達到6萬億。
但是，包括高凈值群體在內的中國私人投資者，在資產配置方面存在明顯的錯配現(xiàn)象，隱含著較大風險。因為眾多投資者的資產結構中，包含房地產在內的實物資產配置比重過高，金融資產中低信用等級的品種占比過高，從中長期看，這一定會出問題。
房產增值過快或面臨跌價風險
從過去10多年看，房地產的增值速度遠遠超過任何一類有價證券的投資業(yè)績，如股票、債券或其他理財產品等。房地產也成為中國大類資產中市值最大、私人資產配置占比最高的一類資產。但世界上不存在只漲不跌的東西，中國房價從2000年開始，總體呈現(xiàn)一路上漲的走勢，這與中國經濟高速增長、居民收入水平大幅提高以及人口撫養(yǎng)比下降導致儲蓄率提高有關，又與城市化進程處于快速推進階段有關。但這些曾經促進房價上漲的因素，正在轉變?yōu)樽璧K房價上漲的因素，如經濟增速已經下滑，人口撫養(yǎng)比也開始上升，城鎮(zhèn)化也已經過了高速發(fā)展階段，處于中后期了。
市場永遠說不清楚的是，資產價格是否已經包含了投資人的樂觀預期或悲觀預期，因此，尋求合理的估值方法就顯得尤為必要。對房價合理與否的估算方法很多，且不同的估算方法得出的結論基本都是一致的，即房價水平偏高。即便如此，仍有不少人認為房價不會跌，還會繼續(xù)漲下去。這種帶有普遍性的認識誤區(qū)應該要糾正：
第一，認為房價不會跌的理由之一是城鎮(zhèn)化過程遠未結束，很多農業(yè)轉移人口還沒有購房。姑且不討論城鎮(zhèn)化后期對房產價格的影響，僅就目前高企的房價能夠讓多少農民工買得起房而言，對居住房的現(xiàn)實需求就要大打折扣。如果窮人都購得起房，那么美國等發(fā)達國家就不應該有貧民窟了，拉美國家早就可以擺脫中等收入陷阱了。
第二，不少人說現(xiàn)在購房大部分屬于剛需，因此房價是可以獲得支撐的。這貌似有道理但卻不合邏輯。因為滿足居住需要的可以是購房，也可以是租房，如果預期未來房價要下跌，那么，目前租房的租金成本顯然要低于按揭貸款的利息成本加上首付費用的機會成本（用首付等額資金購買高信用等級固定收益產品的收益）。因此，所謂的剛需，其動機建立在房價會繼續(xù)上漲的假設上。一旦房價下跌成為普遍預期，所謂的剛需也將隨之消失。
第三，還有人認為，即便房價下跌，但由于泡沫不大，故下跌幅度也非常有限。但即便泡沫不大，也不能認定下跌空間不大，因為房地產還可以出現(xiàn)“負泡沫”，即房價出現(xiàn)過跌現(xiàn)象，在不少國家房地產崩盤時期都發(fā)生過購房者出現(xiàn)“負資產”、棄房而逃的案例。
流動性或將成為始料未及的風險
中國私人投資者由于過多地將資產配置在房地產和其他實物資產上，如黃金、珠寶、藝術品等，由于這些資產的交易相對上市證券而言，存在諸多不便，故一旦出現(xiàn)價格下跌，則轉讓會有困難，這就是流動性風險。
比如，目前市場掛出的樓盤價格，與實際成交價格有一定的差距，這就構成了流動性風險。一旦房價出現(xiàn)暴跌，則會出現(xiàn)賣不出去或賣出成交價格比掛牌價低很多的風險。A股市場的流動性較好，市場無論大漲或大跌時，都伴隨著交易量的放大。但公司債市場則是有價無市，流動性很差。房地產市場畢竟不是證券化的市場，今年以來，二手房市場的交易量已經出現(xiàn)了大幅萎縮，一旦房價出現(xiàn)大跌，則因不能及時賣出而導致的資產大幅縮水的風險是必須考慮到的。
流動性風險可以通過對沖手段來規(guī)避，這是技術手段。但從資產配置角度看，對于流動性比較差的資產如實物資產配置過多，是流動性風險增大的主要原因，如國內居民的家庭資產結構中，房地產占63%，而發(fā)達國家大約在30%-35%之間。當然，實物資產配置比重過高，原因是過去實物資產的投資收益率驚人。但自2011年三季度以來，黃金、有色金屬、煤炭及一些礦場的價格走勢均出現(xiàn)了趨勢性的回落拐點，而中國建筑周期也是在2010年見頂回落，這些都可以表明實物投資的高收益時代已經過去，應該減持實物資產的配置比重，同時應增加金融資產的配置比重。
中國私人投資中，股票、債券及理財產品的配置過低，占比不到10%，這意味著投資者對金融資產的認知度還十分低下，更不用說配置海外資產了，這不僅是因為中國資本賬戶的管制導致了國內投資者海外投資比重極低。在全球經濟一體化的背景下，公司治理結構好、技術和管理領先的跨國企業(yè)往往可以給投資者更好的回報，而國內上市企業(yè)要遜色很多。但這不等于私人投資者沒有渠道來改善自己資產配置流動性的可能，關鍵是投資者要提高投資的基本素質還需要很長時間。
“剛性兌付”掩蓋下的信用風險在加大
近五年來，隨著理財產品市場的迅猛發(fā)展，固定收益率信托產品、銀行理財產品、保險資管產品以及城投債、公司債等層出不窮，但同時也存在一定的信用風險。盡管所有的理財產品合同中都有風險提示，或者有不保本、不保收益的說明，但中國的投資者雖然簽了合同，還是相信銀行和信托公司會還本付息。這就形成了中國獨特的理財市場潛規(guī)則，即“剛性兌付”。但這種剛性兌付實際上是存在一定前提的，即銀行和信托尚有實力為可能發(fā)生的壞賬買單，一旦出現(xiàn)了流動性風險或債務危機，則剛性兌付的薄紙就會被捅破。
今年3月份發(fā)生了超日債不能按時兌付的違約事件，這盡管是國內交易所市場的歷史上第一例違約事件，但場外市場的違約事件應該更多。尤其是很多信托產品實際就是類貸款項目，在經濟增速下行、產能過剩和企業(yè)債券水平高企的情況下，這些融資項目的風險就更大了，如中誠信托、吉林信托等都存在產品問題。2014年信托的到期量大約在4.5-5萬億左右，兌付壓力巨大，而大量融資類信托計劃的抵押以房地產和土地為主，均面臨不可知的房價和地價的變化；而對于2010年后大量成立的能源類產品而言，則面臨著產能過剩、PPI持續(xù)下行的行業(yè)危機。
實際上，無論是銀行還是信托，目前之所以還沒有出現(xiàn)壞賬率的大幅上升和信托產品的實質性違約事件，原因或是新債還舊債的技術處理，或是通過自己兜底去遮蓋。但如果是大量產品同時出現(xiàn)兌付困難，那就無法實現(xiàn)剛性兌付了。事實上，這些年來這些高收益、低信用等級產品的規(guī)模高增長，也是反映了投資者風險意識的淡薄。因此，一旦中國再度出現(xiàn)錢荒等系統(tǒng)性風險，則信用風險的大量暴露也將不可避免。
李迅雷 華爾街日報
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