一、引言
筆者端午假期回家，與家中小舅談起所住房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。說(shuō)來(lái)很有意思，小舅的一個(gè)朋友曾向他抱怨：“辛辛苦苦花那么多錢買套房子，70年后就被國(guó)家收走了，平均下來(lái)還不如租房子住，反正最后房子也不屬于自己?！毙【藢?duì)70年后房屋怎么處理亦多有不解。在一旁的姥姥所住的是宅基地上自己建的房屋，老人對(duì)將來(lái)潛在的房屋買賣以及拆遷補(bǔ)償問(wèn)題也有不明之處，進(jìn)而會(huì)產(chǎn)生擔(dān)心的情緒。毋庸諱言，房屋住宅可以說(shuō)是百姓的命根子，隨著近年來(lái)住房商品化以及城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，有關(guān)于房屋住宅問(wèn)題引起了社會(huì)各界的極大關(guān)注，相關(guān)的法律法規(guī)層出不窮，更新頗快，這就增加了百姓們對(duì)這些規(guī)定理解的難度，本文即基于此種背景，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題做一些必要的說(shuō)明和解釋。
二、大產(chǎn)權(quán)房“大”在何處
一般來(lái)說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)屬于私人權(quán)利，具有對(duì)世、排他的效力，是公民的私有財(cái)產(chǎn)，受到我國(guó)《物權(quán)法》的保護(hù)，其年限是永久的，質(zhì)言之，房子本身是房屋所有者的私人財(cái)產(chǎn)。而根據(jù)我國(guó)《憲法》，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，所以組織、個(gè)人只能享有土地使用權(quán)，而不能享有土地所有權(quán)。也就是說(shuō)，要想擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)就必須擁有房屋的所有權(quán)和該房屋所在土地的使用權(quán)，二者缺一不可。如此，房屋所有者便擁有了占有、使用、受益、處分這四項(xiàng)完整權(quán)能，這也是我們平時(shí)所說(shuō)的大產(chǎn)權(quán)的“大”之所在。如在城市里購(gòu)買的的商品房，一般都是大產(chǎn)權(quán)房。2015年之前，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房后，應(yīng)當(dāng)依法向國(guó)家房管部門辦理《房產(chǎn)證》、《土地使用證》從而在形式上宣告對(duì)房屋的所有權(quán)，以及對(duì)房屋所在土地的使用權(quán)。但2015年3月1日之后，根據(jù)國(guó)土資源部的要求，在全國(guó)全面啟用統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，該證同時(shí)記載房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)，從而使得《房產(chǎn)證》與《土地使用權(quán)證》合二為一。這極大地縮短了購(gòu)房者辦理權(quán)屬證明的時(shí)間，有效的節(jié)約了公共資源，值得贊賞。值得一提的是，大產(chǎn)權(quán)房中土地使用權(quán)根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，其使用期限也有所不同。具體而言可以分為：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地使用期限最高為40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地使用期限最高為50年；住宅建設(shè)用地使用期限最高為70年。到期后均可重新繳納土地出讓金從而繼續(xù)使用。
三、小產(chǎn)權(quán)之“小”
小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的說(shuō)法。百姓接觸最多的小產(chǎn)權(quán)房是指鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府單獨(dú)或聯(lián)合開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)發(fā)建造在農(nóng)村集體土地（如鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村的地）上的房屋（比如某村、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)里建的小區(qū)、別墅等等），由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府向購(gòu)買者頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)。但是，我國(guó)現(xiàn)行立法、政策對(duì)農(nóng)村集體用地僅有著如下三種劃分：按照不同的用途，農(nóng)村集體土地可以分為農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地、宅基地用地。舉例來(lái)說(shuō)，農(nóng)民在農(nóng)村承包的用來(lái)耕種的土地就是農(nóng)村集體土地中的農(nóng)業(yè)用地；用于建設(shè)類似農(nóng)田水利設(shè)施的農(nóng)村土地就是農(nóng)村集體土地中的建設(shè)用地；而農(nóng)民家家戶戶住的房子院子就是宅基地用地。這三種劃分當(dāng)中，并沒(méi)有任何一種土地的性質(zhì)可供土地所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府及開(kāi)發(fā)商用以建設(shè)住房，因此，可以確定的說(shuō)，這樣的房屋是違法的建筑。進(jìn)一步說(shuō)，由于這類房屋的建設(shè)者未繳納土地出讓金，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府向購(gòu)買者頒發(fā)的所謂的“產(chǎn)權(quán)證”也不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)的，這類房屋也沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土管理局亦不會(huì)予以備案，因此購(gòu)買者僅擁有房屋的所有權(quán)卻無(wú)法、也根本不可能取得房屋所在土地的使用權(quán)。其正是“小”在沒(méi)有土地使用權(quán)，“小”在了其本身系違法建筑上面，進(jìn)而對(duì)其使用、買賣、受益、處分的權(quán)能產(chǎn)生了巨大的限制。
四、嚴(yán)格區(qū)分宅基地住房與小產(chǎn)權(quán)房
同樣是建在農(nóng)村集體土地上的房屋，宅基地住房與小產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別呢？首先最重要的一點(diǎn)，我們必須明確的是，宅基地是國(guó)家、政府給予農(nóng)民或者說(shuō)集體組織成員的福利。通俗的來(lái)說(shuō)，農(nóng)村的農(nóng)民凡是屬于該村集體組織的內(nèi)部成員的，都可以獲得自家的一塊宅基地，使用人持有宅基地使用證就可以在自家的宅基地上建造房屋，房屋所有人有產(chǎn)權(quán)，該房屋合法有效，該產(chǎn)權(quán)完整齊備。而且按照現(xiàn)行的法律、法規(guī)及政策的規(guī)定，宅基地使用權(quán)限尚未明確，也就是說(shuō)，目前宅基地使用權(quán)期限為永久。在面臨拆遷、征地時(shí)，宅基地住房所有者當(dāng)然的有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。也可以與本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員進(jìn)行房屋交易。而正如上一節(jié)所言，所謂小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，其所有者在房屋面臨拆遷、征用時(shí)無(wú)權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，只能向房屋出售者要求相應(yīng)的賠償，從最根本的性質(zhì)上無(wú)法與宅基地住房相提并論。
五、結(jié)語(yǔ)
綜上所言，購(gòu)房者在購(gòu)買住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)警惕、避免購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，切不可貪圖一時(shí)的便宜，否則后患無(wú)窮。大產(chǎn)權(quán)房、宅基地住房所有者不必對(duì)土地使用期限、拆遷補(bǔ)償問(wèn)題有所擔(dān)心，我國(guó)現(xiàn)行立法、政策注重保障百姓的安居樂(lè)業(yè)，我們的合法權(quán)益會(huì)收到法律的保護(hù)。
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