附：
物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
管理處設(shè)置：（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。（2）辦公場(chǎng)所整潔有序。（3）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）。
管理人員要求：（1）小區(qū)經(jīng)理有物業(yè)管理員上崗證和小區(qū)經(jīng)理上崗證，有三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。
（2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔。
服務(wù)時(shí)間：周一至周日在管理處進(jìn)行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)。
日常管理與服務(wù)：
（1）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《上海市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范》要求。
（2）24小時(shí)受理業(yè)主或使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)約除外）。
（3）對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理。
（4）制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、驗(yàn)收等裝修管理制度，建立業(yè)主或使用人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止或報(bào)告。
（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。
（6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主或使用人房屋裝修檔案）等]。
（7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。
（8）對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。
（9）可采取走訪、懇談會(huì)、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進(jìn)行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%。
（10）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度。
（11）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。
（12）能提供二種以上特約服務(wù)（有償）和二種以上便民（無償）服務(wù)。
（13）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
（14）對(duì)違反小區(qū)公約（臨時(shí)公約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行勸阻、制止或報(bào)有關(guān)部門處理。
2、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
人員要求：（1）專職保安人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。
（2）有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備。
（3）上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全護(hù)衛(wèi)器械。
門崗：（1）小區(qū)出入口24小時(shí)值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄。
（2） 封閉管理小區(qū)對(duì)外來人員或送貨人員進(jìn)行記錄，阻止未經(jīng)許可的外來人員進(jìn)入小區(qū)。
（3）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記
錄。
巡邏崗：（1）白天每二小時(shí)巡邏一次，夜間每三小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄。
（2）在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門。
技防設(shè)施和救助：（1）小區(qū)應(yīng)具備錄像監(jiān)控、樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等三項(xiàng)以上技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。
（2）監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)應(yīng)接受用戶救
助的要求，解答用戶的詢問。有電子防盜門。
車輛管理：（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)。
（2）及時(shí)處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。
（3）收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理，車輛停放有序，車庫內(nèi)陸面、墻面有簡(jiǎn)易的車輛行駛指示
牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車庫場(chǎng)地每日清潔一次，有照明，無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無
易燃、易爆及危險(xiǎn)物品存放。
3、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
地面：每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，隔日拖洗一次，地面清潔。
樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)：每周擦抹二次，保持基本無灰塵。
消防栓、指示牌等公共設(shè)施：每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬。
天花板、公共燈具：每季除塵一次，目視基本無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。
門、窗等玻璃：每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡。
天臺(tái)、屋頂：保持清潔、無垃圾。
垃圾收集：高層按幢設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，多層按物業(yè)管理需要配置收集點(diǎn)，收集點(diǎn)每日清理二次，收集點(diǎn)周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明顯異味。
電梯轎廂：每日擦拭、清掃一次以上，保持目視干凈無污跡。
道路地面、綠地、明溝：道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水。
公共燈具、宣傳欄、小品等：每周擦抹一次，表面無污跡。
垃圾廂（房）：有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善。
果皮箱、垃圾桶：合理設(shè)置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡。
消毒滅害：每季對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。
4、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）草 1）修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。
2）清雜草：每年普除雜草五遍以上，雜草面積不大于6%。
3）灌、排水：及時(shí)灌溉，保證有效供水，有積水及時(shí)排除。
4）施肥：每年普施有機(jī)肥一遍。
5）病蟲害防治：發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)滅殺。每年普修四遍以上，草面基本平整。
（2）樹木1）修剪：?jiǎn)獭⒐嗄拘藜裘磕甓橐陨?，無二級(jí)枯枝；蘺、球超過齊平線250px應(yīng)修剪，每年不少于四
遍，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀援植物適時(shí)修剪，每年不少于二次。
2）中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。
3）施肥：按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適當(dāng)施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。
4）病蟲害防治：有針對(duì)性及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10％。
5）扶正加固：有倒伏傾向，及時(shí)扶正、加固。
6）其它：?jiǎn)坦嗄旧L(zhǎng)良好，樹冠完整；花灌木基本開花；球、籬、地被生長(zhǎng)正常,缺枝、空檔不明顯。修剪：年普修三遍以上，切邊整理一次以上。
（3）花壇花境 1）布置：一年中有二次以上花卉布置。
2）灌、排水：保持有效供水，無積水。
3）補(bǔ)種：缺枝倒伏不超過十處。
4）修剪、施肥：保持花卉生長(zhǎng)良好。
5）病蟲害防治：及時(shí)做好病蟲害防治。
5、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：
（1）公共部位：
房屋結(jié)構(gòu)：每年一次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。
門窗：每半月一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。
樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時(shí)修補(bǔ)。
管道、排水溝：每半年一次對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通。
道路、場(chǎng)地等：每月一次巡視街坊路面、側(cè)石、圍墻、窨井、健身設(shè)施等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外）、窨井不漫溢、窨井蓋無缺損、簡(jiǎn)易健身設(shè)施能正常使用（需更換除外）。
安全標(biāo)志：對(duì)小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)、隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志或維護(hù)設(shè)施。
（2）供水系統(tǒng)：
1）每周對(duì)供水設(shè)備檢查三次以上，每季對(duì)水泵潤滑點(diǎn)加油，每季一次對(duì)泵房、管道等進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。
2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。
3）高層房屋每年二次對(duì)減壓閥進(jìn)行測(cè)壓并做好記錄。
4）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。
（3）公共照明：
公燈：每周二次巡檢公共照明設(shè)備，修復(fù)損壞的燈座、燈泡、開關(guān)等，保持樓道燈、街坊燈95%以上的亮燈率。
（4）消防系統(tǒng)：
消防設(shè)施、設(shè)備 1）消防泵每月啟動(dòng)一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其運(yùn)行正常。
2）消防栓每月巡檢一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。
3）每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用。
4）按需配備滅火器，每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。
（5）弱電系統(tǒng)：
1）樓宇對(duì)講系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，對(duì)講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對(duì)講功能正常，語音清晰，對(duì)講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動(dòng)閉門功能正常。
2）住戶報(bào)警：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其２４小時(shí)運(yùn)行正常，中心報(bào)警控制主機(jī)應(yīng)能準(zhǔn)確顯示報(bào)警或故障發(fā)生的信息，并同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。
3）周界報(bào)警：２４小時(shí)設(shè)防并正常運(yùn)行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報(bào)警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識(shí)別報(bào)警區(qū)域，收到警情時(shí)，能同時(shí)發(fā)出聲光報(bào)警信號(hào)。
4）監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項(xiàng)監(jiān)控設(shè)備２４小時(shí)正常運(yùn)行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號(hào)，錄像功能正常。
5）電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時(shí)間，不定期地進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行，保持巡更時(shí)間、地點(diǎn)、人員和順序等數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢和打印等功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常。電子防盜門每月定期保養(yǎng)，保持電子防盜門使用正常。
（6）升降系統(tǒng)：
1）保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。
2）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。
3）電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
4）電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行。聯(lián)系客服
