現(xiàn)階段，為規(guī)避政策及市場(chǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)已逐步形成了一種由多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)的模式。以作為房地產(chǎn)企業(yè)標(biāo)桿之一的萬(wàn)科為例，其近幾年新增的項(xiàng)目，大多數(shù)都是通過(guò)合作方式開發(fā)的。但因合作開發(fā)涉及多個(gè)主體，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有的風(fēng)險(xiǎn)高、收益大、投資金額高、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，且我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)合作開發(fā)的法律法規(guī)相對(duì)較少，導(dǎo)致合作開發(fā)面臨合同無(wú)效、合同性質(zhì)不明、利益分配不明及責(zé)任承擔(dān)不一的風(fēng)險(xiǎn)。本周我們繼續(xù)梳理五則裁判觀點(diǎn)，以闡析合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛實(shí)務(wù)要點(diǎn)。
這已經(jīng)是第四期啦
一、合同性質(zhì)
【裁判觀點(diǎn)】 對(duì)于當(dāng)事人之間法律關(guān)系性質(zhì)的認(rèn)定，應(yīng)結(jié)合相關(guān)協(xié)議的約定內(nèi)容及實(shí)際履行情況綜合判斷。合同中雖然約定了共同出資，但并沒(méi)有共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特別約定，且再未簽訂別的合資合作協(xié)議、未再進(jìn)行投資，故不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)法律關(guān)系。
【案件索引】 浙江中廣美聯(lián)實(shí)業(yè)有限公司與盱眙海通置業(yè)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛(2013)民一終字第123號(hào)
【案情簡(jiǎn)介】 2006年11月20日，王慧俊代表海通置業(yè)公司（甲方）與中廣公司（乙方）簽訂協(xié)議一份（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書》），主要內(nèi)容為：一、甲方同意將擁有的盱眙收費(fèi)站東南側(cè)約305畝(以土地部門發(fā)給的土地證為準(zhǔn))商住用地按每畝27萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙方15%的股權(quán)，總價(jià)格12352500元(以土地部門發(fā)給的土地證面積×27萬(wàn)元×15%為準(zhǔn)，不含土地契稅)；二、乙方自協(xié)議簽訂三日內(nèi)付給甲方保證金800萬(wàn)元。三、甲乙雙方土地按每畝35萬(wàn)元價(jià)格計(jì)算收益，即按每畝35萬(wàn)元計(jì)算成本?！?、由于本項(xiàng)目建設(shè)可能會(huì)有較大的資金支出，如融資1000萬(wàn)元貸款到位且使用完后，仍需支付相關(guān)費(fèi)用時(shí)，甲乙雙方各按出資比例支付款項(xiàng)……
【法院認(rèn)為】 中廣公司與海通置業(yè)公司之間系股東與公司關(guān)系。原因如下：第一、根據(jù)查明事實(shí)，2008年5月14日，經(jīng)淮安市盱眙工商行政管理局核準(zhǔn)，中廣公司成為海通置業(yè)公司的股東之一，出資額300萬(wàn)元，占海通置業(yè)公司注冊(cè)資本的15%。2010年2月24日，中廣公司向江蘇省盱眙縣人民法院提起訴訟，認(rèn)為海通置業(yè)公司剝奪其作為股東的知情權(quán)，要求法院判令海通置業(yè)公司提供自公司成立以來(lái)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和會(huì)計(jì)賬簿供其查閱。2010年3月18日，經(jīng)法院調(diào)解，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，海通置業(yè)公司同意提供財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告和會(huì)計(jì)賬簿供中廣公司查閱。第二，《協(xié)議書》第一條約定“甲方同意將擁有的盱眙收費(fèi)站東南側(cè)約305畝(以土地部門發(fā)給的土地證為準(zhǔn))商住用地按每畝27萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙方15%的股權(quán)，總價(jià)格12352500元”，2007年1月31日，海通置業(yè)公司與盱眙縣國(guó)土資源局簽訂《成交確認(rèn)書》，確認(rèn)海通置業(yè)公司競(jìng)得案涉國(guó)有土地使用權(quán)，2007年11月8日，海通置業(yè)公司取得上述地塊的土地使用權(quán)證書，依據(jù)《協(xié)議書》該條內(nèi)容表述，應(yīng)為海通置業(yè)公司轉(zhuǎn)讓15%股權(quán)予中廣公司，中廣公司支付對(duì)價(jià)12352500元（即，27萬(wàn)元/畝×305畝×15%=12352500元）。其次，從收據(jù)載明情況看，《協(xié)議書》簽訂當(dāng)日海通置業(yè)公司出具收據(jù)載明“今收到中廣公司(杭州丘山進(jìn)出口有限公司)投資海通置業(yè)公司投資款800萬(wàn)元。”再次，根據(jù)海通控股公司、中廣公司、鄧洪波、陳繼梅作為海通置業(yè)公司股東簽署的《四方協(xié)議》，第一條明確四股東出資數(shù)額及所占股份，第二條表述為中廣公司出資1235萬(wàn)元、鄧宏波出資700萬(wàn)元僅為土地出讓款(含拆遷費(fèi)用)，其他所有支出兩股東按股份比例出資，如不按股份比例出資，差額部分從各自股份中扣除，即相應(yīng)降低股份比例，結(jié)合鄧宏波在一審時(shí)的陳述，難以認(rèn)定中廣公司出資1235萬(wàn)與海通置業(yè)公司之間成立合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系。第三，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。即，共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征。本院認(rèn)為，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同具有多種表現(xiàn)形式，從廣義解釋，共同出資成為股東或被吸納至項(xiàng)目公司也是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的形式，其以投資作為共同出資，按其所占股份享有公司收益，以出資為限對(duì)公司承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，也屬于共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式，但是，就本案而言，中廣公司出資成為海通置業(yè)公司股東，根據(jù)查明事實(shí)，中廣公司亦認(rèn)可其在相關(guān)協(xié)議中并沒(méi)有共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的特別約定，再未與海通置業(yè)公司簽訂別的合資合作協(xié)議、未再進(jìn)行投資，所以中廣公司只能根據(jù)公司法規(guī)定，以股東身份獲得分紅，其主張以訟爭(zhēng)房地產(chǎn)項(xiàng)目15%權(quán)益享有案涉項(xiàng)目權(quán)益依據(jù)不足。
二、合同效力
【裁判觀點(diǎn)】 公司增加或者減少注冊(cè)資本的股東會(huì)決議應(yīng)當(dāng)經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過(guò)的規(guī)定，是關(guān)于股東會(huì)決議的表決程序及其效力的規(guī)定，是對(duì)公司內(nèi)部決策機(jī)制的限制，并不影響公司對(duì)外作出意思表示的效力。合作方以《協(xié)議書》違反公司法規(guī)定為由主張合同無(wú)效的主張不能成立。
【案情簡(jiǎn)介】 2008年10月21日，金盛公司與南方鴻基公司簽訂了《共同投資亞龍灣開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議書》），主要約定：金盛公司以現(xiàn)有的亞龍灣國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)E2-1-2、E2-1-1兩塊土地折價(jià)12000萬(wàn)元，南方鴻基公司投入現(xiàn)金12000萬(wàn)元，雙方共同開發(fā)該兩塊土地；一、合同約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為：1、甲乙雙方協(xié)商一致，通過(guò)增加注冊(cè)資金，由1000萬(wàn)元增加到2000萬(wàn)元，甲方持有原有股權(quán)人民幣1000萬(wàn)元占50%股權(quán)，乙方投入現(xiàn)金人民幣1000萬(wàn)元作為增加注冊(cè)資金占股權(quán)50%，根據(jù)建設(shè)需要，乙方后期陸續(xù)投入項(xiàng)目建設(shè)資金6000萬(wàn)元，共同開發(fā)上述地塊，兩塊地面積共57.76畝，其中，20.76畝土地權(quán)屬證件為《三亞市三土房（2007）字第8170號(hào)土地房屋權(quán)證》；其余37畝的權(quán)屬關(guān)系，待海南省三亞市中級(jí)人民法院（2008）三亞民初字第18號(hào)民事判決書生效后辦理。
【法院觀點(diǎn)】 關(guān)于《協(xié)議書》的效力問(wèn)題。金盛公司與南方鴻基公司在2008年10月21日簽訂的《協(xié)議書》約定，金盛公司以土地使用權(quán)投資，南方鴻基公司以資金投資，按照各50%的比例共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，在性質(zhì)上屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)。在實(shí)現(xiàn)方式上，則是通過(guò)增加金盛公司注冊(cè)資本、南方鴻基公司出資成為金盛公司股東的方式實(shí)現(xiàn)。本院認(rèn)為，首先，《中華人民共和國(guó)公司法》第四十三條第二款關(guān)于公司增加或者減少注冊(cè)資本的股東會(huì)決議應(yīng)當(dāng)經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過(guò)的規(guī)定，是關(guān)于股東會(huì)決議的表決程序及其效力的規(guī)定，是對(duì)公司內(nèi)部決策機(jī)制的限制，并不影響公司對(duì)外作出意思表示的效力。其次，即使案涉《協(xié)議書》需要經(jīng)代表三分之二以上表決權(quán)的股東通過(guò)，在本案中，由于金盛公司的股東李周持有95%的股權(quán)，李周的同意足以滿足上述條件。最后，金盛公司與鴻基公司于2008年10月21日簽訂《協(xié)議書》，2009年3月25日金盛公司的另一股東陳文振將其名下的5%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給李周。當(dāng)日，李周、陳文振作出股東會(huì)決議，李周和陳文振分別向南方鴻基公司轉(zhuǎn)讓45%和5%的股權(quán)并據(jù)此完成了公司變更登記。上述事實(shí)充分說(shuō)明，陳文振作為金盛公司的另外一個(gè)股東，對(duì)增加公司注冊(cè)資本事項(xiàng)是明確同意的。綜上，南方鴻基公司以《協(xié)議書》違反公司法第三十七條、第四十三條第二款的規(guī)定為由主張合同無(wú)效的主張不能成立。一審判決認(rèn)定正確，應(yīng)予維持。
三、合同履行
【裁判觀點(diǎn)】 建設(shè)單位因超建已被罰款并被責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，不屬于“擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃”的情形，不存在分配違法建筑利益的問(wèn)題，合作方有權(quán)要求分配利益。
【案情簡(jiǎn)介】 遼寧煙草公司與通達(dá)公司于2001年12月2日簽訂《聯(lián)建協(xié)議書》，主要約定（一）甲方（遼寧煙草公司）以投入工程建設(shè)資金，乙方（通達(dá)公司）以負(fù)責(zé)工程開發(fā)建設(shè)方式進(jìn)行合作。（二）建設(shè)項(xiàng)目為：省、市煙草公司辦公樓，遼寧煙草公司培訓(xùn)中心，卷煙經(jīng)營(yíng)設(shè)施及商品住宅，建筑總面積約10萬(wàn)平方米。（三）甲方提供資金購(gòu)買建筑用土地使用權(quán)，繳納各種費(fèi)用，支付建筑材料及工程施工費(fèi)用。乙方辦理工程立項(xiàng)、根據(jù)甲方要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，組織監(jiān)督工程施工部門施工。工程質(zhì)量要達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)。（四）甲方出資購(gòu)買的土地使用權(quán)歸甲方所有。興建的辦公樓、培訓(xùn)中心、經(jīng)營(yíng)設(shè)施的所有權(quán)歸甲方所有，以工程成本進(jìn)行結(jié)算入賬，乙方負(fù)責(zé)辦理有關(guān)手續(xù)。土地剩余部分由雙方共同開發(fā)商品住宅，一部分以優(yōu)惠價(jià)格出售給甲方職工，另一部分由乙方負(fù)責(zé)向市場(chǎng)銷售，銷售利潤(rùn)由雙方分享。乙方所分得的利潤(rùn)，即為甲方向乙方支付的工程開發(fā)費(fèi)用。雙方同意，商品住宅的銷售利潤(rùn)分配將遵循以下原則：甲方：出資者應(yīng)得到的利潤(rùn)（資本增值），資金占用期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用。乙方：承辦開發(fā)建設(shè)所應(yīng)得的報(bào)酬；為甲方承建辦公樓等辦公設(shè)施施工管理方面的補(bǔ)償；地塊選擇、作價(jià)、前期工作與施工過(guò)程中按規(guī)定付費(fèi)而節(jié)約減少付費(fèi)額的補(bǔ)償?shù)?。具體細(xì)節(jié)另簽協(xié)議補(bǔ)充。
【法院認(rèn)為】 涉案建設(shè)項(xiàng)目雖存在實(shí)際超建情況，但這是由在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系中作為“開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)單位”的遼寧煙草公司，基于滿足自己職工住房要求的目的做出的超出原建設(shè)工程規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)（加層、增加房源）的決定，并且作為合作一方的遼寧煙草公司在向有關(guān)單位出具的說(shuō)明中已表示其（“我方”）承擔(dān)由此產(chǎn)生的責(zé)任。事實(shí)上沈陽(yáng)市城市管理行政執(zhí)法局已就該超建問(wèn)題予以罰款，并責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。雙方合作開發(fā)的隆中苾?cè)沸^(qū)已于2005年1月竣工，除5套住宅用于抵付工程款、勞務(wù)費(fèi)，2套住宅由通達(dá)公司銷售并收取房款外，現(xiàn)該小區(qū)的住宅包括超建部分均售與了遼寧煙草公司（76套房屋）和其職工（419套房屋）以及紅塔集團(tuán)（10套房屋）；全部商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（面積7228平方米）、全部地下車庫(kù)（面積15158平方米）也均被遼寧煙草公司回購(gòu)使用和受益；售房所得款項(xiàng)均已由遼寧煙草公司收取和支配。而且遼寧煙草公司還向通達(dá)公司發(fā)出了《終止協(xié)議通知書》，并不顧通達(dá)公司的反對(duì)，已自行組織對(duì)煙草大廈項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)，雙方繼續(xù)履行涉案聯(lián)建協(xié)議，客觀上已無(wú)可能，即事實(shí)上遼寧煙草公司已單方解除涉案聯(lián)建協(xié)議。顯然，在此情況下，作為合作一方的遼寧煙草公司有義務(wù)與通達(dá)公司進(jìn)行結(jié)算?，F(xiàn)由于雙方當(dāng)事人未能自行結(jié)算，解決糾紛，通達(dá)公司以遼寧煙草公司為被告提起本案訴訟，法院當(dāng)然應(yīng)依法予以受理。最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十九條中關(guān)于在“擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃”情形下，合作開發(fā)一方請(qǐng)求分配項(xiàng)目利益的，不予受理或駁回起訴的規(guī)定，主要是防止就違法建筑分配利益。本案中的超建問(wèn)題是建筑物增加了層數(shù)，但建設(shè)單位因此已被罰款并被責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)，建筑不可能面臨拆除問(wèn)題，相關(guān)房屋實(shí)際以低于成本價(jià)（按約定應(yīng)以成本價(jià)售與遼寧煙草公司職工）的價(jià)格售與了遼寧煙草公司職工，現(xiàn)職工已入住使用多年，遼寧煙草公司與通達(dá)公司之間就該部分房屋建設(shè)的合作所形成的關(guān)系實(shí)際具有委托代建的特點(diǎn)，不存在分配違法建筑利益的問(wèn)題。故本案的情況不適用上述司法解釋的規(guī)定。
四、合同解除
【裁判觀點(diǎn)】 解除通知發(fā)出后，又以實(shí)際行為表示繼續(xù)履行合同約定的合作開發(fā)合同義務(wù)，解除通知并未發(fā)生效力。
【案件索引】 中森華投資集團(tuán)有限公司、湖北徐東（集團(tuán)）股份有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 （2017）最高法民終664號(hào)
【案情介紹】 2010年2月9日，徐東公司與中森華集團(tuán)公司就徐東村“城中村”綜合改造合作事宜簽訂《聯(lián)合開發(fā)合同》。2014年8月22日，徐東公司向中森華集團(tuán)公司出具《解除合同通知書》，該通知書的內(nèi)容為：武漢市洪山區(qū)徐東村“城中村”綜合改造項(xiàng)目自2012年9月份起就處于停滯狀態(tài)，且中森華集團(tuán)公司沒(méi)有采取積極手段推動(dòng)項(xiàng)目重啟，反而還借項(xiàng)目名義對(duì)外頻繁舉債，所獲數(shù)億資金并未用于項(xiàng)目建設(shè)。2015年7月3日，徐東公司與中森華集團(tuán)公司簽訂《股東合作協(xié)議書》，該協(xié)議書載明：股東中森華集團(tuán)公司特別委托丁啟明先生作為該公司特別授權(quán)代表，配合徐東公司，以中森華世紀(jì)公司名義，繼續(xù)完成城中村改造任務(wù)。
【法院觀點(diǎn)】 徐東公司與中森華集團(tuán)公司簽訂的《聯(lián)合開發(fā)合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容中除有關(guān)拆遷安置部分的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。有關(guān)拆遷安置部分的約定，因項(xiàng)目未取得拆遷許可證而無(wú)效。2014年8月29日，徐東公司通過(guò)EMS特快專遞向中森華集團(tuán)公司發(fā)出《解除合同通知書》，解除雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)合同》。但在其后的2015年3月20日，中森華世紀(jì)公司還召開股東會(huì)，形成《股東會(huì)決議》，徐東公司與中森華集團(tuán)公司共同決定委托李紅軍、丁啟明具體辦理簽約手續(xù)，由李紅軍、程方明、丁啟明組成銷售專班，以中森華世紀(jì)公司的名義對(duì)外銷售C2項(xiàng)目房產(chǎn)。2015年7月3日，徐東公司與中森華集團(tuán)公司簽訂《股東合作協(xié)議書》，徐東公司確認(rèn)中森華集團(tuán)公司對(duì)丁啟明先生的特別授權(quán)，愿與丁啟明先生通力合作。上述行為表明徐東公司雖然發(fā)出解除通知，但又以實(shí)際行為在與中森華集團(tuán)公司委托的丁啟明合作，繼續(xù)在履行《聯(lián)合開發(fā)合同》約定的合作開發(fā)合同義務(wù)，故徐東公司主張《聯(lián)合開發(fā)合同》已于2014年8月30日解除的理由不能成立。
五、違約責(zé)任
【裁判觀點(diǎn)】 因合作開發(fā)協(xié)議沒(méi)有履行，產(chǎn)生的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以簽訂合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的投資數(shù)額為基數(shù)，而不能以實(shí)際投資數(shù)額為基數(shù)。
【案例索引】 江陰市城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司與江陰市良晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛 （2015）民抗字第45號(hào)
【案情簡(jiǎn)介】 2001年8月，良晨公司與城鎮(zhèn)公司簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》一份，主要內(nèi)容為：市場(chǎng)公司將位于蒲橋街二期改造工程澄規(guī)定(2001)第075號(hào)批文和澄計(jì)經(jīng)投(2001)299號(hào)立項(xiàng)批復(fù)項(xiàng)目與城鎮(zhèn)公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。以市場(chǎng)公司建設(shè)項(xiàng)目、資質(zhì)進(jìn)行合作，城鎮(zhèn)公司出全額建設(shè)資金。工程規(guī)模為商住樓建筑面積約60000平方米，工程總投資7500萬(wàn)元，同時(shí)約定按項(xiàng)目總造價(jià)的10%支付違約金。本案雙方當(dāng)事人對(duì)“工程投資”存在爭(zhēng)議，城鎮(zhèn)公司要求良晨公司承擔(dān)違約責(zé)任所依據(jù)的是“項(xiàng)目總造價(jià)”。一審審理認(rèn)為，工程總造價(jià)為工程實(shí)際造價(jià)，按建筑面積6.3萬(wàn)平方米折算后的項(xiàng)目總造價(jià)為24667.913617萬(wàn)元，因此良晨公司應(yīng)向城鎮(zhèn)公司支付項(xiàng)目總造價(jià)10％的違約金2466.791362萬(wàn)元。
【法院認(rèn)為】 根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，涉案《合作開發(fā)協(xié)議書》簽約雙方按照“項(xiàng)目總造價(jià)”享有的合同權(quán)利應(yīng)當(dāng)是在合同得到實(shí)際履行且履行行為符合約定情形下的結(jié)果，其與發(fā)包方、建設(shè)方對(duì)工程以及項(xiàng)目的總投入密切相關(guān)。而涉案項(xiàng)目從最初取得土地到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等均由良晨公司獨(dú)自投入和實(shí)施，雖然，城鎮(zhèn)公司前期投入了125萬(wàn)元的拆遷費(fèi)，并以其名義借款1200萬(wàn)元，但良晨公司已經(jīng)將上述款項(xiàng)如期、如數(shù)還給了城鎮(zhèn)公司，可見(jiàn)，《合作開發(fā)協(xié)議書》的后續(xù)主要合作內(nèi)容沒(méi)有得到城鎮(zhèn)公司的實(shí)質(zhì)參與和履行。僅就建設(shè)工程范圍來(lái)看，良晨公司獨(dú)自開發(fā)的規(guī)模及市場(chǎng)銷售行情與《合作開發(fā)協(xié)議書》簽訂時(shí)相比也發(fā)生了重大變化。這些變化是雙方在簽訂《合作開發(fā)協(xié)議書》時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)和預(yù)料的?！逗献鏖_發(fā)協(xié)議書》中約定城鎮(zhèn)公司付出的全部投資額即“工程投資：7500萬(wàn)元”，是雙方約定和當(dāng)時(shí)可預(yù)見(jiàn)的投資價(jià)額。因合同沒(méi)有履行產(chǎn)生的違約責(zé)任的計(jì)算方式應(yīng)當(dāng)限于簽訂合同時(shí)可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容。將良晨公司實(shí)際投資開發(fā)、建設(shè)產(chǎn)生的成本、利潤(rùn)為基礎(chǔ)用于計(jì)算本案違約金既不符合案件客觀事實(shí)，也不符合民法的公平原則。城鎮(zhèn)公司在本案中主張違約金以外損失的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。
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