今年以來，政府從土地、金融、政策等方面大力支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，支持力度前所未有，截至11月底，全國(guó)已有12個(gè)城市推出自持用地（含租賃用地）160余宗，租賃面積約550萬平方米，同時(shí)，十九大報(bào)告中繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”，租賃市場(chǎng)未來在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演的角色可見一斑。面對(duì)租賃市場(chǎng)這個(gè)萬億藍(lán)海，各方資本爭(zhēng)相進(jìn)入，不少房企已經(jīng)推出自己的長(zhǎng)租公寓品牌，尚未布局長(zhǎng)租領(lǐng)域的房企也在緊鑼密鼓，以期把握本次機(jī)遇，分食租賃紅利。
對(duì)于房企來說，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的布局與發(fā)展，歸根結(jié)底是要達(dá)到公寓項(xiàng)目收益的最大化，而這種收益最大化需要通過租金和出租率的最優(yōu)組合來實(shí)現(xiàn)。因此，在市場(chǎng)上，需要充分了解求租者的租賃需求和資金實(shí)力才可能實(shí)現(xiàn)租金和出租率的最優(yōu)組合。目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目面向的客群、產(chǎn)品、服務(wù)到底如何，房企又是如何做長(zhǎng)租公寓的？基于對(duì)北京多個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的調(diào)研，我們選取幾個(gè)品牌房企具有代表性的長(zhǎng)租項(xiàng)目進(jìn)行分析對(duì)比，并在文末形成我們的幾點(diǎn)思考。
泊寓上清店：地段優(yōu)越、產(chǎn)品性價(jià)比較高
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于海淀區(qū)北五環(huán)外，西鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，北向西二旗、西三旗，東南面朝奧林匹克森林公園，周邊被地鐵8號(hào)線、13號(hào)線、京藏高速等包圍，距離最近地鐵站1公里，住在這里的租客，上班通行時(shí)間多數(shù)可控制在開車半小時(shí)（不堵車的情況下）、公交地鐵1小時(shí)之內(nèi)。項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)，覆蓋了物美、永輝等大型超市以及不同的購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)，餐飲小吃店也不少，生活配套較為齊全。
客群定位：項(xiàng)目定位青年群體（老人、小孩不可入住），結(jié)合該項(xiàng)目所處的位置，項(xiàng)目面向的客群多為工作在上地、西二旗、中關(guān)村等板塊內(nèi)的上班族，這些板塊的公司基本為高科技企業(yè)，員工的工資水平和消費(fèi)能力相對(duì)較高。
產(chǎn)品特點(diǎn)：項(xiàng)目分屬在一棟6層樓的3-6層，入門和電梯處均需刷卡進(jìn)入。該項(xiàng)目?jī)H有兩種戶型35平方米和42平方米，面積不同，戶型結(jié)構(gòu)相同。房間是一個(gè)大開間，有獨(dú)立衛(wèi)生間和一個(gè)外延式飄窗，同時(shí)配有電視、沙發(fā)、洗衣機(jī)、小型辦公桌、冰箱、空調(diào)等，屋內(nèi)配套很齊全。值得一提的是，該項(xiàng)目充分發(fā)揮了企業(yè)在存儲(chǔ)空間設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，在房間內(nèi)設(shè)置了不少儲(chǔ)物空間。每個(gè)房間的門鎖為密碼鎖，且門前設(shè)計(jì)了向內(nèi)伸展部分，對(duì)租客輸入密碼起到一定的遮擋作用，另外這部分還可作為放鞋區(qū)域，較為方便。
公共服務(wù)：公共區(qū)域包括公共廚房、閱覽室、健身房、會(huì)客廳等，其中公共廚房相對(duì)干凈，健身房免費(fèi)，這些區(qū)域均有專門的保潔。項(xiàng)目入門處有快遞柜可以隨時(shí)收取快遞，大件快遞可由服務(wù)臺(tái)代收。另外，該項(xiàng)目在某些節(jié)假日會(huì)組織小型聚會(huì)，豐富租客的業(yè)余生活。
租金水平：該項(xiàng)目半年起租，35平方米的標(biāo)準(zhǔn)間每月租金4200元，加上10%服務(wù)管理費(fèi)，每月4620元；42平方米的雙人間每月租金加服務(wù)管理費(fèi)6600元，服務(wù)管理費(fèi)主要為公共區(qū)域保潔和管理費(fèi)用、WIFI費(fèi)用等。另外，每月還需繳納個(gè)人房間的水電費(fèi)。
目前，周邊可租房源數(shù)量較少，某三室一廳合租房源中的15平方米臥室，無獨(dú)立衛(wèi)生間，廚房、客廳等共用，月租金3000元，中介費(fèi)為一個(gè)月租金，月度合計(jì)費(fèi)用3300元左右，水電費(fèi)另算；整租某一居室40平方米，月租金5400元，另需繳納8%的服務(wù)費(fèi)，合計(jì)費(fèi)用接近5900元。與之對(duì)比，雖然該項(xiàng)目租金水平略高，但從居住舒適度、公共區(qū)域使用等方面來看，其性價(jià)比較高，項(xiàng)目基本處在滿租狀態(tài)，特別是35平方米戶型，目前仍有多個(gè)排隊(duì)租客。
總體來看，泊寓上清店位于好的地段，擁有較大的人流量，在這種優(yōu)勢(shì)下，產(chǎn)品面向工薪階層青年群體，租房需求較為充足，再加上項(xiàng)目配套、相關(guān)服務(wù)等因素給產(chǎn)品帶來的高性價(jià)比，項(xiàng)目出租率高。
泊寓舊宮店：依托自身商辦配套和優(yōu)越地段，產(chǎn)品多樣帶來需求集聚
項(xiàng)目概況：項(xiàng)目毗鄰亦莊開發(fā)區(qū)，項(xiàng)目所屬地塊為開發(fā)企業(yè)在2011年通過招拍掛方式競(jìng)得，地塊性質(zhì)為住宅商業(yè)綜合用地，也就是說在原本沒有要求自持的地塊中，企業(yè)設(shè)計(jì)了泊寓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。目前該地塊的住宅、商業(yè)、辦公均已入市。項(xiàng)目距地鐵口不足200米，亦莊線可在宋家莊站換乘5號(hào)線和10號(hào)線，坐地鐵至國(guó)貿(mào)站通行時(shí)間在半小時(shí)內(nèi)。該項(xiàng)目擁有自身的商業(yè)配套，大型超市、時(shí)尚百貨、品牌餐飲等聚合一起，給租客的生活帶來了極大便利。
客群定位：項(xiàng)目定位青年群體，面向的客群除了在國(guó)貿(mào)、亦莊開發(fā)區(qū)的上班族之外，該項(xiàng)目配套的商業(yè)、辦公從業(yè)人員也成為租房需求的重要來源。
產(chǎn)品及租金水平：該項(xiàng)目針對(duì)不同的客群設(shè)計(jì)了三種戶型，面積從11-39平方米不等，租客可選的空間較大，租金水平在1900-4000元之間。周邊一室一廳月租金3700元，三居室中15平方米的主臥月租金約2500元，可見項(xiàng)目租金水平與周邊相當(dāng)。
另外，根據(jù)調(diào)研，該項(xiàng)目的增值服務(wù)較少，沒有單獨(dú)的閱覽室、游戲室等公共區(qū)域；進(jìn)入樓內(nèi)和電梯均要刷卡，有保安，安全性有一定保障。
表：泊寓舊宮項(xiàng)目產(chǎn)品類型及租金水平
數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理
該項(xiàng)目依托自身的商業(yè)、辦公配套以及所處的優(yōu)越地段，再加上產(chǎn)品的多樣性，項(xiàng)目出租情況非常好，電話預(yù)約看房總會(huì)得到“我們這里滿租了，排隊(duì)的人也很多”這樣的答復(fù)，滿租在這里是常態(tài)。
冠寓酒仙橋店：提升服務(wù)質(zhì)量，贏得市場(chǎng)口碑
項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目是今年下半年新開業(yè)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，位于東北四五環(huán)之間，周邊分布眾多電子科技企業(yè)。項(xiàng)目鄰近公交站點(diǎn)及地鐵14號(hào)線，通過地鐵14號(hào)線、北京的環(huán)路及放射性道路，可實(shí)現(xiàn)與全市無縫連接。周邊大型超市、購(gòu)物商場(chǎng)、餐飲等分布眾多，能夠滿足租客的基本衣食住行。
產(chǎn)品和租金水平：項(xiàng)目設(shè)有兩種戶型，面積在20-25平方米之間，租金約6000-7000元/月，房間配有獨(dú)立衛(wèi)生間、沙發(fā)、電視、冰箱、洗衣機(jī)等。項(xiàng)目由于新開業(yè)，折扣力度較大，起租半年即可享受八折入住優(yōu)惠，且無額外服務(wù)費(fèi)。通過對(duì)周邊長(zhǎng)租公寓競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行走訪發(fā)現(xiàn)，一居整租租金在5100-6500元/月不等，服務(wù)費(fèi)為月房租的8%-10%不等，租金加上服務(wù)費(fèi)與冠寓項(xiàng)目租金相差無幾。
公共服務(wù)：公共區(qū)域有健身房、廚房、書吧、電影院、會(huì)議室等，為租客打造了一個(gè)24小時(shí)全方位的大型租住生活服務(wù)空間，并且該項(xiàng)目所屬企業(yè)借助以往積累的產(chǎn)品、物業(yè)服務(wù)等全生態(tài)資源，通過定期舉辦一些聚會(huì)活動(dòng)，如觀影、讀書會(huì)、節(jié)日聚餐等交際活動(dòng)，真正的從租客角度出發(fā)，為城市精英人群帶來他們喜歡的活動(dòng)。同時(shí)，項(xiàng)目夜間安保服務(wù)為租客提供一個(gè)安全舒適的居住環(huán)境。項(xiàng)目以較高質(zhì)量的服務(wù)水平著力構(gòu)建全天候的貼心管家服務(wù)，為租客提供了一個(gè)家的環(huán)境，同時(shí)為租客搭建一個(gè)較好的社交平臺(tái)，為租戶的生活品質(zhì)保駕護(hù)航。這有助于實(shí)現(xiàn)客流的穩(wěn)定及導(dǎo)入，為項(xiàng)目未來長(zhǎng)期發(fā)展提供了較好的保障。
調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目雖然開業(yè)不到半年，但目前已有較高的出租率。這主要是因?yàn)槠淝捌谕ㄟ^合理的價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)客流的導(dǎo)入。同時(shí)，后期通過較高的增值服務(wù)來增強(qiáng)租客對(duì)其的認(rèn)可度及粘聚性，為其贏得市場(chǎng)口碑。
泊寓稻田店：戶型多樣滿足不同租住需求，且租金存較大優(yōu)勢(shì)
項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于西南五環(huán)外，其周邊挨著房山線、京港澳高速等，距離最近的地鐵站大概十分鐘路程。項(xiàng)目所屬地塊是企業(yè)幾年前通過招拍掛方式獲得，土地性質(zhì)為綜合用地，配有小型商業(yè)。由于稻田項(xiàng)目剛啟動(dòng)一年，在1公里范圍內(nèi)，僅有一個(gè)生活菜市場(chǎng)，周邊有少量餐館，可基本滿足租客生活需求。另外，值得一提的是，因周邊配套尚不完善，項(xiàng)目到地鐵的路上略顯荒涼。
客群定位：項(xiàng)目周邊最近的大型工作區(qū)當(dāng)屬豐臺(tái)科技園，所以面向的客群多數(shù)為豐臺(tái)科技園的上班族，部分客群北延和東延。
產(chǎn)品和租金水平：該項(xiàng)目共設(shè)有四種戶型，面積在13-36平方米不等，租金水平在1500-2600元/月之間，通過走訪發(fā)現(xiàn)，其周邊租金與其相差無幾，而該項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置了免費(fèi)的公共廚房、小型健身房、電腦、投影室、書吧等休閑娛樂配套，產(chǎn)品性價(jià)比更高，所以該項(xiàng)目一直處于滿租狀態(tài)，且吸引了更多租客前來排隊(duì)候租。
整體來看，項(xiàng)目所在區(qū)位生活配套還不完善，在這種情況下，項(xiàng)目憑借自身的休閑娛樂配套、戶型的多樣以及合理的租金水平，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的滿租。
泊寓勁松店：區(qū)位較好，服務(wù)尚可，周邊競(jìng)品太多、競(jìng)爭(zhēng)壓力大
項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，距離國(guó)貿(mào)5公里，人流量較大，周邊有地鐵10號(hào)線、14號(hào)線、7號(hào)線、京哈高速、京滬高速等，到最近地鐵站距離不到1公里，最近的公交站點(diǎn)200米，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。另外，生活配套方面，周邊大型超市、商場(chǎng)、餐飲店數(shù)量也較多，也就是說從地段、配套來說，該項(xiàng)目均有一定優(yōu)勢(shì)。
產(chǎn)品特點(diǎn)：該項(xiàng)目受層高限制，戶型均設(shè)計(jì)為復(fù)式，一樓層高高一些，面積有23平方米和30平方米兩種。房間內(nèi)有獨(dú)立衛(wèi)生間，但沒有陽(yáng)臺(tái)，室內(nèi)是二層結(jié)構(gòu)，二層僅放置床。
公共服務(wù)：該項(xiàng)目公共區(qū)域的配置與泊寓上清店的大體相同，但空間上略大一些，不同的地方在于，健身房是與商家合作，辦卡優(yōu)惠，健身器材較多；公共區(qū)域內(nèi)有吧臺(tái)、影院和游戲設(shè)備。另外，晚上項(xiàng)目有保安，安全性上有一定保障。
租金水平：23平方米戶型租金加上10%的服務(wù)費(fèi)，每月費(fèi)用在4600元左右，30平方米的在6600元左右。周邊整租一居室51平方米，月租金加上中介費(fèi)，每月費(fèi)用在5800元左右；合租三室一廳的10平方米次臥，無獨(dú)立衛(wèi)生間，月租金加上中介費(fèi)約2500元。與之相比，泊寓勁松項(xiàng)目租金水平略顯高一些。
值得注意的是，該項(xiàng)目所在板塊公寓競(jìng)品數(shù)量較多，方圓1公里內(nèi)有長(zhǎng)租公寓、酒店式公寓、民宿等數(shù)十家，租賃房源供應(yīng)量較大。由此可見，該項(xiàng)目雖然選址在交通通達(dá)處，但其周邊競(jìng)品較多，再加上本身戶型結(jié)構(gòu)較為單一、租金上無太大優(yōu)勢(shì)，出租率尚處在中等水平。
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總 結(jié)
表：各項(xiàng)目對(duì)比
數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院綜合整理
我們的幾點(diǎn)思考:
1、 交通通達(dá)是各項(xiàng)目選址的共同選擇。不管項(xiàng)目是位于中心城區(qū)還是郊區(qū)，各項(xiàng)目均選在了距地鐵、公交站點(diǎn)較近的地方。
2、 地段的選擇過程中，周邊競(jìng)品的分析也值得重視。周邊競(jìng)品數(shù)量較多，無疑將分流租住需求，這對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品特色、租金水平的設(shè)定等均提出了更高的要求。
3、 項(xiàng)目面向青年群體，租客多為半小時(shí)通行圈內(nèi)的上班族。半小時(shí)通行圈內(nèi)所涵蓋的客群需求和收入不同，項(xiàng)目設(shè)計(jì)的產(chǎn)品和定價(jià)也會(huì)有所差別，所以前期對(duì)租賃客群的研究至關(guān)重要。
4、 產(chǎn)品主要針對(duì)的仍然是中檔收入客群。一方面，各項(xiàng)目租金與周邊租金相比，并沒有高出太多；另一方面，從熱租戶型來看，最小的戶型最搶手，也就是說租客還是以滿足最基本的租住需求為主，對(duì)租住的空間、舒適度等要求并沒有太高。
5、 中端客群的需求面較廣，單一的戶型結(jié)構(gòu)可能會(huì)受限。目前看，產(chǎn)品多樣的的項(xiàng)目，出租情況較好。
6、 生活配套不太完善的項(xiàng)目可以通過項(xiàng)目本身的相關(guān)配套和租金優(yōu)勢(shì)脫穎而出。但是憑借這種優(yōu)勢(shì)獲得的高出租率較為短暫，長(zhǎng)期來看，項(xiàng)目還是要提高自身的服務(wù)水平，讓租客認(rèn)可才是王道。
未來隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，租賃需求將會(huì)明顯釋放，且隨著觀念的轉(zhuǎn)變、單身人士數(shù)量的增加、居民收入水平和消費(fèi)水平的提高等，長(zhǎng)租公寓面向高端市場(chǎng)也將成為一種趨勢(shì)，而在這種趨勢(shì)下，租客對(duì)項(xiàng)目服務(wù)水平、居住品質(zhì)等的要求也將提升一個(gè)檔次。
“我們不一樣，每個(gè)人都有不同的境遇”------《我們不一樣》
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