小白的一位朋友是個(gè)老股民，常年在外打拼攢下不少的錢，前兩年在深圳買了一套房，原本可以全款，但想著留有盈余的資金作投資，于是以首付150萬，貸款20年，貸款金額350萬的方式買下XX小區(qū)某套房（等額本息、商業(yè)貸款）。
兩年過去，這位朋友在股市里賺了不少錢，心想著自己有閑暇的資金卻每月被繁瑣的月供約束，好不是滋味，加上今年房貸利率一路攀升，9月份全國首套房平均貸款利率升至5.22%，他給自己算下一筆賬，如果房貸利率從基準(zhǔn)的4.9%升高到5.22%，每月需要多承擔(dān)月供近600元，于是提前還款的沖動(dòng)油然而生。
從我們的傳統(tǒng)觀念上說，常年欠別人的錢確實(shí)不是滋味，早借早還還可以無債一身輕。但是小白認(rèn)為從財(cái)務(wù)管理的角度上看，提前還款這筆經(jīng)濟(jì)賬其實(shí)不太劃算而且虧大了。
首先，房貸利率升高后，已購房人的房貸利息不意味著馬上增加，主要是看你和銀行貸款合同的具體要求。商業(yè)銀行一般有規(guī)定房貸利率上升后，已購房人的利率會(huì)在固定的時(shí)間內(nèi)作調(diào)整，一般有按月調(diào)整、按年調(diào)整、貸款滿一年后調(diào)整等方式。
以按年調(diào)整為例，如果你在今年2月份申請的銀行貸款，銀行5月份抬高貸款利息，那么最新的利息要到明年1月1日才開始計(jì)算。
再者，提前還款有些銀行是要收違約金的，比如2015年如果在中國銀行提前還貸，需要支付還貸部分一個(gè)月的利息作為違約金。
最后，也是最重要的一點(diǎn)，從貨幣貶值的角度上說，提前還款與否20年后的結(jié)果差別非常大。
為什么這么說呢？
你向銀行借錢后，如果貨幣貶值，那么縮水的部分是由銀行承擔(dān)的，而你卻可以從中獲益。
1、過去20年，中國的GDP（財(cái)富）從1996年的71814億增長到2016年的744127億，每月的財(cái)富增長為0.9789%。
2、過去20年，中國的M2（貨幣）從1996年的76095億增長到2016年的1550100億，每月的貨幣增長速度為1.2637%。
也就是說過去20年你每月財(cái)富縮水的幅度為：
財(cái)富縮水率＝印鈔的速度－財(cái)富增長的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。
3、按照4.9%的年商業(yè)貸款利率，那么每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；
4、實(shí)際上扣除縮水的錢后，你每月的貸款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%
5、換算成年后，每年的房貸利率只有12×0.1235%＝1.482%；
6、我們用1.482%利率計(jì)算，你實(shí)際的還款年限到底是多少呢？
可以看出，申請350萬貸款，按照4.9%的利率，扣除貨幣貶值因素，20年后實(shí)際需要還的錢只有404.643萬，當(dāng)然你可能會(huì)說，我申請的房貸只有350萬，現(xiàn)在意味著我要多承擔(dān)54.643萬的利息，不是虧了？
不，賬并不是這么算的，正確的應(yīng)該是：
1、提前還款前期已支付的利息銀行是不會(huì)返還的，以小白上面那位朋友為例，貸款20年，金額350萬，利率4.9%，那么他每月月供是2.29萬，兩年就是54萬，也就是說在其他成本不變的情況下，過去兩年花在這套房子上的成本已經(jīng)達(dá)到350萬+54萬＝404萬。
這說明了啥？意味著兩年后提前還款與繼續(xù)支付最后的18年房貸成本是一樣的嗎？其實(shí)也并不是，這也就是下面要說的第2點(diǎn)：
2、即涉及到的貨幣時(shí)間價(jià)值，我們假定這位朋友兩年后提前還款（一次性）需要付的總金額為360萬，那么自己將會(huì)少了360萬可投資的資金；如果沒有提前還款將360萬用于投資，那么將會(huì)產(chǎn)生收益，這就是貨幣的時(shí)間價(jià)值。
小白的這位朋友喜歡股市，假定將360萬的資金投資于穩(wěn)定性較強(qiáng)的銀行股，以5%的股息率，在不計(jì)算股市損益的情況下，單純依賴股息也能產(chǎn)生巨大的收益（350×（1+5%）^18）。
當(dāng)然上面的算法默認(rèn)了前20年和后20年貨幣縮水的幅度是相等的，未來20年，中國印鈔增速應(yīng)該會(huì)放慢，財(cái)富縮水的幅度將會(huì)收窄，但總體不可能太慢，所以只要通脹保持在較大的幅度，提前還款的損失將會(huì)繼續(xù)存在。
房貸利率升高雖然會(huì)抬高買房人的成本，但相對貨幣縮水的幅度來說，完全可以抵消，所以無論未來加息與否，提前還款都不劃算。
對個(gè)人而言，能申請銀行低利率貸款的機(jī)會(huì)一生只有一次（房貸），且行且珍惜。
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