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2019年，傳統(tǒng)地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，2020年開年又遭遇疫情，使得園區(qū)在由地產(chǎn)模式向產(chǎn)業(yè)運營模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵之年面臨更大的挑戰(zhàn)。園區(qū)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要空間載體，而規(guī)劃設(shè)計園區(qū)操盤過程中非常重要的環(huán)節(jié)，它既是園區(qū)運營功能承載的關(guān)鍵又是園區(qū)對外彰顯特質(zhì)的重要表達。

3月，維思平團隊走進知學(xué)講堂，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域二十余年豐富的設(shè)計經(jīng)驗，對以下多個方面對規(guī)劃設(shè)計園區(qū)操盤過程進行了解析。

1. 不同類型的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計要點有何不同？

2. 如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源與空間資源優(yōu)質(zhì)匹配？

3. 停擺多年的園區(qū)如何迅速完成設(shè)計與招商？

4. 規(guī)劃設(shè)計如何助力持有型物業(yè)保值增值？

5. 如何將“形象標(biāo)桿”和“算得過賬”兼得？

了解項目投資投資方的需求，以自身團隊的包容性與甲方的團隊進行融洽合作，才能為客戶提供“產(chǎn)品經(jīng)營方案”——每個方案背后都應(yīng)該有這樣一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)纳虡I(yè)邏輯，以實現(xiàn)產(chǎn)品端經(jīng)營價值最大化。

維思平董事、國際知名咨詢公司簽約專家王志宇在知學(xué)課堂中表示：

“以‘設(shè)計的產(chǎn)業(yè)生態(tài) 外部產(chǎn)業(yè)鏈’為底層基石，用‘價值營造和創(chuàng)新創(chuàng)意’作為核心競爭力，才能設(shè)計出具有經(jīng)營價值的項目。”

“我們的底板是設(shè)計的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，外加整合外部的產(chǎn)業(yè)鏈。以價值營造響應(yīng)投資方的管理目標(biāo)和財務(wù)目標(biāo)的同時，既要有感性的詩和遠方也要有理性邏輯，這才是好的設(shè)計師。我們提供的是產(chǎn)品的經(jīng)營方案，它不同于我們通常意義上說的的設(shè)計作品，也不同于產(chǎn)品方案，更多的是通過產(chǎn)品助力投資方，聚焦項目的經(jīng)營價值，給投資方一個從經(jīng)營角度能實現(xiàn)價值的解決方案?！?/p>

關(guān)于如何從產(chǎn)品策略角度回應(yīng)客戶訴求，課程中梳理了項目九大價值點及三十余項核心產(chǎn)品策略，本次摘取其中精準(zhǔn)定位、資源最大化、實現(xiàn)自持物業(yè)的最大價值、打造產(chǎn)品亮點、提升空間價值以及成本控制等六個方面闡述維思平獨到的解析。

“每個項目伊始，根據(jù)投資方、終端客戶、市場、項目特質(zhì)等多方訴求進行精準(zhǔn)定位，制定產(chǎn)品策略總綱?！?/strong>

以精準(zhǔn)定位為例，首先要分清投資方是政府平臺，是國企還是上市公司等等，不同的投資方訴求是不一樣的；同時用“四步法”洞悉客戶的客戶（招商入駐企業(yè)）訴求和市場競爭格局，再結(jié)合項目所在地相對優(yōu)勢的資源，這樣才能制定有競爭力的產(chǎn)品方向并展開具體設(shè)計。

關(guān)于資源最大化，要理解項目的指標(biāo)是極為重要的資源，比如如何確定項目容積率？按上限，下限或中間值，如何科學(xué)的提供判斷依據(jù)？確定容積率后還要注意什么，還能用什么手法繼續(xù)挖掘面積價值？這些都需要大量的實踐積累和思考來應(yīng)對。

關(guān)于提升持有型物業(yè)價值，維思平從用地內(nèi)如何選址、分期，如何增加運營收入、降低運營成本，滿足客戶特有訴求（總部型）幾方面進行了解讀，尤其關(guān)于如何把運營的收入、特別是增值收入，及成本問題落實到產(chǎn)品可實施的技術(shù)層面，從而助力提升物業(yè)的估值，滿足定制客戶的需求，這是需要設(shè)計師站在操盤手的角度解決的問題。

面對產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)域的復(fù)雜性，維思平融合來自不同領(lǐng)域的人才，比如項目操盤手，產(chǎn)業(yè)策劃、AI輔助設(shè)計，成本優(yōu)化等團隊，并在多個項目中進行應(yīng)用。除助力制定產(chǎn)品方向外，通過AI編程快速生成多元化立面，為客戶提供獨棟溢價更高的方案并大大縮短了周期。在很多項目上，可以從規(guī)劃源頭優(yōu)化高達30%的綠化面積和50%的立面成本；基于此，我們才能為投資方的操盤團隊提供更好的服務(wù)，操盤團隊懂項目，我們要做懂他們的設(shè)計師。

學(xué)員提問：如何把園區(qū)配套價值做出來呢？

王老師：以我在知學(xué)課上提到的有15%配套的項目為例，實際上我們打造的是一個生活配套生態(tài)體系，并將其與客流、道路、景觀資源緊密結(jié)合，發(fā)揮其最大價值；同時配套也要適合當(dāng)?shù)剡\營，比如這個項目的人才公寓和中檔酒店等都是適合在當(dāng)?shù)厥袌鲞\營的；再者，配套要結(jié)合產(chǎn)業(yè)來做，比如園區(qū)服務(wù)，甚至一個咖啡，不同產(chǎn)業(yè)方向下的運營方式和主題都會有所不同。

學(xué)員提問：打造低密度產(chǎn)品和高密度產(chǎn)品相比要關(guān)注哪些方面？

王老師：以可售低密度產(chǎn)品和持有高密度產(chǎn)品為例，最大的區(qū)別就是客戶不一樣，盈利模式不一樣，從而在選址、形態(tài)、資源占有等有所區(qū)別。低密產(chǎn)品更強調(diào)個性化，更強調(diào)資源占有，單體更強化特色空間營造。維思平會用多元化立面，空間上如小院、露臺，入戶前場、車位、logo區(qū)等營造氛圍；在規(guī)劃上，每一棟的外部資源和院落資源與其總價保持平衡，助力一個勻質(zhì)化的去化。

對于高密產(chǎn)品，在選址、室內(nèi)公共空間、立面標(biāo)桿形象，內(nèi)部可分可合的多種組合方式兼容的幾方面強化打造，在選址方面，因其地標(biāo)地位和對交通配套的依賴，更強調(diào)最低風(fēng)險的位置，再如室內(nèi)空間，其核心筒的布局決定了今后招商什么需求的客戶和分合的可能性。

濟南夢想小鎮(zhèn)

項目采用街坊規(guī)劃結(jié)構(gòu)，將街道、街坊、綠化、活動、建筑一體化考慮，讓每棟建筑都成為功能的中心、面向街道開口，實現(xiàn)了商業(yè)、辦公、居住的混合使用。人們生活在其中，能時刻變換角色，這樣的良性循環(huán)持續(xù)發(fā)展下能夠進一步促進人與人之間的溝通與交流，使得生活環(huán)境充滿活力。

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詳情請戳：綠城夢想小鎮(zhèn) | 街坊城市，徒步拾遺

美創(chuàng)國際科技產(chǎn)業(yè)園

美創(chuàng)國際科技產(chǎn)業(yè)園從“有機建筑”的理念出發(fā)，組團以風(fēng)車型布局，立體雙首層規(guī)劃、可以橫縱向自由分割的模數(shù)設(shè)計、四級景觀系統(tǒng)等都是其別具一格的設(shè)計構(gòu)思與細節(jié)呈現(xiàn)。富有前瞻性和實用性的園區(qū)規(guī)劃，結(jié)構(gòu)和空間可以最大的配合功能的變化，或擴張或收縮，可分可合，產(chǎn)品在平臺和院落的支持下甚至可以聯(lián)合使用，讓園區(qū)能充分適應(yīng)市場變化的需求，滿足企業(yè)對辦公功能空間的需求升級。

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