文/汪標(biāo)
問(wèn)：最近，我正在辦理房屋貸款手續(xù)，聽(tīng)朋友說(shuō)房貸主要有兩種還款方式，等額本息法和等額本金法，他說(shuō)同樣的貸款年限、同樣的貸款金額，等額本金法支付的利息比等額本息法少，告誡我一定要用等額本金法?？扇绻扇〉阮~本金法，首月的還款額較高，我能夠貸到的房貸金額就要降低，會(huì)讓我的購(gòu)房資金產(chǎn)生缺口。請(qǐng)問(wèn)，我該怎么辦才好呢？
等額本息法和等額本金法是最常用的兩種房貸還款方式，除此之外，以前也有銀行搞過(guò)“雙周供”（每?jī)芍軆斶€一次房貸）和“氣球貸”（前期按長(zhǎng)期的等額本息法還貸，幾年后一次性償還剩余款項(xiàng)）。
不同的還款方式支付的利息各不相同，那么我們?cè)撛趺磁卸姆N方式更好呢？如果只看利息支出，那么最好的方式是不借款，利息支出為0 ，但在房?jī)r(jià)越來(lái)越高的情況下，能夠不貸款買(mǎi)房的人越來(lái)越少。既然要貸款，就必然要支付利息，多借自然應(yīng)該多支付利息。
就拿兩種主要的房貸還款方式來(lái)看，為什么同樣的貸款年限、同樣的貸款金額，等額本金法支付的利息比等額本息法少呢？我們舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)明一下，假設(shè)貸款的本金為120萬(wàn)元，貸款年限為20年，貸款利率為6%。用等額本金法還款，每月償還的本金為5000元，第一個(gè)月支付的利息為1200000×6%/12=6000元，兩者相加為11000元。用等額本息法還款，每月的還款額為8597.17元，其中第一個(gè)月的利息與等額本金法相同，也是6000元（都是120萬(wàn)元借一個(gè)月產(chǎn)生的利息）。等到第二個(gè)月的時(shí)候，情況就不一樣了，等額本金法還款后，貸款余額降至119.5萬(wàn)元，第二個(gè)月支付的利息為5975元；等額本息法還款后，貸款余額119.74萬(wàn)元，高于等額本金法的119.5萬(wàn)元，因此，就必須支付更多的利息。從第二個(gè)月開(kāi)始，等額本金法就因貸款余額較少而支付的利息也少。根據(jù)計(jì)算，不考慮提前還款的情況，20年時(shí)間等額本金法需要支付利息723000元，而等額本息法需要支付利息863321元，比等額本金法多支付約16萬(wàn)元。但這多支付的利息完全是由于多借款造成的，只要后期采取提前還款的方式，完全可以把這些利息省出來(lái)。
像你這種情況，采取等額本金法就不太合適，由于每月還款額不能超過(guò)收入的50%，采用等額本金法，你可以借到的房貸金額將大幅縮水。如果你的收入是17194.34元，剛好可以滿足用等額本息法借120萬(wàn)元20年房貸的要求，用等額本金法你只能借93.79萬(wàn)元，貸款縮水20多萬(wàn)元，這對(duì)你買(mǎi)房是非常不利的。因此，我建議你采取等額本息法借款，今后錢(qián)多了，又希望少支付利息，可以提前還款。
但我個(gè)人并不太贊成提前償還房貸，尤其是公積金貸款和首套房貸。因?yàn)?，這些貸款都屬于長(zhǎng)期的低息貸款，以后很難再借到，是非常寶貴的資源。如果提前還掉了，今后想再借錢(qián)，一是不一定借得到。二是借到的利率也會(huì)比較高，如果是民間借貸利率可能要超過(guò)10%，銀行借款利率也必定會(huì)上浮。三是還款期會(huì)比較短，房貸最長(zhǎng)是30年，而其他貸款最長(zhǎng)也只有10年，通常只能借1～5年。
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