在前幾天的江門肇慶新區(qū)調(diào)研文章中，我在文中提到了由廣東省“正負(fù)”牽頭規(guī)劃的肇慶新區(qū)承載了肇慶的未來(lái)，肇慶計(jì)劃把市“正負(fù)”搬到到肇慶新區(qū)，以此來(lái)帶動(dòng)人口和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，再建一個(gè)新中心。
在土地財(cái)政的推波助瀾之下，現(xiàn)在每個(gè)城市基本都有新區(qū)、城市新中心的概念。
很多以前荒郊野嶺的地方，現(xiàn)在都變成了一座座嶄新現(xiàn)代化新城。
在武漢考察時(shí)，土著會(huì)感慨“現(xiàn)在的光谷，別看是個(gè)大工地，以后建成就是北有中關(guān)村，南有光谷新區(qū)”，還會(huì)順嘴補(bǔ)一句“對(duì)了，以前那里連田都不是，就是一塊荒地來(lái)的”。
圖片來(lái)源：王箏
在長(zhǎng)沙考察時(shí)，土著會(huì)感慨“現(xiàn)在的梅溪湖，比五一廣場(chǎng)漂亮多了，發(fā)展真快呀”，也會(huì)順嘴補(bǔ)一句“你別看現(xiàn)在都是高樓，10年前我們?nèi)抑苣┙?jīng)常來(lái)這里摘葡萄釣魚(yú)”。
在中國(guó)，像光谷、梅溪湖這樣的大工程建設(shè)，不計(jì)其數(shù)。通過(guò)“正負(fù)”的力量，集中辦大事的力量，3年基礎(chǔ)打好，5年初見(jiàn)雛形，10年建成新城，真的不是不可能。
新區(qū)建設(shè)奇跡越來(lái)越普遍，而這一切背后最重要的是“正負(fù)”的規(guī)劃和執(zhí)行。我覺(jué)得正在建設(shè)中的肇慶新區(qū)稱得上是中國(guó)二三線城市新區(qū)建設(shè)縮影，可以借此機(jī)會(huì)來(lái)解剖一下，來(lái)推導(dǎo)新區(qū)是如何建起來(lái)的，城鎮(zhèn)化是如何影響房?jī)r(jià)的。
畢竟房子漲價(jià)一般都不是內(nèi)部因素，而是外部城市建設(shè)。
肇慶雖然是珠三角城市，但是多年以來(lái)偏安端州一隅，圍著星湖進(jìn)行重復(fù)建設(shè)。
而在端州老城區(qū)嚴(yán)重滿載之后，開(kāi)始想把發(fā)展戰(zhàn)略中心更靠近廣佛，所以在距離原來(lái)的端州老城區(qū)大概20公里之外規(guī)劃了面積115平方公里的肇慶新區(qū)，起步區(qū)范圍18平方公里。
一直以來(lái)三線小城的肇慶的城市規(guī)劃水平都是比較弱的，所以肇慶新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)是由廣東省牽頭做的，發(fā)展思路還是相對(duì)比較清晰的。
? 1.營(yíng)造核心景觀
核心景觀就好像圓心，接下來(lái)城市的起步區(qū)建設(shè)基本都是圍繞核心景觀進(jìn)行建設(shè)。
新區(qū)的天然條件其實(shí)已經(jīng)很優(yōu)秀，江、河、湖、庫(kù)、渠和濕地相間，所以重要城市設(shè)施及城市功能都是圍繞水系鋪展，核心景觀是挖了1500多畝的硯陽(yáng)湖。
然后通過(guò)綠化將硯陽(yáng)湖、長(zhǎng)利河、橫槎涌、西江，凸顯城市景觀和濱水景觀，注重生態(tài)保護(hù)和人文氛圍，營(yíng)造城市公共景觀。
在新區(qū)規(guī)劃之前，硯陽(yáng)湖就是一個(gè)魚(yú)塘，填也要錢，挖也要錢，做成湖景公園還可以給市民帶來(lái)更多公共休閑空間。
核心區(qū)水系設(shè)計(jì)總用地面積約9.45平方公里，其中，綠地面積約4.97平方公里，水系面積約3.74平方公里，市政道路面積約0.74平方公里。
? 2. 路網(wǎng)規(guī)劃
新區(qū)通過(guò)水系景觀的隔斷將新區(qū)分為行政辦公、總部經(jīng)濟(jì)、文化體育、商務(wù)中軸4個(gè)組團(tuán)。
新區(qū)的路網(wǎng)規(guī)劃不僅要連接新區(qū)內(nèi)各組團(tuán)，還要連接端州老城區(qū)。而且肇慶新區(qū)的定位是要承接珠三角其他城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，所以還要注重新區(qū)與廣佛的連接。
肇慶新區(qū)擁有珠江內(nèi)河第一港肇慶新港，六條軌道交通交匯設(shè)站珠西高鐵樞紐肇慶東站，五條高速公路對(duì)接大灣區(qū)核心城市。
肇慶東站▼
所以新區(qū)規(guī)劃是以高速公路、快速路、主干路、次干路、支路編織成緊密的路網(wǎng)，基本都是雙向8車道，也預(yù)留了行人和自行車道。
由于肇慶是三線小城，所以肇慶也是不滿足發(fā)改委要求的建地鐵的條件：
1.地方財(cái)政一般預(yù)算收入在100億元以上；
2.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元以上；
3.城市總?cè)丝诔^(guò)700萬(wàn)，城區(qū)人口在300萬(wàn)人以上；
4.規(guī)劃線路的客流規(guī)模達(dá)到單向高峰每小時(shí)3萬(wàn)人以上；
此外必須是網(wǎng)絡(luò)化，單線不能審批。
所以肇慶是不能修建地鐵的，畢竟城市地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口集中度都比不上省會(huì)城市，這也意味著肇慶新區(qū)的建設(shè)不會(huì)那么快，需要很長(zhǎng)的時(shí)間周期去兌現(xiàn)。
除了市政道路和橋梁，肇慶最值得被拿出來(lái)討論的是——地下綜合管廊。
綜合管廊(日本稱'共同溝'、中國(guó)臺(tái)灣稱'共同管道')，就是地下城市管道綜合走廊，即在城市地下建造一個(gè)隧道空間，將電力、通信，燃?xì)?、供熱、給排水等各種工程管線集于一體，設(shè)有專門的檢修口、吊裝口和監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)和管理，是保障城市運(yùn)行的重要基礎(chǔ)設(shè)施和'生命線'。
覆蓋肇慶新區(qū)核心區(qū)65平方公里，包括45公里城市地下綜合管廊和同步建設(shè)38公里市政道路及跨河涌橋梁12座，總投資91億元。
2016年開(kāi)建時(shí)，新區(qū)地下管廊是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)單個(gè)立項(xiàng)體量最大的城市地下綜合管廊項(xiàng)目之一。
曾有全省21個(gè)地級(jí)市考察來(lái)這里學(xué)習(xí)，甚至雄安新區(qū)代表團(tuán)都曾造訪過(guò)。
雖然現(xiàn)在在建的很多新區(qū)如深圳前海、廣州南沙、珠海橫琴、武漢光谷、鄭州常西湖都有類似的地下管廊，但是這在三四線城市，還屬于新鮮玩意兒。
通過(guò)地下管廊，可以做到“地上看不見(jiàn)一根管，空中看不到一條線，維修不挖一寸土。”
地下綜合管廊對(duì)滿足民生基本需求和提高城市綜合承載力發(fā)揮著重要作用。
買房時(shí)，很多購(gòu)房者都會(huì)對(duì)高壓線、通信基站這些不利因素非常介意，而通過(guò)管線入地，有效利用了道路下的空間，節(jié)約了城市用地。
不僅可以減少這些工程設(shè)施對(duì)老百姓的影響，還能方便檢修，避免開(kāi)挖地面的“馬路拉鏈”問(wèn)題。
地下綜合管廊，也是為了建設(shè)更加現(xiàn)代化、科學(xué)化的智慧城市。
地下綜合管廊，最早起源于1893年原德國(guó)在前西德的漢堡市的Kaiser-Wilheim街，兩側(cè)人行道下方興建450米的綜合管廊收容暖氣管、自來(lái)水管、電力、電信纜線及煤氣管，但不含下水道。
我國(guó)有北京、上海、深圳、蘇州、沈陽(yáng)等少數(shù)幾個(gè)城市建有綜合管廊。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)建設(shè)里程約800公里，綜合管廊未能大面積推廣的原因不是資金問(wèn)題，也不是技術(shù)問(wèn)題，而是意識(shí)、法律以及利益糾葛造成的。
肇慶新區(qū)的主要規(guī)劃了行政辦公、總部經(jīng)濟(jì)、文化體育、商務(wù)中軸4個(gè)組團(tuán)。
? 1. 行政辦公組團(tuán)
由于肇慶新區(qū)的規(guī)劃不僅僅是造新區(qū)，還是造新中心，所以規(guī)劃了未來(lái)的市“正負(fù)”將搬到肇慶新區(qū)，來(lái)聚集產(chǎn)業(yè)和人氣。
初期市“正負(fù)”這個(gè)地塊規(guī)劃的是行政用地，后來(lái)省“正負(fù)”要求地方“正負(fù)”厲行節(jié)約，不得興建大型設(shè)施，所以在2017年肇慶修改了這個(gè)地塊的控規(guī)，將其改為商務(wù)用地。
肇慶新“正負(fù)”大樓是由保利承建，目前對(duì)外都是宣稱保利商務(wù)中心，到時(shí)市“正負(fù)”應(yīng)該是租用辦公室的形式搬到新區(qū)。
? 2. 總部經(jīng)濟(jì)組團(tuán)
肇慶本身是沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)的，我現(xiàn)在還記得我們?cè)诙酥莩菛|碧桂園豪布斯卡調(diào)研時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)起周邊有中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行的ATM就好像旁邊有個(gè)金融中心一樣。
所以肇慶新區(qū)的產(chǎn)業(yè)基本都是要靠承接廣佛的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，老實(shí)說(shuō)“總部經(jīng)濟(jì)”這個(gè)帽子真的有點(diǎn)大，深圳灣、橫琴金融島可以說(shuō)建總部經(jīng)濟(jì)圈，但是，有哪個(gè)企業(yè)愿意把總部放在以“硯臺(tái)、裹蒸粽、砂糖橘”而出名的城市？
而且現(xiàn)在早已過(guò)了華為騰訊那個(gè)大公司爆發(fā)的時(shí)期，哪里來(lái)那么多總部？只能說(shuō)建設(shè)產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園區(qū)。
? 3. 文化體育組團(tuán)
這個(gè)組團(tuán)有新區(qū)著名的公共配套體育中心和兩館一宮（市文化館、市檔案館、市少年文化宮），目前體育中心已經(jīng)建好。
而建好核心景觀硯陽(yáng)湖旁邊的規(guī)劃館，在我們?nèi)フ{(diào)研時(shí)，主體結(jié)構(gòu)已出地面，但是項(xiàng)目正處于停工搖擺狀態(tài)，裸露的鋼筋已經(jīng)生銹，綠色幕布也破爛不堪，復(fù)工之日不可知，大概率是由于項(xiàng)目資金不到位而遲遲未建好。
在2017年時(shí)，“兩館一宮”的大規(guī)模建設(shè)也遭遇了省“正負(fù)”厲行節(jié)約的預(yù)警，最后肇慶市“正負(fù)”決定對(duì)原“兩館一宮”項(xiàng)目采取股權(quán)投資模式建設(shè)，即通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作方式進(jìn)行投資建設(shè)，建成后由市國(guó)聯(lián)公司進(jìn)行回購(gòu)，并交原業(yè)主單位使用。
鑒于此，為實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資模式，需要調(diào)整該項(xiàng)目用地性質(zhì)。
肇慶市文化發(fā)展中心項(xiàng)目(用地面積6.87公頃)規(guī)劃用地性質(zhì)由文化設(shè)施用地( A2 )變更為商務(wù)用地( B2 )，兼容商業(yè)用地，容積率不大于2.1，建筑密度不大于25% ，綠地率不小于45% ，建筑限高50 米，項(xiàng)目文化設(shè)施用途本質(zhì)不變。
? 4.其他配套：教育和醫(yī)療
在長(zhǎng)沙考察文章中，我就說(shuō)過(guò):新區(qū)引入名校分校是吸引人氣的利器。肇慶新區(qū)配建的北師大附中也是新區(qū)的一個(gè)招牌，還有住宅配建的中小學(xué)。
在大學(xué)方面，目前已建成藥專學(xué)院，還有計(jì)劃肇慶學(xué)院的新校區(qū)也將搬到新區(qū)。主要是肇慶本就不是大城市，所有都是一些比較普通的高校。
在醫(yī)療方面，中山大學(xué)第三附屬醫(yī)院的大樓已經(jīng)建成，目前在做內(nèi)部裝修。
端州城東新城的開(kāi)發(fā)得益于肇慶第一人民醫(yī)院，吸引了不少人來(lái)此置業(yè)。所以醫(yī)院的建設(shè)也會(huì)對(duì)新區(qū)有明顯的人氣帶動(dòng)。
為了推進(jìn)新區(qū)建設(shè)速度，新區(qū)的住宅地塊基本都是小地塊，基本沒(méi)有大地塊的百畝大盤。
? 5.引入大開(kāi)發(fā)商建住宅
多年以來(lái)，肇慶老城區(qū)的很多地塊都是小開(kāi)發(fā)屯的地，然后遲遲不開(kāi)發(fā)，造成城市建設(shè)推進(jìn)緩慢，或者是由于小開(kāi)發(fā)商資金緊張?jiān)斐身?xiàng)目爛尾。
而肇慶新區(qū)的建設(shè)基本都是引入大開(kāi)發(fā)商，例如保利、美的、碧桂園、龍光，還有清華集團(tuán)的啟迪。
畢竟大開(kāi)發(fā)商對(duì)于這種新區(qū)運(yùn)營(yíng)的帶動(dòng)作用明顯強(qiáng)于肇慶那些連89平三房?jī)蓮d兩衛(wèi)都做不出來(lái)的小開(kāi)發(fā)商，優(yōu)秀的產(chǎn)品也會(huì)吸引老城區(qū)和大灣區(qū)的投資者來(lái)此置業(yè)。
在一系列公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)搭建的同時(shí)，肇慶同步引入保利作為一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)商，將行政板塊和商務(wù)辦公板塊的兩大住宅地塊交予保利進(jìn)行開(kāi)發(fā)。
而且在2017年控規(guī)修改時(shí)，也同步將多個(gè)地塊的容積率進(jìn)行調(diào)整，地塊切割更加碎，也使得路網(wǎng)更加緊密。
目前肇慶新區(qū)在售的最貴的項(xiàng)目的是保利項(xiàng)目，一期已經(jīng)交房入駐，二三期在售，由于現(xiàn)在的新區(qū)只是雛形初現(xiàn)，還沒(méi)有完善的配套，所以價(jià)格正處于緩慢爬升中，均價(jià)8500元/㎡，現(xiàn)在只要是大戶型會(huì)有7100元/㎡的特價(jià)房。
肇慶新區(qū)的項(xiàng)目主要是享受未來(lái)城鎮(zhèn)化的紅利，一系列的利好會(huì)讓這個(gè)片區(qū)日益成成熟。
對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，這樣新老中心輪換帶來(lái)的城運(yùn)是無(wú)限的，肇慶新區(qū)的建設(shè)可圈可點(diǎn)，雖然相比杭州錢江新城、蘇州工業(yè)園區(qū)、武漢光谷新區(qū)、鄭州東區(qū)的建設(shè)，差得還是蠻多的，但是可以從中窺見(jiàn)中國(guó)二三城市新區(qū)建設(shè)的縮影：營(yíng)造核心景觀——路網(wǎng)規(guī)劃——引入產(chǎn)業(yè)——發(fā)展教育、醫(yī)療、商業(yè)配套——引入大開(kāi)發(fā)商拍地——引入人口。
它給了我們一個(gè)解剖新區(qū)崛起的契機(jī)，從中可以窺見(jiàn)城市建設(shè)是如何影響房地產(chǎn)的。
其實(shí)在中國(guó)這種“正負(fù)”集中力量辦大事的體制中，“正負(fù)”往哪里走，城市的錢往哪里流動(dòng)，你的房子買在這樣的區(qū)域，大概率都是賭得贏的。
畢竟賭新區(qū)，不僅是在賭城運(yùn)，還是在賭土地財(cái)政。
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