首先，日本原來經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫，日本房價已經(jīng)從以前的高點跌到了谷底。這么多年其實房價一直沒有特別明顯的上漲。
上圖為日本地產(chǎn)價格歷史走勢
90年代時，日本地產(chǎn)泡沫開始破裂，全國房價一路暴跌
雖然日本房價爆跌了，但是對于日本現(xiàn)有的投資客并不致命，主要有兩個原因：
首先，對于日本當(dāng)?shù)爻捶靠蛠碚f，并沒有占用太多的自有資金。如果是日本人去買房的話，貸款利率非常低，就算是投資性用房，利息也基本上在2%左右。而且對于一些信譽較高的日本人來說，根據(jù)過往的信用記錄甚至可以實現(xiàn)零首付。
另外，日本房產(chǎn)市場主要以租賃為主，所以租金回報率比較高，能達到5%左右的純回報，所以即便房價跌到谷底，對于日本投資客來說他的租金收入完全可以覆蓋掉他的貸款而且還會有部分的盈余。
上圖為日本東京鳥瞰
隨著日本2020年冬季奧運會的成功申辦，加上日本老齡化問題日趨顯著，很多偏遠地區(qū)的人口正在向大城市集中，比如東京和橫濱這種重點城市。導(dǎo)致東京以及東京周邊的房價正在呈現(xiàn)上漲趨勢，目前想買到一些新樓盤都得排隊搖號。
總體上，日本房地產(chǎn)的價格還是處于一個比較低的水平。
一方面，日元兌人民幣相比于前幾年的的0.080，目前在0.060以下，已經(jīng)達到了相對很低的點位。
圖為日元兌人民幣匯率5年走勢
另外，日本房價相比泡沫階段來說也位于比較低的一個價位，安全邊際較高，所以現(xiàn)在可能是一個抄底的好機會。
很多人會糾結(jié)日本買房是在東京買好還是去大阪買好，其實位置關(guān)系不大，最重要的購房者的核心訴求。
就拿日本經(jīng)濟中心東京舉例，如果是一個投資型的客戶想要買房，投資東京房產(chǎn)保值率和升值率都相對較高，但總價貴。
而像大阪、京都這種相對來說比較有文化底蘊的城市，生活節(jié)奏慢且環(huán)境好，非常適合買房自住養(yǎng)老的人。但由于它是一個日本的古城，所以當(dāng)?shù)胤蓵容^保護老房屋，致使未來房屋變現(xiàn)存在一定的問題。
上圖為大阪的老房子
總體來看，日本投資買房買在東京是最適宜的選擇，因為是經(jīng)濟中心，保值增值率有保證。
日本買房和中國有所區(qū)別，目前投資日本房產(chǎn)只能保證你的資產(chǎn)不貶值的同時略微增值，短期很難有較高的房價波動。
然而，日本短期的租金回報比較高，表面回報可以達到6%到8%，扣掉房產(chǎn)稅、物業(yè)費以及修繕費等費用，到手里也有5%左右，相比于中國租房1%到2%的回報率，優(yōu)勢非常明顯。
而且從長期來看，日本總體房價是在上升的。隨著中國投資客以及海外投資客慢慢地購入日本房產(chǎn)，日本房價必然會有一個上漲。其實中國投資客真正注意到日本房產(chǎn)市場可能就在近兩年，對于未來長久的投資來說今年或者去年只是一個開始。但日本不是靠短期的買賣去炒房的，配置日本房產(chǎn)的作用更多的是一個保值，略微增值，保證資產(chǎn)不貶值的作用。
從房產(chǎn)轉(zhuǎn)手角度來講，公寓樓有著得天獨厚的優(yōu)勢。在日本，公寓的面積相對會小很多，意味著它的受眾人群更廣，譬如上班族或者學(xué)生。
從租房需求上來看，公寓適合單人居住，租金相對付出會更少，出租率比較穩(wěn)定。而一戶建不僅面積偏大，地理位置也普遍遠離車站，它的受眾人群更多的是家庭。相應(yīng)招租的時間會更長，得不償失。
上圖為日本常見房型“一戶建”
從房產(chǎn)打理的角度來看，日本公寓型房產(chǎn)的每一棟樓里都會有專門的管理部門，定期的修繕維護做得很到位。而一戶建就需要房東自己去打理，消耗的精力更多。
總體來說，如果是投資用房，小戶型公寓是最佳選擇。而如果是自住用房，一戶建和公寓都是不錯的選擇。
在日本買一套新房和國內(nèi)買新車一樣，買的時候是最貴的，轉(zhuǎn)手再一賣的時候它會貶值。日本房產(chǎn)也是這樣的，如果買新房就是最貴的一個狀態(tài)，然后它每年都會有一個折舊。比如一套房子能夠使用60年，那它每年就會折60分之一，這樣的話你買一套三十年的老房子，它的性價比就會很高。
但是無論是新房還是二手房，租金收入是相差不多的。所以在租金分子相似的情況下，房價這個分母越小投資回報率就越高。所以如果是買這種投資型的房產(chǎn)就是以二手房為主。新房的回報率可能只有2%到3%，而二手房可以達到6%到8%這個區(qū)間。
簡單來概括，東京房子便宜一點的價格基本上是4萬人民幣一平米起售，東京以外的房價基本上是2萬人民幣一平米起售。所以如果想在東京買一套100平米的房子，最少要花到400萬人民幣。
假設(shè)買一套東京50平米左右的公寓，全款需要200萬元人民幣。首付10%需要20萬元人民幣，也就是日本平均2年的工資。
上圖為日本平均工資收入，東京地區(qū)會更高
東京房價實際相比北京和上海便宜很多，主要原因是使用面積的區(qū)別。日本是按照墻內(nèi)面積來算的，也就是它是按照使用面積來出售。如果在中國的話你買一套一百三十三平米可能使用面積只有一百平米。反過來說，在日本買一套一百平米的房子，它可能相當(dāng)于中國一套一百三十平米的房。
日本銀行會給當(dāng)?shù)厝朔浅：玫馁J款比率，日本人貸款投資型的房產(chǎn)可能利率只有2%，在有5%租金收入的情況下仍能有3%的凈收益。
上圖為日本東京城市街道公寓樓
另外，日本銀行甚至可以給部分當(dāng)?shù)厝颂峁┝闶赘?，或者?0%的抄底首付。所以說日本人只要用一點點的資金就可以撬動一整棟樓。再加上日本出租率比較高，很多人現(xiàn)在都是一棟樓一棟樓地購買房產(chǎn)。目前，一小棟公寓樓大概在五六百萬人民幣，非常便宜。
關(guān)于日本地理災(zāi)害的問題，比如地震對于房子的損害。房產(chǎn)投資者都會買一些地震險火災(zāi)險來規(guī)避。
再談?wù)勱P(guān)于老齡化的問題，老齡化是指在日本的一些偏遠城市，當(dāng)?shù)氐哪贻p人都在向大城市集中。年輕人走了，城市勞動力就會下降，當(dāng)?shù)厝司拖硎懿坏胶玫拇龊头?wù)。最終結(jié)果是當(dāng)?shù)厝藭驯容^偏遠的郊區(qū)或者一些二三線城市的房子賣掉搬到東京來住。所以，在東京投資房產(chǎn)是相對來說能把風(fēng)險降到最低。
上圖為日本旅游觀光局提供的訪日外國人數(shù)據(jù)，旅游人口激增
再談?wù)勅毡竞溯椛涞膯栴}，雖然國內(nèi)這邊的核輻射新聞比較多。然而對于東京來說的話是沒有任何影響的，有關(guān)消息其實也被國內(nèi)的知名人士辟謠了，實際當(dāng)?shù)厥遣淮嬖谶@個問題的。
總體來說，日本房地產(chǎn)是非常穩(wěn)健的一筆投資。如果能夠在日本買夠一千萬人民幣的房產(chǎn)，回報率甚至能穩(wěn)定達到6%到7%。反過來說你可以通過一千萬的房產(chǎn)，每年穩(wěn)定拿到六十萬到七十萬的租金收益。
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