投資成本與運(yùn)營成本
關(guān)于中小型酒店、客棧、民宿的投資與運(yùn)營成本的概念與計(jì)算方式，其實(shí)是有一套標(biāo)準(zhǔn)的。
曾經(jīng)遇見過很多對住宿行業(yè)有發(fā)展意向并充滿情懷的投資者，或者是對酒店住宿行業(yè)不太了解帶著資本進(jìn)入市場最后投資失敗或者被忽悠的朋友，最重要的就是隔行如隔山尤其是這個(gè)行業(yè)中充斥著一些招搖撞騙的，某些快捷酒店品牌、個(gè)人、還有中介根本不顧投資者的感受，利用情懷肆意欺騙。
希望通過這些經(jīng)驗(yàn)的分享能夠讓一些人真正了解住宿這個(gè)行業(yè)到底掙不掙錢掙多少錢。
內(nèi)容大綱
1.投資成本和運(yùn)營成本之間的關(guān)系
2.市場調(diào)查
3.投資成本
4.運(yùn)營成本
那么下面開始干貨分享
藍(lán)色部分為詳細(xì)注釋
一
投資成本和運(yùn)營成本
之間的關(guān)系和概念概述
A.投資成本
根據(jù)酒店或民宿項(xiàng)目的市場定位目標(biāo)人群品牌效應(yīng)來決定。
除房租外前期大部分花錢的地方都算做投資成本，你可以理解為回本中的本。
B.運(yùn)營成本
根據(jù)投資成本設(shè)定的酒店或民宿定位來制定運(yùn)營模式從而產(chǎn)生的成本計(jì)算。
每天每月根據(jù)入住率浮動的固定支出金額，人員工資、房租、水電、消耗品等。
C.間夜成本
根據(jù)運(yùn)營成本年總計(jì)計(jì)算出間夜成本 。
根據(jù)投資成本想得到的回報(bào)率以及回報(bào)時(shí)限設(shè)定具體賣價(jià)。
這個(gè)就很重要了，意思就是你沒間房每天的保底價(jià)，在生意不那么慘的情況下絕對不能低于這個(gè)價(jià)才算保本。
注：這三者之間的關(guān)系是環(huán)環(huán)相扣的，意思是你的住宿全部流水減去運(yùn)營成本就是利潤，利潤決定于多長時(shí)間收回投資成本。如果前期想回本快一些那么盡量減少運(yùn)營成本，而間夜成本決定了你的售賣價(jià)格。
二
市場調(diào)查
在準(zhǔn)備投資之前最重要的一步
1 地理位置
A.在投資之前首先要選取地理位置，如果作為酒店或者民宿，選擇的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布較為平均而不是大起大落的市場。
注：曾經(jīng)聽過一位所謂的民宿大咖說過如果民宿不開在山里或者所謂的世外桃源就不叫民宿，他認(rèn)為民宿的定義取決于地理位置，如果開在了旅游景區(qū)或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客棧。這樣的理解未免過于狹隘，民宿其實(shí)更像是一種生活方式，他只是住宿行業(yè)中的一個(gè)種類。當(dāng)我們選擇民宿或者特色的客棧，我們就選擇了更貼近當(dāng)?shù)厝松畹穆眯蟹绞?。所以任何一個(gè)地方都可以開民宿做客棧酒店，在你的實(shí)力沒有強(qiáng)大到能夠讓你的住宿成為一道風(fēng)景所有人都為你的住宿而來的情況下，住宿地理位置的選擇至關(guān)重要，我們要盡量避免選擇旅游市場大起大落的城市，像大理、三亞、敦煌這些城市淡旺季價(jià)格相差巨大，對于沒有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營者來說選擇更穩(wěn)定的旅游市場更加安全。
2 物業(yè)選擇
A.如果是選擇租賃帶有房租形式的物業(yè)，首先要根據(jù)房屋的使用性質(zhì)（民宅或商用）決定是否可以辦理執(zhí)照。
我一直在北京做特色住宿，帝都作為首都，對于物業(yè)的各種執(zhí)照要求相當(dāng)嚴(yán)格。自2016年開始的拆墻打洞政策，對于那些房屋性質(zhì)為民宅的自建房、公房就算你證照齊全無論是餐館還是住宿全部都勒令自己跑到工商局注銷營業(yè)執(zhí)照到期不執(zhí)行的法人今后就是黑名單，你今后啥也別想干。商用房的話如果你不是經(jīng)營性質(zhì)而是辦公也別想混過去，再加上你又有違建的。還有就是我有個(gè)朋友在廈門做民宿，那邊大部分民宿都是黑店，也就是無執(zhí)照。也是三天兩頭的被掃蕩，那么為何不去辦理執(zhí)照呢？這就跟當(dāng)初你在租賃這個(gè)物業(yè)的時(shí)候有沒有搞清楚是否能起照有關(guān)系。起照（就是獲得經(jīng)營所需的相應(yīng)執(zhí)照手續(xù)）的順序是：工商的營業(yè)執(zhí)照、消防、特種行業(yè)許可證（住宿被國家列為特種行業(yè)）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛(wèi)生。目前如果想在北京東城區(qū)想做住宿的朋友基本上就別考慮了，北京東城區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)不可以辦理住宿的營業(yè)執(zhí)照了。
B.物業(yè)的布局-無論是樓體還是單獨(dú)的院落，房間數(shù)量是決定運(yùn)營成本的最大基礎(chǔ)。
這個(gè)布局來講一方面是房東是否同意你將原來的布局進(jìn)行改造，甚至推了重蓋。這點(diǎn)很重，要提前說好體現(xiàn)在合同中，因?yàn)槿绻愀脑炀蜁度敫嗤顿Y成本，那么在一定年限內(nèi)你才可能收回成本，但如果在這期間房東突然說不租了，那你不就懵逼了。所以體現(xiàn)在合同中比如你簽的是10年租約，那么在10年內(nèi)除了諸如拆遷之類的不可抗因素，房東如果單方面解除合同是需要賠付你的當(dāng)然即使是拆遷那也得賠。一般來講房租合同簽署年限最多不超過20年，因?yàn)?0年以上法律是不認(rèn)可的，謹(jǐn)防有心人利用這一點(diǎn)來忽悠你。
再有就是這個(gè)物業(yè)能分配出多少房間，比如300平米的院子，但是房屋面積如果只有100平米，而另外200平都是院子、空地，就可以考慮用來做景觀。但是100平米所打造的房間數(shù)量肯定很少，那樣的話你的間夜成本就高（房租高而房間數(shù)量少），售賣時(shí)房價(jià)就高，在你沒有售賣經(jīng)驗(yàn)的情況下回本勢必困難。所以房間數(shù)在可能的情況下要盡量多的分配出一些，當(dāng)然了對于有經(jīng)驗(yàn)的人可以不用太過于死磕間夜成本。
C.公共區(qū)域-提升酒店或民宿品質(zhì)的最強(qiáng)手段。
公共區(qū)域（指的是除開客房以外的區(qū)域，例如院子露臺會議室多功能廳餐廳咖啡廳酒吧等），因?yàn)榭腿嗽谧〉臅r(shí)候其實(shí)是沒有幾個(gè)人會全天都扎在房間里不出來的，那么客人除了出去游玩就是在你的公共區(qū)域休閑或者消費(fèi)了。在這種情況下公共區(qū)域的裝飾、風(fēng)格、格調(diào)就會體現(xiàn)你住宿的整體檔次了。如果你的房間裝修的很好很高雅，但是在院子里擺著大紅大綠宛如炕頭枕巾一般的沙發(fā)套和桌布，那也會被人定義成高級農(nóng)家樂。如果你的預(yù)算有限，那么與其往房間內(nèi)添置按摩浴缸，不如把錢花在公共區(qū)域。咱們中國人，尤其是北京老爺們都好個(gè)面子這也是相同的道理門面上的事咱們絕對不含糊。
D.房租-在得知房租后可以按照可出房間數(shù)量先計(jì)算出每個(gè)間夜的房租成本（房租年總數(shù)÷365天÷房間數(shù)）記住此數(shù)字對于市場調(diào)查和定位很關(guān)鍵（免租期盡可能拉長給裝修留時(shí)間）
例如房租是12萬一年，那就是一個(gè)月1萬，那一個(gè)月平均30天，一天就是 333元，然后這個(gè)物業(yè)能出十間房，一間房一天房租就是33.3元。
再有就是房租砍價(jià)，你得先知道除了你以外還有多少人在和房東聊這個(gè)事，然后就是理性的砍價(jià)，再加上要把他的房子做成什么什么表性質(zhì)的建筑啊之類的畫餅。如果你最終得到的價(jià)格不理想，還有一個(gè)招就是拉長年限，當(dāng)然這個(gè)前提是你要確定這個(gè)地方你絕對有信心堅(jiān)持長久下去，那么你可以用遞增的方式來將前期的投入減少。打個(gè)比方：比如房東堅(jiān)持一年12萬，但是對于你來說10萬可能是理想的價(jià)格，你可以這樣，我跟您簽10年，一年12萬的話也就是10年120萬，頭三年10萬之后按照百分比遞增，最終這10年您的到手的還是120萬。這種方式能讓你在初期的運(yùn)營成本減少，等三年之后你的住宿基本已經(jīng)成型，運(yùn)營也穩(wěn)定了，再遞增房租的話你直接漲房價(jià)就行了。再不然就是年付，如果你有相對充足的資金，年付也是好辦法。
E.合同年限-一般來講投資酒店或者民宿至少1.5-3年回本，所以合同至少5年起如果合同年限足夠長就要注意房租遞增率是多少
在北京現(xiàn)在基本上都是房東只簽5年，如果你想簽的長或者你怕5年能回本但是沒把握盈利多少，可房東又死活不答應(yīng)，這種情況下就要看房東的內(nèi)心，要是實(shí)在不行也沒辦法，要不就是在合同中價(jià)格如無意外自動延續(xù)幾年幾年的。
你得先和房東好好聊聊，因?yàn)橛械姆繓|比如年齡比較大的，現(xiàn)在在北京還能自己有個(gè)院子的老人，基本上都是文革的時(shí)候沒收的，之后又還了一小部分的。這幫人大多都有自己的房，兒女也都有房，要不也輪不到租給你。這些老人都是覺得，哎呀自己挺大歲數(shù)的了，然后在最后這十幾年里把這個(gè)院子租出去，房租呢給兒女分分，將來自己百年以后變賣或者留給兒女。所以你要知道他們租房的目的，如果老人健康情況不樂觀，有兒女，又跟你簽了10年20年的，您就小心點(diǎn)吧，老人撒手人寰兒女四分五裂分房產(chǎn)，沒有一個(gè)能做主的，這種情況就會很棘手。
3 周邊景區(qū)景點(diǎn)
A.此物業(yè)位置是否處于在鬧市區(qū)或者著名景點(diǎn)附近，此項(xiàng)選擇決定于將來的客源人群以及價(jià)位。
B.交通-考慮前來此地的客源通過何種主流交通方式并且在入住期間的交通工具是否方便。
客人的來源主要取決于他們?yōu)楹芜x擇這個(gè)區(qū)域，如果是靠近商業(yè)區(qū)CBD那么可能就是為了出差，如果靠近景區(qū)那么肯定是游客無疑，這些都取決于你周邊的環(huán)境。一般來講游客相對較好，特別是在旅游市場穩(wěn)定的情況下，一年四季國內(nèi)大大小小的公共假日寒暑假，還有國外的圣誕節(jié)新年復(fù)活節(jié)，一年下來基本不愁生意，只要房價(jià)不是高的離譜基本上不會空很多房。
交通就更容易懂了，如果你的民宿開在相對偏僻的山區(qū)，沒有任何公共交通能夠到達(dá)甚至停車也不甚方便，那等于你自己已經(jīng)拒絕了很大一部分客人，畢竟因?yàn)橐患易∷薅鴮ｉT奔赴山林的客人在極少數(shù)，所以交通的便利也是客人選擇的一個(gè)重大環(huán)節(jié)。
4 競爭對手
A.以此物業(yè)為中心至少半徑0.5公里所搜所有住宿行業(yè)，并且調(diào)查所有對手的裝修檔次和特色、價(jià)格、房間體量、目標(biāo)客源、評價(jià)，這樣我們在前期投資時(shí)才能找準(zhǔn)定位。
這個(gè)也好理解，假如你選擇的物業(yè)周圍都是樓體結(jié)構(gòu)的住宿，經(jīng)營的也不怎么樣或者已經(jīng)飽和了，你還非得開個(gè)一模一樣的，那無疑是自尋死路，或者你周圍的價(jià)格都是100元，你非得開個(gè)1000元的，還沒什么特色，那樣肯定也行不通。
5 當(dāng)?shù)胤课菝袼捉ㄖL(fēng)格及特色
A.最為忌諱的就是裝修風(fēng)格嚴(yán)重違背當(dāng)?shù)亟ㄖ厣?，?yīng)該盡可能選擇接近甚至相同于當(dāng)?shù)仫L(fēng)格的建筑特色。在裝修過程中盡量保留其元素，最大可能的使其裝修后保持原有風(fēng)格。
這個(gè)我見過特別逗的，你想我是在北京的胡同里面做四合院的客棧酒店，為的就是中外賓客能體驗(yàn)老北京人的生活百態(tài)。之前有一個(gè)星級酒店，開在了一個(gè)居民小區(qū)里，做了三年倒閉改辦公和公寓了，結(jié)果仍然沒什么生意。所以到了哪個(gè)城市，你最好選擇做和這個(gè)城市文化底蘊(yùn)相似的?，F(xiàn)在人消費(fèi)水平都高了尤其是國內(nèi)客人，消費(fèi)水平絕對比國外的敢掏錢，但是人家掏了錢是想體驗(yàn)有品質(zhì)的當(dāng)?shù)靥厣幕?，所以在這一點(diǎn)上我們需要盡量去滿足客人的需求。
三
投資成本
在你詳細(xì)的做完市場調(diào)查之后
那么咱們就要好好的算算具體的投資了
1 核算投資成本
A.房租不是投資成本而是運(yùn)營成本，但是如有類似于轉(zhuǎn)讓費(fèi)或者與地方關(guān)系所需費(fèi)用則為投資成本。
我們曾經(jīng)有一個(gè)物業(yè)，房租倒是便宜 40萬，可是轉(zhuǎn)讓費(fèi)700萬，當(dāng)然這里面還有人家之前裝修的錢，但是就是看準(zhǔn)了這個(gè)地理位置能掙錢，所以就拿下了。但是這700萬可是算作投資成本，而40萬每年的房租是運(yùn)營成本要分清楚。
B.列選投資成本表格以及細(xì)節(jié)（表格附件）
表格為我自己使用時(shí)制作的，內(nèi)容不是最全面的，就是個(gè)參考。如果在文章中看不清可以私信我或者留下郵箱，如果有需要我可以發(fā)給你。
C.核算初步投資成本，以此基數(shù)額外附加20%-30%位增項(xiàng)預(yù)算（初步投資成本X1.2或1.3）
這個(gè)增項(xiàng)基本上是每一個(gè)項(xiàng)目都會出現(xiàn)的情況，在最初誰也沒有辦法做到百分之百的計(jì)算清楚，裝修的過程中或多或少都會有一些計(jì)劃之外的額外支出，所以一般情況核算完在多個(gè)20-30% 是很正常的。
D.主要部分，投資成本中基礎(chǔ)營建、裝修、供暖、水電、家具為主要大成本部分。
年流水利潤以及回報(bào)率，大概確定投資成本后先不急于計(jì)算運(yùn)營成本而是此項(xiàng)。
2 年流水
A.根據(jù)投資成本預(yù)計(jì)市場調(diào)查預(yù)估年平均房價(jià)以及年出租率得出理想流水范圍，最少模擬三個(gè)不同平均房價(jià)以及出租率來得出至少3種以上的年流水計(jì)算（表格附件）
B.公式：年平均房價(jià)X房間數(shù)量X365天X年出租率=年流水
這只是一種模擬根據(jù)你之前步驟所獲得的數(shù)據(jù)和信息，但是雖然是模擬這一步也很關(guān)鍵。
這其中關(guān)鍵點(diǎn)在于年平均房價(jià)和年出租率，這兩點(diǎn)取決于你當(dāng)時(shí)所選的地理位置以及市場調(diào)查，如果模擬的數(shù)據(jù)成為你今后正式運(yùn)營的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，那么就很關(guān)鍵了。
3 年利潤
A.年利潤對于酒店或者民宿來說正常比例應(yīng)為：最大值對半利潤，最小值三分之利潤。
B.根據(jù)最大或者最小值計(jì)算出回本年限。
年利潤這部分就是首先前幾年的利潤就是你回本的時(shí)限一般來講是一年半到三年回本是最理想的時(shí)間，如果超出這個(gè)時(shí)間，你的租賃年限一定要夠長，要不就白玩了。還有就是外行人的盲區(qū)都覺得：喲這酒店真漂亮！真特色！真貴！一定很掙錢吧？其實(shí)并不是你想的那樣，如果房價(jià)賣的貴，要不就是人家不愁客源，生意很穩(wěn)定，否則那就是成本太高沒辦法不高啊。所以住宿這種實(shí)體業(yè)做到最好最極致也就是對半的利潤，這樣的還真是少數(shù)，三分之一的利潤真的很不錯(cuò)了。
四
運(yùn)營成本
上一步模擬完了年流水、投資成本、利潤之后，咱們就到了最后一步了，真真切切的計(jì)算你的運(yùn)營成本。一般來講運(yùn)營成本是根據(jù)您的運(yùn)營模式而定額的，所以沒有永遠(yuǎn)不變的運(yùn)營模式，比如說：一般住宿都是24小時(shí)服務(wù)，大夜里客人有事得有服務(wù)員解決的，但是咱們就偏不提供24小時(shí)服務(wù)，這個(gè)唯一官方的決定性因素就是當(dāng)?shù)嘏沙鏊械呐沙鏊捅仨氁笞∷迾I(yè)是24小時(shí)服務(wù)。所以排除這個(gè)因素外，是您自己制定的，很多剛?cè)胄械膯枺豪宵S你幫我算算我這個(gè)店需要多少人工啊？其實(shí)多少人是完全取決于你的住宿定位，你想給客人提供什么樣的服務(wù)。有的人自己洗布草，也就是床單被罩之類的，有的人就想讓洗衣廠洗，那成本肯定不一樣啊。這取決于你的客人在不在乎到底是誰洗的，要不要平平整整的床上用品，以此類推。你先想好你自己想經(jīng)營什么的模式，想讓客人體驗(yàn)什么樣的，之后才是運(yùn)營成本的計(jì)算。
A 根據(jù)具體的運(yùn)營成本與上一步的年利潤對比，以運(yùn)營模式為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。
B 根據(jù)最后確定的運(yùn)營成本計(jì)算出間夜成本病設(shè)定房間賣價(jià)。
C 間夜成本即為每天每間房的成本公式：
年運(yùn)營成本總額÷房間總數(shù)÷365天=間夜成本
此項(xiàng)為100%出租率的間夜成本
年運(yùn)營成本總額÷房間總數(shù)÷（365天X出租率）=間夜成本
此項(xiàng)為高間夜成本計(jì)算
以下又是表格的海洋，表格為我自己使用時(shí)制作的，內(nèi)容不是最全面的，就是個(gè)參考。
第一張圖是對于運(yùn)營成本的總計(jì)，之后的每張圖是總計(jì)中每一個(gè)細(xì)節(jié)項(xiàng)目的分別統(tǒng)計(jì)，大家根據(jù)所需要的自行選取。整個(gè)步驟中并沒有餐飲的表格，我本人并不是很擅長餐飲的運(yùn)營，所以沒有加進(jìn)去，要不你問我我答不上來咋辦？不過如何加入餐飲模式，或者應(yīng)該加入何種餐飲模式我還是比較了解的。
之前記得在某個(gè)課堂分享的時(shí)候有個(gè)學(xué)員問了一句話，讓我半天沒答上來。她問的問題就是：老黃請問怎樣做才能穩(wěn)賺不賠呢？當(dāng)時(shí)我就懵逼了，用了十成功力才抑制住體內(nèi)的洪荒之力。后來我一想，雖然這種問法很不科學(xué)，也不過腦子。但這畢竟是大部分的需求，所以我才寫了這個(gè)課程的分享。大家如果能夠充分理解這些內(nèi)容，穩(wěn)賺我不知道，不賠我也保證不了，但至少能讓你頭腦發(fā)熱的時(shí)候冷靜一下，冷靜過后不至于讓你賠的那么慘。
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