中國最著名博客女王干群精美作品編號2014102004
《如何使用住房公積金才能發(fā)揮最大的理財效用》
你可能不知道，公積金貸款有許多省錢竅門。而如果你暫時無力貸款買房，也別讓公積金賬戶里的錢閑著！
盡管公積金制度飽受爭議，不過買房時，使用公積金貸款還是能幫我們省下不少利息！可你知道如何使用公積金才能發(fā)揮最大的理財效用嗎？
技巧一：合理拉長貸款年限
我們以上海（樓盤）的公積金管理辦法為例，一手房和竣工5 年以內(nèi)的次新房的最長貸款年限為30 年，其他二手房的最長貸款年限為15 年，并且不能長于借款人離法定離休或者退休時間后的5 年，即男性貸款人可以貸到65 歲，女性貸款人可以貸到60 歲。
由于公積金貸款額度有限（上海最高30 萬元/人，60 萬元/戶，有補充公積金最高40 萬元/人，80 萬元/戶），大部分人在申請住房貸款時，不得不采取“商業(yè)貸款＋公積金貸款”的組合形式，所以很多人都是簡單地采用相同年限的貸款方式。但由于5 年期以上公積金貸款利率比同期限的商業(yè)貸款利率低2%，甚至比7 折優(yōu)惠利率還要低，所以聰明的貸款人會選擇合理拉長公積金貸款期限，適當壓縮商業(yè)貸款期限。如此一來，在貸款金額和還貸期限相同的情況下，就能用較大比例資金先償還利率較高的商業(yè)貸款，從而在一定程度上減少利息支出。比如100 萬元組合貸款，如果其中公積金貸款50 萬元、商業(yè)貸款50 萬元，那么采取公積金貸款30 年還清、商業(yè)貸款15 年還清會比公積金貸款15年還清、商業(yè)貸款30年還清，月供少99 元。
另外，目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限依據(jù)房齡和主貸人的年齡來決定。所以要拉長公積金貸款的年限，和誰來做主貸人也有一定關系。通常情況下，如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來做主貸人，申請到的貸款年限時間更長；而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里，年齡較小的那一方做主貸人，可以申請到期限更長的公積金貸款。
技巧二：“年沖”未必真劃算
用公積金賬戶余額沖還貸款有兩種方式，一種是“年沖”，在每年4 月或9 月使用賬戶余額直接沖抵貸款本金；另一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖還當月的還款額（本息一起沖）。一般人都覺得年沖更合算，因為可以直接沖本金，從而節(jié)省更多的貸款利息。可事實上年沖未必真劃算。
由于公積金賬戶上的資金利息很低，因此公積金沖還貸的首要原則是盡可能用公積金低息存款來沖減高息的商業(yè)貸款。而在組合貸款中，無論選年沖還是月沖，公積金賬戶余額都會自動優(yōu)先沖還公積金貸款部分，后沖還商業(yè)住房貸款部分。對月沖來說，由于月供是固定的，因此不管先沖公積金貸款還是商業(yè)貸款部分，自己實際還需現(xiàn)金償還的貸款金額都是固定的；而對于年沖來說，一次性沖還大量公積金貸款的本金部分后，今后反而無法享受到低息貸款額度了，幾次年沖后，可能就會出現(xiàn)低息的公積金貸款已全部還清，而高息的商業(yè)貸款卻還留有許多。
因此如果希望繼續(xù)保持公積金的低息貸款額度，購房者不必急于使用年沖，而可以通過月沖用賬戶上的余額先沖還部分商業(yè)貸款，增加每月可支配收入，既可以使每月手頭上的現(xiàn)金流更寬裕，積累了一段時間后，也可以主動向銀行申請?zhí)崆皟斶€商業(yè)貸款，從而更有效地節(jié)省利息。
另外，如果公積金賬戶余額不多或每月繳納公積金不多的話，即使采用年沖，減少的貸款本金和利息支出也很有限，與其把資金放在公積金賬戶存一年，不如用月沖以減少每個月的還款壓力。
不過對那些只申請純公積金貸款或每月繳納公積金較多的購房者來說，則采用年沖辦法，一次性沖還貸款本金是最劃算的辦法。所以選擇哪種沖還貸方式因人而異。
技巧三：貸款買房前再停止沖房租
為了改變公積金的尷尬局面，許多地方政府也做了各種探索，如今公積金除了能用來貸款買房外，還能租房、裝修甚至看病等其他用途?？稍S多人有一種觀念，認為公積金要留著今后買房，所以提出來付房租“不劃算”，其實從理財角度看，提取公積金租房反而更劃算。
以上海的公積金貸款規(guī)定為例，上海規(guī)定個人單次申請公積金貸款上限為30 萬元，公積金繳存金額與貸款上限之間的杠桿比例是1:40，即公積金賬戶里有1 元，最高可申請40 元公積金貸款。另外還規(guī)定申請公積金貸款前，必須連續(xù)繳納半年以上公積金。
綜合這幾條規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，對于未來一兩年內(nèi)沒有買房意愿，還會繼續(xù)租房生活的人來說，完全可以先把公積金提取出來用于支付房租，而自己原本應該用于支付房租的資金則可以用于投資。
根據(jù)目前的規(guī)定，在結(jié)息年度（指上年7 月1 日至本年6月30 日）內(nèi)繳存的住房公積金，按照央行公布的活期存款利率（0.35%）計息，上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金本息，按照央行公布的一年期零存整取利率計息（視為按月“零存”，在購房或退休時一次性“整取”），當前利率為2.6%。
即使全部以2.6%計算，公積金沖房租的資金機會成本也只有每年2.6%。只要你的投資收益率超過2.6%，就一定更劃算！如今就算收益下滑后的余額寶等貨幣基金收益率依然保持在4%以上，許多收益穩(wěn)健的銀行理財產(chǎn)品年收益率則高達5%~6%，如果選擇更激進的股票、P2P 等投資品，潛在收益更高，所以想要跑贏公積金利率，毫無壓力感。
而當你準備在未來一兩年內(nèi)享受公積金優(yōu)惠利率貸款買房的話，也只要算好時間，提前申請停止公積金沖房租就行了。
還是以上海為例，40 倍融資杠桿意味著只要公積金賬戶里的繳存余額超過7500 元，就能達到公積金貸款最高30 萬元的上限。因此假如你每月單位與個人合計繳納公積金為750 元，則只要在想購房前10 個月停止沖房租，讓公積金賬戶內(nèi)的資金積累到7500元以上就可以了。
有人可能會說，這種理財思路雖然很好，但畢竟公積金沖房租就意味著需要繳納5%左右的各種房屋租賃稅（營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等），這些稅收顯然房東不愿意出，還得我自己掏錢，如果把這塊成本算上去，豈非不劃算了嗎？
其實這也是一種思維誤區(qū)，因為租房稅費是一次性繳納的，而用公積金沖房租得到的資金拿去投資則是可以持續(xù)增值的。比如1000 元公積金拿來租房后繳納了50 元稅費，實際沖抵了950 元，即可以省下950 元用于其他投資，只要第一年投資收益超過5.26%，就足以彌補50 元稅費損失，等到第二年后，就可以持續(xù)獲得復利增值效果了。
更何況，租房登記備案并交納相關稅費，既是每一個公民應盡的義務，也能更好地維護租客在房屋承租過程中的合法權(quán)益。
同樣的思路，用在房屋改造、裝修、支付物業(yè)費、醫(yī)藥費等其他政策允許的生活支出上也同樣適用，都可以把原來躺在公積金賬戶里睡大覺的低息存款激活，從而增加自己身邊的可支配收入，等到要買房前再停止支付，從而讓公積金發(fā)揮最大的理財效用。具體的相關提取政策，還請咨詢當?shù)氐墓e金管理部門。
國內(nèi)部分城市放寬公積金提取政策一覽
武漢（樓盤）公積金將向低收入者傾斜，公積金繳存職工若從未使用過公貸，且個人月收入在1900元以下，可不限定用途提取公積金賬戶內(nèi)資金。提取次數(shù)原則上一年一次，可提取個人賬戶內(nèi)全部或部分余額。
北京（樓盤）北京的公積金提取由一年一次進一步放松為三個月可以提取一次，并且提取手續(xù)也有所簡化。提取公積金時，將不再需要提交購房合同、貸款合同等材料。
廣州（樓盤）目前廣州除了購房外，租房也可以提取公積金，只要有街道加蓋“備案專用章”的《房屋租賃登記備案證明》就可以。另外男性45歲、女性40歲以上，且連續(xù)下崗、失業(yè)12個月以上的，也可提取公積金。
三亞（樓盤）三亞公積金用途已拓寬至交物業(yè)費、看病、交學費等。
湖州（樓盤）湖州從今年3月1日起實施多項新政，讓提取公積金支付首付款、物業(yè)費等問題都成為現(xiàn)實。
揚州（樓盤）規(guī)定了9類可以提取公積金的條件，其中包括最低生活保障對象或特困職工。
廣西（樓盤）廣西今年擬改進住房公積金的提取使用機制，放寬職工購房的提取范圍、年限、次數(shù)等條件，職工購房、租房、失業(yè)均可以提取住房公積金。
哈爾濱（樓盤）職工及其配偶、未成年子女，患有惡性腫瘤等25種重大疾病造成家庭生活嚴重困難的，職工本人及其配偶可以分次提取住房公積金賬戶的存儲余額，但累計提取金額不得超過個人負擔部分。
宜賓（樓盤）職工租住公共租賃住房和廉租房可提取公積金。
中山（樓盤）繳存人配偶及其未成年子女患重大疾病可提取公積金；個人自付和自費的醫(yī)療費超過2萬元，可每年在該社保年度內(nèi)提取一次公積金，提取額不超過其個人自付和自費的醫(yī)療費用。
