原告：王某安（西安某食品廠職工）
史某（女，西安某食品廠職工，王某安之妻）
被告：王某（西安市居民）
黃某（女，西安市居民，王某之）
【案情梗概】
1995年9月西安某食品廠進行房改，王某安、史某夫婦分得單位房改房一套，面積為59.13M2，購房款9515元。房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為公、私共有，但一直沒有辦理房產(chǎn)證。2002年5月原告夫婦與王某、黃某夫婦經(jīng)協(xié)商簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，原告夫婦將該房屋以62000元的價格轉(zhuǎn)讓給被告夫婦。2009年初，食品廠決定對原住宅區(qū)拆遷新建，被告獲拆遷補償對應(yīng)面積為74.52M2的房屋一套。2010年6月，王某安、史某夫婦以房屋買賣糾紛為由，將王某、黃某夫婦起訴至西安市未央?yún)^(qū)人民法院，請求法院確認雙方2002年5月5日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效。理由為：該房改房含有企業(yè)的福利待遇，被告非本廠職工，無權(quán)享受本廠的福利。同時訴爭該房產(chǎn)屬于企業(yè)與職工共有，買賣房屋未征求共有人（企業(yè)）同意，協(xié)議應(yīng)屬無效。另外雙方在《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》中約定“房屋增值部分由甲方（即王某安、史某夫婦）承擔(dān)”，故拆遷安置房購房權(quán)應(yīng)屬原告，現(xiàn)被告不按約定讓原告購買新建房，嚴重違約，雙方所簽《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》應(yīng)解除。被告夫婦委托陜西至正律師事務(wù)所律師作為其代理人參加訴訟。
【爭議焦點】
本案的爭議焦點為：作為公、私共有的企業(yè)房改房屋是否可以買賣？沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證該轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？
原告方認為：一、該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于公、私共有，作為共有的一方不能獨自處分，該類房屋不能買賣。并且在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時未得到共有人的明示同意，所以原被告之間的買賣行為應(yīng)屬無效。二、該房屋因沒有房產(chǎn)證所以不能買賣，所簽協(xié)議違反了法律強制性規(guī)定而不具有法律效力。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，第三十八條第二款規(guī)定“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書”。所以該協(xié)議不應(yīng)受到法律的保護，是一份無效的合同。
被告方認為：一、雙方的房屋買賣行為合法有效。西安某食品廠作為爭議房屋的共同產(chǎn)權(quán)人，在1991年房改時公布的《住房制度改革實施辦法》中明確規(guī) 定：“職工所購成套住宅，屬于公、私共有，本廠職工擁有使用出售權(quán)。五年內(nèi)因故出賣的，應(yīng)當(dāng)賣與本廠”。本案房屋買賣發(fā)生在西安某食品廠房改分房七年后，其限制對外出賣的期限為五年，因此雙方買賣無須征得西安某食品廠同意，該房屋可以買賣。二、從《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來看，不動產(chǎn)物權(quán)的取得采用登記制度，但未登記并不意味著不享有物權(quán)，只是不能對抗第三人而已?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第六項規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”，對這里的“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為不發(fā)生物權(quán)的轉(zhuǎn)移，不能對抗善意第三人，但不影響合同的效力，合同本身仍然有效。故要求駁回原告方的訴訟請求。
【裁判結(jié)果】
西安市未央?yún)^(qū)人民法院經(jīng)審理認為：《合同法》第八條規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力；第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。本案中原、被告雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方真實意思的表示，且雙方已全面履行了協(xié)議約定的內(nèi)容，現(xiàn)原告反悔，主張雙方之間協(xié)議無效有悖于民法誠信原則。原告轉(zhuǎn)讓與被告的房屋系西安某食品廠進行住房商品化改革向本單位職工出售的房屋，該食品廠的住房改革文件規(guī)定職工按優(yōu)惠價購買的住宅其產(chǎn)權(quán)屬公、私所有，原告作為西安某食品廠的職工，將屬于自己的產(chǎn)權(quán)部分自愿轉(zhuǎn)讓與被告，且西安某食品廠對該轉(zhuǎn)讓房屋行為予以認可；其在購房五年后向他人出售該房屋，也符合該食品廠住房改革文件的要求；該房屋雖一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不影響原、被告所簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，該協(xié)議是一份合法有效的協(xié)議。
法院判決：駁回原告王某安、史某要求確認其與被告王某、黃某于2002年5月7日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效以及要求由被告返還房屋、由原告返還被告房款的訴訟請求。
王某安、史某不服一審判決，以一審認定事實不清，證據(jù)不足，程序違法，適用法律不當(dāng)為由向西安市中級人民法院提起上訴，二審法院經(jīng)審理查明事實后做出了駁回上訴，維持原判的判決。
【法理辨析】
一起案件往往不只是存在一個法律關(guān)系或很簡單的事實關(guān)系，現(xiàn)實是紛繁復(fù)雜的，不能片面的、孤立的考慮一個法律關(guān)系或事實，而要從多角度進行綜合考量。
一、從物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系看
根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，對不動產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動產(chǎn)登記要件主義，即不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過戶登記，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無效。事實上，不動產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對不動產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當(dāng)事人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同，實施不動產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當(dāng)事人之間業(yè)已存在的債權(quán)行為是相互獨立的，其合同效力是不以過戶登記為要件的。本案中原告以未登記為由主張該房屋買賣合同無效是錯誤的。依據(jù)房屋買賣協(xié)議所產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其建立的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人的意思表示，在雙方當(dāng)事人就訂立房屋買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產(chǎn)生約束力。我國現(xiàn)行法律關(guān)于物權(quán)變動采取債權(quán)形式主義模式，即物權(quán)因法律行為發(fā)生變動時，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記或交付的法定方式。因此，債權(quán)合同的效力是獨立存在的，只要符合《民法通則》第五十五條規(guī)定的條件，即具備以下三個條件（1）行為人具有相應(yīng)的行為能力；（2）意思表示真實；（3）不違反法律或者社會公共利益，該債權(quán)合同就生效。它不受物權(quán)能否變動，物權(quán)是否變動的影響，即使物權(quán)不能變動，債權(quán)合同仍然有效。
二、從《合同法》的角度看
盡管《合同法》規(guī)定違反法律強制性規(guī)定的法律行為為無效行為，但對于強制性規(guī)范應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。強行性規(guī)范在強制性上存在著顯著的差異。近年來理論界將其進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認定為無效。雖然本案所涉協(xié)議，確實因為未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，而違反了《城市房地產(chǎn)管理法》，但從立法目的看，制定《城市房地產(chǎn)管理法》的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)范，所以并不不影響協(xié)議本身的法律效力。
三、從所涉各方的意思表示看
本案協(xié)議雙方的意思表示是真實的，而房屋的共有人在其制定的對本單位有效的相關(guān)規(guī)定也可以理解為房屋共有人的意思表示，只要不違反其規(guī)定即視為同意。
四、從價值取向看
若認定該類合同無效則侵犯買受人的合法權(quán)益，危害交易安全。由于目前房屋價格的上漲，如果允許出賣人隨意反悔得到利益，既違反了誠實信用的公理性原則，不利于保護善意另一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和敗壞社會風(fēng)氣。
【啟迪思考】
隨著我國商品房成交價格的不斷攀升，越來越多有購房需求的老百姓不得不將目光投向了二手房交易市場，而房改房因其相對低廉的價格且擁有較為成熟和完備的配套設(shè)施，在二手房市場中十分走俏。雖然房改房價格相對低廉，但對于購房者而言也是一筆不小的開支，如何保障自己的利益不受損失，購房者在購買此類房屋時需要注意以下事項。
首先要確認產(chǎn)權(quán)。房改房又可以叫做已購公房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。職工參加單位房改買房時房屋價格分三種情況：市場價、成本價和標準價。按市場價購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸個人所有；按成本價購買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)歸屬個人，但一般在五年后才可以進入市場進行交易，交易前要交納土地出讓補償金；按標準價購買的房產(chǎn)，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)，具體按照售房當(dāng)年標準價占成本價的比重來確定。
其次需慎重辦理交易過戶手續(xù)。辦理交易過戶手續(xù)是房屋買賣的最后環(huán)節(jié)也是最重要的一關(guān)，不要輕易先交錢再過戶或者先過戶再交錢。買賣雙方可以考慮將房款放在雙方都信得過的單位代為保管，如信譽良好的中介機構(gòu)，等過戶手續(xù)完成后，再將相應(yīng)房款交回賣方。值得注意的是，產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理方(中介方)及公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于自己，在此之前，如賣方反悔就極易產(chǎn)生糾紛。
相比上述兩點中提到的情形，一直沒有辦理房產(chǎn)證的房改房買賣是一種更普遍的情況，
本案是一起極具代表性的企業(yè)房改房買賣糾紛案例，交易發(fā)生在2002年，而原告起訴是在2010年，雙方的合同履行八年之久原告反悔，這顯然有悖于民法誠實信用的原則。如果確認該協(xié)議無效，也將是對社會秩序一種難以容忍的扭曲，必將引發(fā)越來越多的無證二手房的買賣雙方在房屋價格發(fā)生變動的時候以合同無效為由主張退房，如此，將擾亂正常的交易秩序，激化房地產(chǎn)交易雙方矛盾。這種不誠信行為當(dāng)然與法律穩(wěn)定社會秩序的功能相悖。
（2010）未民宮初字第409號《民事判決書》
（2010）西民二終字第2269號《民事判決書》
（撰稿人：陜西至正律師事務(wù)所律師 喻勝修 ）
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