25.01.2022
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導(dǎo)讀：降低首付比例對(duì)銷(xiāo)售端刺激將更為有效。
作者 | 第一財(cái)經(jīng) 亓寧
地產(chǎn)行業(yè)頻迎利好，購(gòu)房者合理需求不斷得到滿足。
繼LPR利率下調(diào)后，多地公積金貸款政策也出現(xiàn)不同程度放松，其中尤以三四線城市最為明顯，方式包括降低首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整異地貸款政策等。分析人士認(rèn)為，疊加部分城市因城施策調(diào)整按揭利率上浮基點(diǎn)，個(gè)人住房貸款迎來(lái)多維度松綁，在減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的同時(shí)有利于緩解中小城市庫(kù)存去化壓力，提升行業(yè)景氣度。
多位地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者表示，相比降利率和加快放款速度，公積金貸款新政中的降低首付比例等政策對(duì)銷(xiāo)售端刺激將更為有效，后續(xù)或有更多城市效仿跟進(jìn)。此外，業(yè)內(nèi)對(duì)于銀行商業(yè)貸款降低首付的預(yù)期也不斷提高。據(jù)第一財(cái)經(jīng)了解，目前多數(shù)城市商業(yè)貸款首付比例不變，但有大行地方支行工作人員表示，近期組合貸或?qū)⒆龀稣{(diào)整。
多地公積金貸款花式松綁
進(jìn)入2022年，房貸政策迎來(lái)多維度松綁。除了銀行按揭利率下調(diào)、放款速度提升，近日多個(gè)地方住房公積金管理中心發(fā)布通知，多維度放寬住房公積金貸款，剛需性住房和改善性住房均有惠及。
其中，廣西北海的公積金新政引起業(yè)內(nèi)人士廣泛關(guān)注。1月12日，北海市人民政府官網(wǎng)發(fā)布通知，為落實(shí)差異化信貸政策，滿足職工改善性住房需求，以實(shí)際行動(dòng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，將繳存職工家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房或申請(qǐng)第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。
新政主要影響購(gòu)房者的公積金貸款和組合貸中公積金貸款部分。對(duì)此第一財(cái)經(jīng)致電當(dāng)?shù)劂y行，有工作人員表示，該行商業(yè)貸款首付比例未做調(diào)整，仍在30%左右，組合貸首付比例與商貸持平，但“近期可能會(huì)有文件調(diào)整，目前尚未接到通知”。
廣西南寧市也在近期調(diào)整了公積金貸款政策。根據(jù)該市住房公積金管理中心1月16日發(fā)布的征求意見(jiàn)通知，新政將維持首套房、二套房首付款比例不變，分別不得低于住房?jī)r(jià)值的20%、40%，但最高貸款額度計(jì)劃由原來(lái)的60萬(wàn)元、50萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元、60萬(wàn)元，公開(kāi)征求意見(jiàn)截止日期為2月15日。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公積金貸款松綁一方面是地方城市為了緩解庫(kù)存去化壓力，另一方面是因?yàn)榻?jīng)過(guò)去年銷(xiāo)售低谷，資金流動(dòng)性相對(duì)充裕。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，北海去庫(kù)存周期為23.7個(gè)月，存在去化壓力。而根據(jù)北海市住房公積金管理中心的數(shù)據(jù)，該市2021年1~6月公積金個(gè)貸運(yùn)用率在94%以上，雖然已經(jīng)超過(guò)85%的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警線，資金流動(dòng)性有所不足，但相比上年同期已經(jīng)有所回調(diào)。在此之前，該市住房公積金常年緊張，尤其疫情之后一定程度上減少了歸集額收入，收不抵支，資金缺口較大，住房公積金管理中心曾先后調(diào)整部分貸款、提取政策以緩解壓力。
除此之外，還有多個(gè)三四線城市在近期對(duì)公積金貸款政策做出調(diào)整，其中，四川自貢市放寬住房套數(shù)認(rèn)定政策，實(shí)行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”，無(wú)住房公積金貸款記錄且無(wú)尚未還清的住房商業(yè)貸款，將按照首套房貸款政策執(zhí)行，同時(shí)取消了住房公積金貸款須間隔12個(gè)月及以上的限制。山東濟(jì)南、青島則放松了公積金異地貸款要求，包括簡(jiǎn)化申請(qǐng)條件、放寬戶籍限制等。浙江寧波從2022年1月1日起加大對(duì)二孩、三孩家庭的支持，此類(lèi)家庭連續(xù)繳存住房公積金滿2年，首次申請(qǐng)且用于首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬(wàn)元/戶提高至80萬(wàn)元/戶。安徽馬鞍山市為高層次人才提供貸款便利，無(wú)論單方還是夫妻雙方，住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上（含6個(gè)月），首次購(gòu)買(mǎi)普通商品住房（含二手房）時(shí)，即可申請(qǐng)住房公積金貸款，最高可貸60萬(wàn)元，且不設(shè)置單、雙方繳存的限制，貸款最高額不與月繳存額和余額掛鉤。
“一城一策”有望拓展至商貸
對(duì)于各地公積金貸款政策調(diào)整，尤其是降低首付比例、提高貸款額度等，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，其效果將優(yōu)于商業(yè)貸款利率的下調(diào)。就在1月20日，5年期以上LPR報(bào)價(jià)時(shí)隔21個(gè)月首次下調(diào)，但因?yàn)閮H下降5個(gè)基點(diǎn)，不少機(jī)構(gòu)認(rèn)為，其中寬信用的信號(hào)意義更強(qiáng)，對(duì)按揭貸款進(jìn)而住房銷(xiāo)售的刺激有賴于因城施策。
1月18日舉行的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，房地產(chǎn)最核心的特征之一是區(qū)域性，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制管理框架下，更多的是落實(shí)城市屬地責(zé)任，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)形勢(shì)，因城施策實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)“一城一策”的調(diào)整有望從公積金貸款進(jìn)一步拓展至銀行商業(yè)貸款。此前第一財(cái)經(jīng)已經(jīng)了解到，包括廣州、深圳等一線城市在內(nèi)的多個(gè)地方銀行開(kāi)始下調(diào)按揭貸款利率上浮基點(diǎn)，近期重慶、蘇州等地也有銀行做出類(lèi)似調(diào)整，利率“破5”城市逐漸增多。
但貸款利率下行、放款速度提升存在效果邊際減弱效應(yīng)。首創(chuàng)證券分析師王嵩認(rèn)為，去年10月以來(lái)按揭貸款層面寬松政策逐步落地，部分積壓剛需和優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者的按揭貸款需求得以釋放，但12月個(gè)人按揭貸款單月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，或說(shuō)明相關(guān)政策效果正在邊際減弱。同時(shí)，定金及預(yù)收款12月單月繼續(xù)同比下降25.9%，房?jī)r(jià)趨勢(shì)性走弱背景下，樓市銷(xiāo)售動(dòng)能仍未實(shí)質(zhì)改善，市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚。
當(dāng)前房企仍處于還債高峰期且融資渠道尚未完全放開(kāi)，銷(xiāo)售回款仍是當(dāng)務(wù)之急。王嵩表示，除了需求端悲觀情緒外，2021年下半年土地成交量下降也將導(dǎo)致2022年上半年的新房供應(yīng)走弱，預(yù)計(jì)上半年銷(xiāo)售端仍將持續(xù)承壓，尤其在三四線城市，大幅降價(jià)促銷(xiāo)的“以價(jià)換量”策略將逐漸成為常態(tài)。
在此背景下，市場(chǎng)對(duì)進(jìn)一步的刺激政策預(yù)期升溫，包括商業(yè)貸款首付比例調(diào)低等。根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)住戶貸款增加7.92萬(wàn)億元，其中以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶中長(zhǎng)期貸款增加6.08萬(wàn)億元。此前銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者的合理住房需求進(jìn)一步得到滿足，個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房。近期央行營(yíng)業(yè)管理部召開(kāi)2022年貨幣信貸工作會(huì)議時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，各機(jī)構(gòu)要在房住不炒定位下，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，更好滿足購(gòu)房人合理住房需求，加大住房租賃金融支持，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
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