“民以食為天”，中國人無疑是世界上最講究美食的民族。隨著生活節(jié)奏的加快，居民消費觀念與消費結構的轉(zhuǎn)變，餐飲業(yè)更獲得了迅速擴張的動力。據(jù)統(tǒng)計，從1997年至2006年，北京居民餐飲消費年平均遞增14%以上。在外用餐已經(jīng)成為40歲以下人群的日常習慣。 如此巨大的市場，自然引得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商垂涎三尺，紛紛在項目中增大餐飲配比。但是，北京每月有10％的餐飲商家開業(yè)大吉，也有8％的餐飲店關門停業(yè)，究其根源，選址不當是一大忌。因此，了解餐飲業(yè)選址規(guī)律，為項目選擇合適的餐飲商家，是商業(yè)開發(fā)企業(yè)的當務之急。 為“美地” 尋找“美食”——商業(yè)地產(chǎn)如何進行餐飲類招商 火熱的餐飲市場，必然引來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。從前的百貨商場，餐飲很難登堂入室；如今，新開發(fā)的若干Shopping Mall，餐飲與購物、娛樂已經(jīng)三分天下，許多項目的餐飲比例達到20％甚至更高。 避免產(chǎn)品“先天不足” 開發(fā)商對餐飲行業(yè)越來越重視，歸根結底在于業(yè)態(tài)本身具備的若干優(yōu)勢。“餐飲面積往往是一個商業(yè)項目最容易出手的部分。”能做餐飲的鋪位空間利用率比較高，技術標準也最高，因此，“投資客非常喜歡購買餐飲商鋪，一般來說，能做餐飲的商鋪比不能做餐飲的價格每平米貴500元甚至更高。”如果是持有型物業(yè)，“餐飲也是很適合的業(yè)態(tài)，它招租比較容易，承租面積大，生存能力強，租金相對來說也并不低。” 更重要的是，對于商業(yè)項目來說，生存的關鍵就是留住人氣，不僅要吸引大量的客流，更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間。餐飲、娛樂業(yè)無疑是讓顧客“留下來”的法寶。 然而，許多商業(yè)項目有心引入餐飲，產(chǎn)品卻“先天不足”。“從技術方面來說，餐飲選址是最苛刻的。上下水、排污、排煙、風道、層高、消防……，硬件達不到要求，一家餐飲企業(yè)就無法正常經(jīng)營。” 硬件的缺陷是致命的，這方面的例子不勝枚舉。南城某個商業(yè)項目，因為挑高不夠，所有的餐飲商家都拒絕進入；四川會館曾經(jīng)想進駐和平新城，但因為項目沒有隔油池，最終只能作罷。 了解商家需求最重要 餐飲是個龐大的門類，其中包含著極為細致豐富的分支，各自的選址原則和標準不盡相同。順峰、東海海鮮、俏江南等屬于商務餐飲，它的選址標準是最高的。商務餐飲的三條選址原則：第一，必須地處商務氛圍非常濃厚的區(qū)域，周邊寫字樓、酒店多；第二，面積要求大，至少在1000平米以上；第三，裝修檔次比較豪華。 同時，商務餐飲很難進入購物中心，“除非購物中心會為這家餐飲安排單獨的通道、電梯，單獨的交通組織。否則要穿過商場才能到達餐廳，會影響商務宴請所需要的高檔形象。” 與商務餐飲相比，大眾餐飲的選址比較多元，要求也不是那么苛刻。商業(yè)區(qū)、商務區(qū)、比較集中的住宅區(qū)都可以。它們往往成為大型購物中心餐飲業(yè)態(tài)的主力構成，也常常進駐一些成熟的大型社區(qū)。而面愛面、賽百味、吉野家等“洋快餐”是不肯進入社區(qū)的，商場和寫字樓內(nèi)部是它們比較好的選擇。 同時，餐飲企業(yè)會根據(jù)個體的資金周期、人員周期規(guī)劃其選址布局，這里面有很多屬于“商業(yè)機密”。肯德基和麥當勞兩家最知名的快餐連鎖企業(yè)，目前的發(fā)展策略就很不一樣：肯德基在2005年、2006年飛速擴張，開店數(shù)量比麥當勞多了一倍不止，急劇的擴張帶來的一種后果是，許多新店的利潤率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止擴張，不開新店。相反，麥當勞單店的收益高于肯德基，但發(fā)展步驟則遠遠落后，因此目前正在致力于快速擴張。馳名一時的餐飲品牌“沸騰魚鄉(xiāng)”也決定3年之內(nèi)在北京不開新店。 根據(jù)項目“量體裁衣” 開發(fā)商不僅要了解不同類型餐飲商家的選址要求，更要根據(jù)項目定位合理引進。“購物中心一定要有一個大眾中餐的組合，其面積要大于西餐和快餐，以家庭型和宴請型為主，并以當?shù)刈钣杏绊懥Φ钠放谱鳛轫椖康闹?；而且?guī)准业陸摾_檔次，實現(xiàn)差異化競爭。除了大眾中餐，購物中心還要包括一些商務茶餐廳、快餐廳，可以根據(jù)周邊商業(yè)環(huán)境以及消費結構調(diào)整其配比。” 轉(zhuǎn)自：中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 更多 bbs.sydcch.com
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